房地產建筑裝飾設計管理的要點

文/郭春生 上海耀盾酒店投資有限公司 上海 201407

1、前言

房地產項目開發過程中的建筑裝飾設計管理工作，是整個地產建設項目管理的一個構成部分，優秀的建筑裝飾設計管理，一方面能夠提升地產項目的建設質量，另一方面能夠塑造一個地產的品牌。其中獨特的裝飾理念、裝飾方法與管理策略，對于提升地產的經濟效益有著非常重要的意義。就目前社會發展現狀來看，房地產開發商要想在眾多的同行業競爭者之中立于不敗之地，就應當摒棄傳統經濟發展模式中弊端，提升對建筑裝飾設計重要性的認知，將開發項目以精品化的方式重新回歸到社會市場經濟的舞臺上，有效完善與優化建筑裝飾設計的效果與質量，并使其為提升房地產經濟利益發揮出積極的作用，進而進一步鞏固房地產事業在社會市場中占據的主導地位。

2、房地產建筑裝飾設計管理的要點

2.1 房地產建筑裝飾設計創意的應用與管理

房地產的裝飾設計創意作為文化與藝術的創新，是對建筑內外部環境進行改造與創造的過程。建筑裝飾設計不僅僅是一種藝術行為，更是文化與概念的有機結合，通過使用不同的色彩、表現力的線條、空間的搭配、燈光的映射等凸顯建筑裝飾設計風格的方法。在房地產開發的過程中，建筑裝飾的獨特性、設計的合理性，一方面能夠滿足房地產運營管理或業主的需求，另一方面對于提升房地產的質量有著重要的意義。因此，優秀的房地產創意設計成為了房地產開發的一個主要構成內容。實踐證明，在房地產激烈的競爭市場上，優秀的房地產裝飾創意很好的帶動了整個項目或樓盤的受歡迎程度與銷量的提升。例如對一些地理位置優越度較低的區域，開發商往往會在建筑外觀的裝飾設計等方面進行了很多的創意篩選與抉擇，通過邀請國際設計大師進行創意設計的主持、將國際品牌的創意經驗與方法融入到自己的項目或樓盤設計中。這些措施，都會對當地的房地產市場帶來有影響的轟動，而且一個新的房地產創意，往往能夠影響一個地區房地產業界的設計新風尚。

所以，在房地產建筑裝飾設計管理的過程中，首先要注重室內格局的整體性，在保證室內功能分區的基礎上，提升建筑裝飾設計風格的整體性。將適合空間內部設計的位置與資源，充分的結合到地產建筑裝飾設計工作中，提升房地產建筑裝飾設計的美學性與技術性，實現地產建筑設計對地產質量提升的促進作用。其次，要按照房地產具體項目的市場定位、房地產運行團隊或業主的主觀需求等做出風格的定位與設計。由于房地產風格的定位對于整個設計的影響是非常直接的，風格定位的合理性是更好的展示房地產建筑品質與企業形象的窗口。所以，需要深入的分析一個群體的共性，體現在建筑裝飾設計風格上要注重設計的統一性，并且就開發項目或樓盤的風格和消費群體進行一個系統的把握與分析。

2.2 房地產建筑裝飾設計配飾使用與質量控制

配飾是房地產建筑裝飾設計的主要內容。配飾的設計原則是少而精，而且要保證其一定要合適。當前在建筑裝飾界流行的是“少裝修多配飾”，因此，合理的使用配飾，是保證裝飾效果的基礎，但在裝飾設計的時候，配飾并不是越多越好，配飾的使用不能太濫，要有所為而有所不為。房地產建筑裝飾工程監理的主要內容之一是加強質量控制，目前我國的房地產建筑裝飾質量控制的標準大部分都是裝飾飾面。提升建筑裝飾工程中隱蔽工程的質量標準，對于更好的提升房地產建筑裝飾工程的質量有著重要的意義。房地產建筑裝飾中隱蔽工程的質量驗收是裝飾質量標準的重要組成部分，對于一個項目的成敗起到了非常重要的作用。由于房地產建筑裝飾工程中隱蔽工程幾乎涉及到項目當中各個專業，尤其是機電安裝與裝飾基層構造，非常容易在施工過程出現相互矛盾，相互制約，又互相無法妥協的情況，從而導致項目施工中可能出現窩工、返工、甚至延誤工期的情況，進而導致項目開發成本失控。因此，在項目設計管理過程中應充分注意避免后續施工時容易出現的這幾方面問題。

房地產建筑裝飾工程的現場管理是一項實踐性很強的工作，要求工程監理人員既要有精深的房地產建筑裝飾工程的設計管理知識，又要具備豐富的指導和控制現場施工等方面的經驗和能力，只有這樣才能在保證工程質量的前提下，把房地產建筑裝飾工程的科學性、技術性、藝術性等完美的結合到一起。

