關于“營改增”后房地產企業稅收籌劃的探討

（德州職業技術學院經濟管理系山東德州25303）

“營改增”對于我國房地產企業的經營發展與戰略調整起到了積極的促進作用，但是對于房地產企業來說，機遇與挑戰并存。因此，在執行“營改增”政策時，房地產企業應如何對待“營改增”，并結合當地的實際情況進行合理的稅收籌劃，充分發揮國家這項稅收改革的積極作用，使房地產企業實現利潤最大化的財務目標，具有重要意義。

一、房地產企業稅收籌劃的背景和意義

近年來，隨著社會對減稅的關注，為有效解決財政收入與社會負擔的沖突，國家有關部門根據社會反映的稅負問題，在不同階段實施了相應的稅收政策。“營改增”之所以被企業普遍認可，主要原因在于其能夠有效避免重復征稅的不合理現象，從理論上來說能夠降低企業的稅收負擔。

具體到房地產企業，房地產行業作為我國的支柱產業之一，具有一定的特殊性。一方面房地產關系到廣大人民群眾的住房問題；另一方面，房地產項目開發周期長，資金投入大，又與實體經濟密切相關。在新形勢、新政策下，廣大房地產企業既要遵循依法納稅的原則，又要積極做好節稅工作，降低企業成本。因此，近兩年來，“營改增”背景下房地產企業的稅收籌劃問題引起了廣大財務管理人員和稅務人員的極大關注。

二、“營改增”后房地產企業稅收籌劃面臨的問題及風險分析

在房地產行業發展過程中，由于受到國家政策和地區經濟因素的影響，不同區域的經濟發展水平開始發生傾斜，房地產企業的經營規模和經濟發展水平不一。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）明確指出，房地產一般納稅人企業在2016年4月30日前開工的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。而2016年4月30日后開工的新項目，需要采用一般計稅方法計稅，小規模納稅人可以采用簡易計稅方法計稅。這就需要房地產企業科學管理取得的增值稅發票，確保取得的增值稅專用發票能夠順利抵扣房地產項目開發所對應的成本費用，從而實現減稅目標，促進房地產企業健康穩定發展。

但是從我國實施“營改增”的具體情況來看，一些房地產企業的稅負并沒有得到降低，甚至起到了反效果，加重了房地產企業的稅負。究其原因是實施“營改增”后部分房地產企業的稅率沒有降低反而提高，并且在清算土地增值稅時，不能以不含稅的收入和成本費用計算，需要合理測算銷售定價，防止土地增值稅稅收臨界點使企業凈利潤發生改變，增加了房地產企業的稅收籌劃難度。此外在處理人工費時，房地產企業不能直接開具增值稅專用發票，或者在購買材料時，不能全部開具增值稅專用發票，部分發票還需在180天后經過認證才能抵扣，這就需要企業建立發票管理制度并安排專人負責，及時認證發票，確保取得的專用發票能夠定期抵扣。此外，自實施“營改增”以來，房地產企業面臨著資金不足的關鍵問題，主要原因在于“營改增”在短時間內會增加企業成本，縮減現金流，加上金融市場的政策變化，對信貸要求極高，直接影響到了房地產企業對資金的利用率與企業發展。因此如何有效規避稅務風險，并根據新的方針政策來進行稅收籌劃，降低房地產企業的稅收成本，是房地產企業急需解決的主要問題。

另外，由于房地產企業本身的特殊性，也使其在進項稅抵扣環節中面臨諸多風險，具體體現在以下三個方面。第一，由于原材料（如砂石料、水泥等）多數是由一些個體工商戶提供的，導致很多房地產企業尤其是一些小型的房地產公司較難獲取增值稅專用發票，加大了進項稅的抵扣難度，不僅不能減稅，反而面臨稅負增加的風險。第二，有些資金的支出 （如臨時雇傭的建筑工人和拆遷補償款，關系維護等）無法取得增值稅專用發票，所以不能抵扣，而土地的成本能否抵扣也存在疑問，這些因素很可能加重企業的稅負。第三，由于新政策剛剛落地實施，監管尚未完善，企業會計人員對于新的法律法規和計稅方法還不夠精通，盲目地進行稅收籌劃，可能會導致違反稅法的風險。

三、“營改增”后房地產企業稅收籌劃的方法探討

（一）積極做好“營改增”的應對準備工作。為了確保“營改增”后房地產企業稅收籌劃工作的順利開展，房地產企業需要提前做好“營改增”的應對準備工作，增強稅收意識，對于生產經營過程中發生的費用，盡量開具增值稅專用發票，并及時向有關部門申報、繳納稅款，同時定期整理、核查發票和憑證，對各種財務報表、財務分析報告、會計賬簿、會計憑證和費用明細表進行專項管理，方便稅務機關檢查。此外，房地產企業還需做好庫存管理工作，嚴把管理關，以防原材料和樓盤滯存。加強對在職人員的培訓力度，宣傳“營改增”有關內容，使管理、銷售與財務人員掌握相關知識。

