論物業公司開展多種經營的發展路線

黃東興

摘要：在物業公司成本不斷上升，物業費提價困難的雙重壓力下，開展多種經營無疑成了物業公司增加收入來源的主要渠道。開展多種經營的物業服務企業很多，但是呈現出業務不系統、不全面、利潤低、風險高等特點，本文將全方位梳理物業公司開展多種經營的發展路線，并最終給出落地實施的對策建議。

關鍵詞：多種經營 物業公司 發展路線

隨著當今社會人力物力成本的上升，物業公司的經營壓力越來越大，所以在行業內流傳著這樣一句話：做好物業，就是要“不務正業”。當然，這里帶引號的“不務正業”并非指不做好物業服務，而是指在做好物業服務的基礎上開展各種各樣的增值服務項目，以此增加物業公司的經營收益。

一、物業公司開展多種經營的方式

物業公司開展多種經營的方式分為三種，即依托物業公司團隊成員的專業能力向縱深發展、圍繞業主的衣食住行開展多種經營項目、借助移動互聯網平臺開展社區O2O業務。

（一）向物業管理行業縱深發展

房地產行業首先可以分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業進一步細分為物業管理業和房地產中介服務業，房地產中介服務業進一步細分為房地產估價、房地產經紀和房地產咨詢，所謂的向行業縱深發展，就是物業服務企業在做好傳統物業管理工作的同時，開展諸如房地產業中的相關業務，如萬科物業、龍湖物業的租售中心，就是開展房地產經紀業務，此外，還有商業房地產中的租售代理、房地產投資咨詢、項目開發咨詢、房地產開發前期設計顧問、物業服務顧問、資產管理等業務，這種向縱深發展的方式在世界五大行中最為常見。

（二）圍繞業主的衣食住行開展多種經營服務

物業服務企業可以把自身定位為社區服務綜合集成商，圍繞業主的衣食住行開展一站式服務，具體來說可以概括為九個字，即衣、食、住、行、娛、育、護、購、商。

衣，是指圍繞業主的服裝鞋帽開展的服務項目，如衣物洗滌上門取送、洗衣、改衣、皮草翻新、知名服裝鞋帽的代購等業務。

食，是指圍繞餐飲業開展的多種經營項目，如物業公司尋找兼職廚師合作，備齊八大菜系的廚師后，給業主提供上門宴請廚藝服務，這樣業主可以在家中招待客人，滿足了在私密環境中招待客人的同時，享受到的卻是餐館的味道，關鍵是價格比餐館還實惠。除了上門宴請服務，還有以萬科物業社區餐飲服務為代表的“第五食堂”，以綠城物業為代表的業主營養早餐配送等。

住，是圍繞業主的房子開展的多種經營服務，如新入伙房屋的裝飾裝修、舊房的二次翻新、空氣質量的檢測治理、民宿業務等。

行，是圍繞著業主的交通開展的業務，如城鄉結合地區的社區巴士、自助洗車業務、汽車美容中心、電瓶車充電、租車業務等。

娛，是指圍繞業主開展的娛樂活動，如親子游、戶外采摘、夏季啤酒節、歌王爭霸賽、棋王爭霸賽、真人CS對抗賽等。

育，是針對與教育、培訓有關的業務，如根據未成年人的不同成長階段，開展的智力開發、興趣班、考學輔導，在別墅項目中開展的私人健身教練、私人游泳教練、私人高爾夫球教練等。

護，是針對管理區域內的特殊人群開展的業務，如針對小區老年人、殘疾人開展的護理、護工等業務。

購，是物業公司作為直接供應商，針對業主開展的社區團購、有機蔬菜配送、飲用水配送等業務。

商，是指物業公司與外來商家合作開展業務，商品由外來商家提供，物業公司負責提供客源及場地，收益表現為場地使用費、銷售提成、返點等方式。

（三）借助移動互聯網平臺開展社區O2O業務

自2014年國內第一家物業公司（彩生活）上市以來，國內掀起了物業公司借助資本轉型升級的熱潮，不到四年時間，上百家物業公司上市，在這上市的背后，物業公司看準的盈利模式是社區經濟，在社區經濟模式里，我們可以把業主看作是互聯網平臺的粉絲，只要有了粉絲之后，物業公司便可以通過平臺實現線上線下相結合，砍掉中間供應商，將產品供應給業主，業主在平臺上下單，物業公司工作人員將產品負責送至客戶家中，真正解決最后一公里的問題。

在物業公司使用的互聯網平臺中，最常見的有兩種，一種是基于微信公眾平臺進行二次開發。另一種是單獨開發手機應用APP。兩種平臺相比較而言，第一種平臺的優勢是開發維護成本比較低，缺點是受限于微信的功能，操作不當容易被微信視為違規操作或封號：第二種平臺的優勢是能夠按照企業的思路自由開發，沒有任何限制，但缺點是開發維護成本比較高。

