對工業用地地價的一些思考
——以江陰市為例

文/胡惠英 江陰市國土資源局 江蘇江陰 214400

巫紅霞 宜興市國土資源局 江蘇宜興 214200

張增峰、曹天邦 江蘇金寧達房地產評估規劃測繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

工業用地指工業生產、產品加工制造、機械和設備修理及直接為工業生產等服務的附屬設施用地。工業用地在我國國民經濟發展過程中承擔著重要作用。近年來隨著土地指標的日漸緊缺，土地開發投入成本日益增加，工業用地一級市場價格與二級市場價格日益分化，矛盾日益突出。本文以江蘇省江陰市為例，進行工業用地開發實際投入成本、一級市場價格和二級市場價格的之間差異比較分析，提出相應的對策建議，為政府工業用地出讓及其地價管理提供參考依據。

1、土地開發實際投入成本與工業用地一級市場工業用地價格的差異

筆者就目前江陰市工業用地從征收到掛牌成交過程中涉及如下幾項費用進行了一些調查，因拆遷成本比較復雜，而且一般情況下，工業集中區大都是新開發的區域，涉及拆遷較少，故本文不考慮拆遷成本。

1.1 征地補償費用

征地補償費主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。根據《江陰市人民政府關于調整征地補償標準的通知》（澄政發[2012]38號）規定，征收農用地的土地補償費每畝30000元，征收建設用地的土地補償費為每畝30000元，征收未利用地的土地補償費為每畝15000元。按照江陰市2016年地籍變更成果，農用地、建設用地、未利用地占比為49:41:10計算，估算土地補償費用為2.85萬/畝。

征收農用地的安置補助費，按照需要安置的被征地農民人數計算。需要安置的被征地農民人數，按照被征收農用地的數量除以被生地農村集體經濟組織征地前人均占有農用地的數量計算。每名需要安置的被征地農民的安置補助費為30000.00元。按照江陰市人均農用地0.75畝計算，估算被征地農民的安置補助費4萬/畝。

青苗補助費根據澄政發[2012]38號文件規定：一年生作物：耕地補償為3000.00元/畝；一年二季作物以上的：耕地補償為每畝1500元/畝；可以移值的苗木、花草以及多年生經濟林木等，支付移值費，不能移值的，給予合理補償或作價收購；果園、魚塘或其他養殖業按當年實際損失補償。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算青苗補助費為0.1萬/畝。

地上附著物補償費根據澄政發[2012]38號文件規定：田間灌排設施補償費為每畝3000元（按農用地面積計算）；征地協調費為每畝5000元（按征地總面積計算），其中澄江街道按市原規定執行。征地協調費由村包干使用，用于被征地范圍內地上零星樹木、墳墓、糞坑、碼頭、水井等附著物的遷移補償和協調有關征地事務等。按照江陰市2016年地籍變更成果，農用地占總面積49%，估算地上附著物補償費為0.65萬/畝。

除上述4種費用外，還有統一征地包干服務費，根據錫價費[2000]第110號、錫國土發[2000]68號，按0.3萬/ 畝計。上述征地補償費用匯總見表1。

1.2 土地報批稅費

省農業重點建設資金，根據蘇政辦發（1995）62號文件，江陰農業重點開發建設資金為2400.00元/畝。

耕地開墾費，根據蘇價服〔2015〕361號文件，江陰耕地開墾費為50.00元/m2，對占用基本農田的，加收40%的耕地開墾費。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算耕地開墾費1.09萬/畝。

耕地占用稅，根據蘇財計澄[2008]11號文件，江陰耕地占用稅為40.00元/m2。按照江陰市耕地占總面積32.6%計算，估算耕地占用稅0.87萬/畝。

補充耕地指標，按2018年新購的徐州豐縣異地補充耕地指（五等水田）300畝指標費計算，估算購買補充耕地指標費36萬/畝。上述土地報批稅費匯總見表2。

1.3 政策性計提

國有土地收益金，按出讓金總價的5%計提。2017年度工業用地成交均價為36.83萬/畝（不考慮優質項目），估算國有土地收益金為1.84萬/畝。

出讓金用于農業部分，根據蘇政辦發[2004]104號，按9.75元/m2計提，出讓金用于農業部分為0.65萬/畝。

廉租住房保障基金，根據錫財建[2007]68號，按6.5元/m2計提，廉租住房保障基金為0.43萬/畝。

社會統籌金，根據澄政規發[2014]1號，按3.9萬/畝征收被征地農民社會統籌資金。

新增土地有償使用費，根據錫財綜[2007]2號和財綜[2009]50號，江陰屬六等，按56元/m2計提，折3.73萬/ 畝。

出讓業務費，按土地出讓總費用的1%計提，計0.37萬/畝。上述政策性計提匯總見表3。

1.4 土地開發費

土地開發費是指為使土地從生地變熟地而由政府投入資金建設道路、供水、排水、供電、燃氣、通訊、場地平整等產生的相關費用。根據江陰市基準地價成果報告，江陰市土地開發費在150～225元/m2，取眾數值165元/m2計，折11萬/畝。

