關于河北省如何解決物業糾紛的幾點思考與建議

陳金巧

摘 要 隨著房地產事業的發展，物業服務工作也不斷發展壯大，但最近物業費調價促進了糾紛的升級，采用“非常規手段”威脅其按漲價繳費，這是當下最頭痛最急需解決的問題。

關鍵詞 河北省 物業糾紛 建議

中圖分類號：D912.3 文獻標識碼：A

（1）交房前后環境質量落差大。入住時物業服務相當規范，入戶走訪排難解憂，進門推車提菜，環境優雅、公共設施設備運行正常；入住后服務質量逐年下降，草死水枯、設施老化，小區監控損壞多，入室盜竊次數多，服務態度疲以應付。

（2）前期物業與業主的關系錯位。前期物業憑著先入為主的優勢，服務水平一般，收費卻狠下“功夫”。小區道路中間隨意設置障礙，四處隨意增加車位，給小區帶來極大不便，業主很是不滿。同時前期物業在解決開發商的遺留問題時物業表現推諉、不配合甚至掩蓋。“服務被服務”關系，變成“服從被服從”關系，關系錯位，反客為主。

（3）前期物業服務質量偏低，業主拒繳費形成惡性循環。早期前期物業服務合同籠統，約定不明確、不具體，指標沒有細化，竟然合同期限都沒有約定！物業服務簡單粗糙，模棱兩可如樓道衛生清掃不徹底；有些物業公司不按照標準執行，偷工偷懶，工作推諉，業主多次反應，沒有解決。針對服務差又解聘不了的“賴物業”，業主采取拒繳物業費的方式對抗，導致了“服務質量差—拒繳費”的惡性循環，小區環境難回從前。

（4）物業共用部位、共用設施設備經營的收益的不透明。《物權法》規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”河北省《物業服務收費管理辦法辦法》也有規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

（5）物業擅自調價，其程序不依法合規。物業調價應按照《物權法》《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》和《河北省物業服務收費管理實施辦法》執行，《河北省物業服務收費管理實施辦法》已明確，“業主大會成立之前的住宅（別墅除外）公共性物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅區及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。”該《辦法》釋放出業主大會成立之后調價由業主決定的信號——由業主大會投票來決定。

為了促進物業服務的健康發展，給市民營造一個優雅和諧的文明環境，政府應明確責任，順勢而為，加強監管，逐步提高政府在民眾中的公信力和影響力。解決物業與業主的糾紛我認為應從如下幾方面入手，建議：

（1）開展對調價糾紛小區為重點的檢查工作。重點檢查執行市場調節價的小區情況。河北省辦法規定，業主大會成立后小區物業費調價實行市場調節價，漲價的決定權由業主大會投票來定，這是法律賦予的權利，不是物業單方說了算。

檢查并督促落實開發商或物業公司報送業主大會的文件資料情況，這是明確公共收益、公共產權的依據，地上車位出租、物業經營用房、廣告收益歸全體業主所有。

（2）加強監管，物業調價應按照河北省相關規定進行。

①前期物業合同的不足：由于“物業先住、業主遲來”的時差導致了前期物業合同是個畸形的權利結構合約，形式上是服務合同關系，實際上是管理服從關系、形式有權實質無權的關系。

②業主處于被動地位：先來后到的習慣性思維，物業將小區視為“我的地盤我做主”；業主陸續入住，流動性較大，業主利益難以得到物業公司的真正重視。沒有業委會也就更不能形成平等合理的主體和對話機制，難于合力維權，處于被動狀態。

③前期物業公司掌握著物業費的主動權，前期利潤相當可觀！隨著物業支出成本的上漲，物業公司應提高管理水平，采取開源節流措施。

（3）加快推進業主委員會選舉工作，充分發揮業委會的監督作用。

業主委員會是代表業主行使權利的執行機構，起著監督和協助物業履行服務合同的作用，同時也是化解業主與物業矛盾的橋梁，協助基層政府開展社區工作有利助手。

（4）提倡在小區開展普法宣傳專欄，進一步明確業主的權利和義務。由居委會組織、物業與業主參與在小區設置專欄，宣傳《物權法》《物業管理條例》《收費辦法》《業主大會與業主委員會指導規則》的相關政策，提高居民素質，做守法的好業主，做維權的明白人。

（5）開展相關法規專項培訓工作，進一步提高政府執政水平。在處理業主與物業糾紛中，監管物業的相關部門因對相關法規的知識準備不足，特別是涉及漲價的新問題，如對《河北省物業服務收費管理實施辦法》等政策的理解不深不透，導致在處理糾紛時不果斷、走彎路。基層政府也因缺乏相關知識，不能及時協調物業與業主之間的矛盾，同時也為誘發治安事件埋下隱患，因此在相關部門開展專項培訓應是當務之急。

結尾

只有走向職業化才能更有效地保障業主們的權利。業委會職業化首先是指業委會工作的日常化，其次是指業委會人員的專職化，業委會職業化還可以帶動專業化，在社會上形成一個業委會的職業群體。有了這個職業群體，才能系統地總結、積累和傳承業主在物業管理中形成的經驗和專門知識，逐步提升業主的管理水平，與街道辦一道共同推動社區的改革與發展。