有了平臺之后，物業公司的盈利模式就多元化了。收入可以是平臺的流量收入、廣告收入、平臺分成、入會費、商家入駐費等。

二、物業公司開展多種經營的風險分析

物業公司在開展以上三種多種經營的業務過程中，均存在一定程度的風險，如果處理不到位，不僅不能增加企業收益，還可能砸了原始積累的品牌和口碑。

（一）向物業管理行業縱深發展帶來的風險

以物業公司開展房地產租售業務為例，房地產租售業務屬于房地產經紀的范疇，從營業執照經營范圍來看，物業服務企業的營業執照經營范圍可以包括物業服務、停車服務、房地產經紀、售日用品、家庭服務、自行車存放服務、代送物品服務、提供有償幫助服務、代居民收水電費及其他費用、企業管理咨詢服務、招標代理、大型活動組織服務、汽車清洗服務等業務，但是就房地產經紀業務本身而言，成立一個房地產經紀機構需要具備規定數量的房地產經紀專業人員，而現在開展房屋租售業務的物業服務企業中，基本上不具備相應的專業人員，這從某種層面上講，不符合法律的要求。

（二）圍繞業主的衣食住行開展服務項目帶來的風險

物業公司圍繞業主的衣食住行等方面開展各項服務，把自身定位為社區服務綜合集成商，其前提條件是業主對物業基礎服務滿意，如果對基礎服務不滿意，物業公司開展的項目再多、再豐富，業主也不會買單。此外，物業公司開展的各項服務項目，在市場上都是可以替代的，所以要想成功，需要在價格、質量等方面具有一定的優勢，否則業主不但不愿意接受，還在背后“罵”物業公司凈想掙錢、不務正業。

（三）利用互聯網平臺開展社區經營帶來的風險

玩轉“互聯網+物業”模式，要以活躍粉絲為基礎，換句話說，平臺的活躍粉絲數和粘性最重要。什么是粘性？我們現在每天都要登錄微信，一天沒登錄總覺得生活缺少點什么，這就是粘性。為了培養好粘性，為了讓更多的用戶注冊并使用平臺，物業公司前期需要不斷燒錢。所以要想借助平臺開展社區020項目，需要以活躍粉絲數為前提，如果沒有弄清楚互聯網的運營思路，結果會陷入吸粉難、留粉難、洽談難的境地。

三、物業公司開展多種經營的對策建議

（一）開展相應業務，具備相應資質

為了規避超范圍經營的風險。建議物業公司在開展相應業務的同時，首先要具備相應的資質，如綠城物業集團在開展房產咨詢、房屋置換、酒店管理、網絡科技、文化策劃等業務時，分別成立了浙江綠城房地產咨詢有限公司、浙江綠城房屋置換有限公司、浙江綠城酒店管理有限公司、浙江雙城網絡科技有限公司、浙江綠城文化策劃有限公司等專業公司，這種通過專業公司做專業事情的方式，能夠最大化地開展業務、規避風險。

（二）選擇合作商家。進行中端監督、后端評價

物業服務企業在圍繞業主的衣食住行等各方面開展業務的時候，難免會跟外來第三方商家合作，第三方商家如果服務態度不好，便會砸了物業企業的口碑，所以在這個過程中。物業服務企業要做好事前、事中和事后控制。事前控制即在選擇合作供應商的時候，物業服務企業要跟對方簽訂合作協議，約定彼此的權利義務關系；事中控制是在服務過程中，采用物業服務企業統一受理服務項目、統一收費，并在此過程中做好監督管理工作；事后控制是在提供完服務后，物業服務企業對業主進行跟蹤回訪，詢問業主對服務是否滿意，如果滿意再把相應的服務費支付給第三方合作商。通過以上三步，能較大程度地降低服務風險。

（三）立足平臺粘性，開展社區O2O業務

做好互聯網平臺的粘性有四種思路。第一種是內容粘性，即平臺上所發布的內容是業主感興趣的，如開展社區文化活動、身體健康公益檢查等；第二種是優惠粘性，即平臺上所發布的產品給客戶帶來了實惠，比如業主只要花市場價一半的價格購買到熱映的電影票；第三種是社群粘性，如業主鄰居間可以在平臺上相互溝通、交流。能夠進行不同形式的互動；第四種是功能粘性，如在平臺上嵌入與美顏相機相同功效的濾鏡功能，業主想要拍照高顏值照片，只要打開物業服務企業的平臺就可以了。只有把粘性做好了，物業服務企業開展社區O2O的時候才能具備應有的流量。