將征收到掛牌成交過程中涉及1-4項費用匯總，結果見表4。

綜上所述，從征收到掛牌成交過程中工業用地涉及的費用（不考慮拆遷費和政府收益），總計為67.72萬/畝。這是地方政府真金白銀要付出去的實打實的成本。

從2017年度工業用地土地招拍掛的成交情況來看，成交均價在36.83萬/畝（不考慮優質項目），溢價率0.79%。其成交均價僅占平均成本的54%。究其原因，工業用地是國民經濟發展最基本的生產要素之一。一個工業項目的落成，會起到帶動周邊區域產業結構調整、就業人員增加、稅收增加以及促進社會穩定等作用，工業用地承擔著一定的社會責任。所以一直以來，工業用地一級市場價格受政府和政策因素的影響較大。工業用地一級市場一般都有一些限制條件，就目前來講，工業用地一級市場還屬于不完全的土地市場，沒有形成競爭機制。

2、二級市場工業用地與一級市場工業用地價格的差異

2.1 轉讓市場與一級市場工業地價的差異

從轉讓市場來看，特別是司法拍賣市場，2017年江陰城郊部分工業地價平均為70多萬/畝，其它鄉鎮平均為50多萬/畝。很明顯，比一級市場上漲了百分之四五十，甚至翻倍。這說明，在一級市場拿不到地的企業，轉戰二級市場，促使二級市場充分競爭，一、二級市場價格差距變大。

2.2 抵押、拆遷過程中工業用地價格與一級市場地價的差異

從以上分析可以看出，一級市場的工業用地價格沒有正常體現工業用地的價值，價格人為偏低。這就造成了從一級市場拿地的企業如果要進行融資，如何確定工業用地抵押價格呢？企業認為自己雖然低價拿到了地，但實際承擔很多義務，做出很大貢獻，抵押時應體現工業用地本來應有的價值。目前，政府考慮到企業融資套現風險，各銀行也是控制抵押價格，抵押時基本不偏離其取得價格，矛盾相對突出。

如果涉及城市拆遷，工業用地價格又如何確定呢？因工業用地拆遷有80%的不新增土地獎和30%退城入園獎，這樣拆遷費也在80萬/畝左右，目前拆遷矛盾還沒有顯現。

3、對策建議

綜上所述，一級市場工業用地土地價格明顯偏低，是因為工業用地與其它商品不同，具有一定的社會功能和作用，受政府和政策影響較大。但其與二級市場價格偏差日益加大，矛盾日益突出。筆者認為應提高一級市場開放程度、縮小一、二級市場地價差距、縮短工業用地出讓年限、加強監管等手段促進一、二級市場的接軌。

3.1 提高工業用地一級市場開放程度，促進真正需要土地的企業投產增效

政府招商確實具有不可替代的作用，但我們也應看到一些教訓，有些企業來拿地時說得天花亂墜，但拿到地后，土地一直閑置或土地沒有達到預期效益。而另一方面，有些小企業有項目但沒有土地指標，只能到二級市場搶地。筆者認為，只要合理規劃，兼顧產業結構設置等，減少工業用地出讓限制條件，進一步開放工業用地一級市場是可行的。這不僅能防止閑置土地的產生，而且能最大程度發揮土地的效益。建議將工業用地與經營性用地納入同一交易平臺，促進充分競爭，項目優中選優。

3.2 縮小一、二級市場的地價差距

建立工業用地信息公開制度，促進工業用地交易的公開、公正和公平，建立完善的內外和社會監督機制，避免工業用地交易中的暗箱操作，并合理調整和確立工業用地出讓價格標準。只要一級市場開放程度加大，一、二級市場的地價差距自然會逐漸趨同。地價應在充分開放、充分競爭的土地市場中得以顯現其應有的價值。筆者認為不應犧牲工業用地地價作為吸引客商前來投資的誘餌。而應增加基礎設施投入，加大獎勵措施，營造良好的外部環境等來筑巢引鳳，引來真正的鳳凰。

3.3 縮短工業用地出讓年限

有一個這樣的統計，世界企業500強的平均壽命是40年，中國500強企業的壽命則更短，只有10年，中國企業的平均壽命也只有3.9年。而目前工業用地供地都按50年期限，這不僅增加了企業初期的投入成本，也不利于后期土地的監管，并且對城市發展帶來了一定障礙，增加了額外負擔。筆者認為應樹立正確的政績觀和科學發展觀，實行彈性出讓年限機制，即打破現有的單一最高50年期出讓模式，拓展為10年、20年、30年、40年和50年等多年限的彈性年期出讓，從而確保地盡其用，促進土地集約利用。

3.4 強化批后監管機制

不僅市、縣人民政府承擔土地批后監管主體責任，各開發園區、街道、鄉鎮也應納入土地批后監管主體責任體系之中。特別是政府招商引資中，對優質項目給予了一定的優惠政策，在合同中應對該項目享受優惠政策的前提條件加以明確，如產業、投入、產出、稅收等要求。強化批后監管機制，嚴格執行合同內容，避免國有土地資產流失。