（二）充分重視對供應商的選擇。為了能夠在“營改增”背景下有效抵扣進項稅，房地產企業必須重視對供應商的選擇，嚴格結合供應商的價格、銷售優惠與產品質量，依據供應商身份與具體情況作為選擇標準來進行篩選。例如對于某房地產開發項目，城建稅、地方教育費附加和教育費附加的征收率分別是7%、2%、3%，項目工程款為40萬元，成本為15萬元，在實施“營改增”后，需要采購一批原材料，房地產行業的增值稅稅率是11%，收到供應商的報價：第1家是增值稅一般納稅人，材料不含稅，價格為20萬元，稅費總共為3.4萬元，可以開具增值稅專用發票，經財務人員核算，與該供應商合作后，項目的具體收益為366萬元；第2家屬于小規模納稅人，按3%的稅率開具發票，不含稅價格為19.5萬元，項目具體收益為378.16萬元。以房地產企業利益為目標，應選擇第2家作為合作伙伴。

（三）企業會計人員要加強學習，提高專業水平。企業會計人員要全面了解新政策、新法規，依法進行稅收籌劃。由于房地產開發企業的經營環節復雜，不僅包括拿地、拆遷、設計和土建，還包括采購、裝修、資金、營銷和物業管理等，每一項經濟行為都會涉及到納稅，同時產生稅收籌劃空間，因此在“營改增”背景下，為了有效降低房地產開發成本，避免重復納稅，房地產企業應對生產費用做出明確規定，盡量開具增值稅專用發票，明確房地產項目和市場發展需求的關系，重點進行稅收籌劃，安排專業的稅務自查人員實地核查，合理測算項目增值稅。同時要加大銷售力度，避免出現樓盤滯銷，不能確認收入，進項稅額大于銷項稅額，導致留抵稅額無法抵扣，企業的資金周轉出現危機等情況發生。此外，考慮到“營改增”實施的時間較短，部分房地產企業出現了資金緊缺的問題，政府還需加大政策支持，通過分期納稅等方式解決房地產企業的資金難問題。

（四）加強風險控制，規避稅務風險。為了有效規避稅務風險，房地產企業必須規范稅務操作流程，加強稅務風險管控，通過指標量化評估實際稅負率，與同一區域同行業進行比較，比對歷史數據，檢查稅負變化與所在經營環境變化是否相符，并對主營業務成本和收入的增長率變化情況進行分析、計算，針對“營改增”后可能出現的問題采取相應的預防措施進行處理，確保在合理的范圍內進行稅收籌劃。尤其要加強對票據的管理，一方面在生產經營過程中開具的增值稅專用發票，需要做好審核工作，防止虛假發票給企業帶來的稅務風險；另一方面，要防止由于抵扣不足，給企業造成稅負的增加和經濟利益的流失。

（五）合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費。“營改增”后，房地產企業應重視應稅服務，結合具體情況，做好歸口和合同管理工作，依據合同實際執行情況和付款節點，合理選擇征稅方法來抵扣稅費，并明確要求供應商及時開具增值稅專用發票，保證合同簽署方、收款單位與發票提供方的信息內容一致，同時加強對工程合同決算的力度，和施工企業做好工程決算，在項目竣工驗收后，做好會計核算工作，確保進項稅及時抵扣。例如選擇簡易計稅方法的房地產企業，如果房地產售價是100萬元，原來繳納的營業稅為5萬元，執行“營改增”后，房地產企業的增值稅征收率是5%，那么增值稅為：100÷（1+5%）×5%=4.76（萬元），并且按照相關文件規定收到預收款后先依據3%的預征率預繳增值稅，因此選擇簡易計稅方法的房地產企業與之前相比，稅負明顯下降。

四、結束語

綜上所述，“營改增”的目的是有效解決社會負擔與財政收入的沖突，減輕企業稅負。雖然在“營改增”的實施階段，房地產企業會面臨一系列的稅收問題，影響到企業的經營發展，但只要房地產企業做好“營改增”的應對準備工作，重視對供應商的選擇，熟悉稅法，加強稅收籌劃，加強風險控制，規避稅務風險，合理選擇征稅方法，爭取抵扣稅費，就能確保企業快速駛入健康、可持續發展的“快車道”。S