關于住宅區公建配套設施權屬及其管理問題的研究

文/馮巍 江蘇省常州市金壇區住房和城鄉建設委員會 江蘇常州 213200

所謂住宅區公建配套設施主要是指為滿足住宅區居民日常生活在商業、文化、教育、醫療及運動方面的需求，而設置的諸如超市、菜市場、銀行、理發店、診所、藥店、書店、旅館、學校及幼兒園等的設施或場地，要求必須具備功能性、經濟和理性、實用性及環保協調性等屬性。此類公用配套設施在房地產行業中一直存在著權屬確定和管理問題，如若不合理解決，將會激化業主與房地產開發商之間的矛盾，甚至引發嚴重的社會糾紛。本文中筆者將以江蘇省常州市金壇區為例，探究住宅區公建配套設施權屬和相關管理問題的破解策略，望能夠為廣大同行業人員提供一定的借鑒和啟示。

1、住宅區公建配套設施問題的呈現

筆者走訪了江蘇省常州市金壇區數個住宅區，總結其內部的公建配套建設、權屬及管理方面存在的問題，主要包括這樣幾點：

首先，由于市場經濟的發展和人們生活水平的日漸提高，傳統的公建配套設施建設理念已經滿足不了居民和市場的雙重需求，其最為突出的表現就是設施的功能性不足、分布混亂、缺乏規劃，建設過程中“設施”流失等情況嚴重。

其次，經濟效益與社會效益的失衡所引發的開發商“失責”。房地產開發商從自身的利益出發，進行住宅區的建設及共建配套設施的完善。但是當住宅區本身面積不大，或者說其容量不足以負擔起一套完整的設施時，開發商通常會在建與不建、完善與不完善之間選擇否定的結果。再比如部分建筑用地過大，單獨的開發商很難完成獨自開發和建設的任務，因此該住宅區就會被割裂為幾個部分分別進行建設，但在此過程中，在沒有明確配套設施任務所屬的情況下，住宅區內的公建配套設施很有可能成為開發商規劃中的漏洞。

再次，住宅區公建配套規劃建設脫離實際，以至于難以滿足住宅區居民的實際需求。比如部分開發商在既定的用地范圍內建設了一套共建設施，但是住宅區周邊固有設施相對滯后，就會導致住宅區內外設施氛圍的不統一，如此反而會引發配套過剩的問題。

最后，移交不到位所引發的管理混亂和困難。很多開發商在完成相關配套設施的建設后未能及時將其移交給相關管理部門或業主，就導致自用、自租、自利成為無法挽回的事實，此時再論開發商與業主之間的糾紛，已經升級為權益問題，難以處理和改善。

2、住宅區公建配套設施管理策略

2.1 權屬清晰

根據常州市房產管理局、常州市發展計劃委員會、常州市國土資源局、常州市規劃局、常州市建設局及常州市物價局聯合發布的《關于新建住宅小區公建配套設施權屬界定與管理的有關規定》，目前金壇區的住宅公建設施主要分類兩類：一是營業性公建配套設施，二是非營業性公建配套設施。

這樣日后住宅區內的居民可以根據這個劃分標準，自動將其權屬歸類，從此不需要為營業性配套用房以及社會公益屬性的公共用房承擔開支，一定程度上削減了購房負擔和壓力。另外需要注意的是，住宅區內的車庫（包括機動車和非機動車）屬于非營業性公建設施，建設成本列入住宅區建設成本，因而不得對外進行銷售，在住宅區完成開發建設、并正式交付使用后，由物業管理公司統一管理；而超出住宅建筑停車位最低控制指標進行配套并得到規劃建設許可、且沒有列入建設成本的車庫則可以作為營業性配套公建設施進行銷售。

2.2 按規建設

首先，開發商要嚴格遵循地產項目開發建設所應秉承的各類規范、制度，從源頭控制和保持建設質量。針對項目規劃中所列出的各類公建配套，要在設計要點中予以明確，并將其作為國有建設用地使用權出讓合同的重要補充。

其次，開發商在針對項目進行報批流程時，應對規劃中的所有住宅、配套或其它類型的設施予以注明，包括名稱、規模、位置、面積及權屬。配套設施必須面積充分，縱然非營利性設施超出既定的建設面積也應無償移交。在申請銷售許可時，樓盤銷售、物業服務單位招標時，開發商還應將住宅區內的各類配套予以公示。

2.3 移交到位

在住宅區內除卻營業性配套公建歸屬投資者，不需要進行相關的產權移交外，其余非營業性和社會公益性的配套共建設施都需要在相應的房屋落成后，由開發商結合權屬分類（如下文圖表所示）進行移交。

結論：

總而言之，住宅區共建配套設施權屬及其管理問題是關系到居民生活質量及社區體驗的大事，為合理避免居民或相關設施的使用者、權屬主體在應用過程中產生各類權益糾紛，需要開發商在項目建設之初便做好相應規劃，對各類設施做好分類、明晰權屬，按規建設，這樣才能合理而有效地避免“意外”。與此同時，對于金壇區而言，其房地產市場不斷開發的過程中還應充分從周邊城市中汲取管理經驗，以便我們的市場更為健康地成長。