3、實例分析

3.1 項目概況

意邦五星級酒店項目位于上海市青浦區，地理位置優越，規劃交通便捷。項目為商務型國際五星級酒店，委托國際知名酒店管理公司運營管理。酒店建筑群由長租公寓、酒店公區、主樓客房區及地下后勤區組成。地上建筑面積：3.9萬㎡，地下后勤區面積：6000㎡。包含251套各類型客房及64套長租公寓。

3.2 設計管理的探索

（1）設計團隊管理。作為國際五星級酒店，建筑裝飾的設計團隊分屬數十個不同專業的知名境外設計顧問公司，作為房地產開發企業的設計管理人員，也要必須具備國際化的管理視野，以強大的團隊溝通協調能力，熟悉、適應、介入境外設計團隊的工作模式、溝通習慣以及創作思路。

管理措施：a.提升自身的專業技術水準，學習熟悉美國有關設計規范及行業標準，對比國內外的標準差異，采用就高不就低的策略，保障項目達到國際水準。b.采用核心設計顧問牽頭，次要設計顧問跟進的管理模式，提高各顧問之間的協同效率，也減輕自身的設計管理壓力c.采用以電郵往來為核心的交流溝通模式，及時準確的把階段設計成果及業主指令傳遞給關聯設計顧問，保障業主可以同步推進各專業的設計進度。

（2）方案把控：裝飾設計結合建筑設計的創作思路，突出地域文化特色。建筑設計以“乘風破浪、揚帆起航”為造型寓意，裝飾設計配之以“江南水系肌理”為主題的裝飾設計方案及建筑亮化方案；軟裝及藝術品創作則以誕生于新石器時代的“福泉山文化”為立意，突出具有悠久歷史的青浦地域文化。

（3）技術及成本把控：

a.材料控制：針對境外設計團隊偏愛使用獨特或進口物料的特點，要求裝飾設計的物料原則上以國產或國際知名品牌為主，減少或避免采用獨家工藝或不穩定貨源的物料。

b.技術工藝：境外設計師思維跳躍，設計創作天馬行空，要求裝飾設計避免出現大尺度面料分割、復雜工藝造型的情況。為此要求裝飾面料的排版應具備國內工業化模數標準，減少復雜技術工藝，杜絕國內施工難以實施的技術工藝。

c.質量把控：酒店公區內機電管線眾多，支架吊點體系復雜，為避免施工過程中出現相互借用支架的違規情況，要求機電顧問嚴格設計精度，通過BIM模型等技術手段介入管線排布，從源頭上減小后期違規的可能性。

d.節能環保：太陽能熱水、分項計量及能效測評等系統設計，使整個酒店建筑達到綠色建筑標準，裝飾飾面工藝原則上以工廠預制為主，減少現場噴涂工藝，禁止出現“發泡劑”等嚴重污染環境的耗材及工藝。

e.專項技術優化。針對建筑小幕墻的立面特點，將塔樓石材幕墻改為鋁板幕墻（如下圖），裙房的石材幕墻采用背栓式干掛工藝，既降低了幕墻成本又方便運營維護。

3.3 難點及處理措施

項目難點：建筑設計按照國內酒店標準操作，與國際五星級酒店的功能定位存在著巨大偏差，在酒店管理公司介入時，土建已經完成地下層中板施工，為不影響項目進度，需要在極短時間內，迅速將酒店的功能布局、面積指標、機電配置等設計調整到位，時間緊迫任務繁重。

采取措施：指導設計團隊提前介入熟悉項目情況，定期召開設計協調會議，根據土建施工計劃，要求各單位倒排裝飾設計進度；加強土建施工現場的技術監管，以工程指令單形式，安排總包單位前置準備工作，待修改圖紙到位后馬上組織實施，保證了酒店項目現場的順利實施。

酒店項目是復雜的系統工程，前期設計及定位尤為重要，如等裝飾設計時再調整，結果雖功倍，付出亦事倍。境外酒店管理公司及設計顧問的設計精細化、功能模塊化、配比科學化的強大管理體系，值得房地產企業設計管理人員的學習。

結語：

隨著現階段社會各界對房地產建筑裝飾設計的廣泛關注，當前的房地產開發商更要認清社會發展的需求與日漸提升的功能要求，重視建筑裝飾設計自身固有復雜性與藝術性，在現有基礎上不斷提升企業內部設計管理部門與外部設計群體的溝通與交流，以培養設計管理人員的專業技能與職業素養作為工作的主要著力點，不斷完善與優化建筑裝飾設計管理的方式方法，進而達到提升設計效果，實現房地產開發商經濟利益最大化的目標。