稅收籌劃在房地產企業財務管理的運用探討

劉思彤

摘要：隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷發展完善，房地產市場也不斷發展擴大，房地產企業經過改革開放潮流的推動，投資總額不斷增長，而且隨著國際化進程的加快，國家宏觀政策的調整，再加上房地產行業自身投資大、風險高等特點，房地產行業發展面臨新的挑戰，從我國房地產行業目前的發展現狀來看，房價哄抬、競爭激烈、整體利潤呈現下降的趨勢，對于一些中小型房地產企業，市場風險更大，所以，從目前的現狀來看，進行合理有序的稅收籌劃對房地產企業財務管理要求更高，房地產企業可通過合理的稅收調節來調整自身的發展，房地產企業進行稅收籌劃，有利于企業實現優化財務管理的目標，實現利潤最大化。

關鍵詞：稅收籌劃 房地產市場 宏觀調控

引言：稅收具有無償性、強制性與固定性的特征，是政府財政調節的主要手段，而房地產在中國特殊的國情國力條件下，稅收占財政收入的很大比重，企業依法納稅是企業財務管理必不可少的義務，稅收籌劃在房地產的運用也具有一定的靈活性，本文旨在通過對房地產企業稅收籌劃的發展歷程的探討與分析，試圖分析出稅收籌劃的最佳方案，從而使政府財政收入更加有保障，使得企業實現利潤最大化。房地產企業可根據自身特點，合理管理企業資金，透過稅收籌劃等手段最大程度降低稅負，從而達到降低成本的目的，更好地貫徹國家宏觀政策，有利于產業結構升級與經濟方式的轉變，升入貫徹落實科學發展觀。

一、房地產企業稅收分布范圍

（一）房地產企業開發環節。我國房地產企業在土地獲取方式上主要是在在市場上經過市場招標的方式獲得土地，還有是根據轉讓方式獲得土地轉讓權，在房地產開發環節需要繳納土地稅、印花稅，假如房地產企業在房地產開發時候，占用了國家的耕地面積，還需繳納一定的耕地稅來彌補國家和居民一定的損失，在后續建設時候，企業還會涉及到企業的營業稅、個人所得稅等，這些都是在房地產初級開發與建設階段需要涉及到的稅收，企業需要在建設初期就需要好好規劃。

（二）房地產轉讓環節。房地產的轉讓環節主要包括轉讓土地使用權、股利分配等方式，房地產銷售房屋以及轉讓土地使用權，應該征收營業稅，相應就應該繳納附加稅，房地產企業在房屋銷售方面，應該繳納企業所得稅、土地增值稅等，房地產轉讓環節是房地產企業的重要一環，將房地產作為股利分配時候，需要繳納個人所得稅，房地產轉讓環節是房地產企業的重要環節，稅收籌劃需要房地產企業財政處好好合理安排。

（三）房地產使用環節。房地產企業的使用環節主要包括出租房屋，房地產出租房屋時候需要繳納營業稅、企業所得稅、房產稅等，當房地產企業房屋處于閑置時候，不需要承擔稅收負擔，此時主要是稅收轉嫁環節，在我國，房地產行業在我國是財政稅收的主要來源。由此給房地產企業帶來一定的稅收壓力，今年來房價直線飆升也是其中的原因之一。

二、房地產企業稅種的合理規劃

（一）營業稅稅收籌劃。營業稅是企業主要需要繳納的稅種，一般不受成本與費用的影響，對于房地產開發企業來說，營業稅的稅收籌劃主要包括兩部分，首先是充分提供了解國家關于營業稅稅收優惠的政策，采取合作的方式，一方面提供土地使用權，一方面提供需要的資金，在合作的基礎上進行房屋建造，這樣不僅可以節約建造成本，還可以使企業的利潤最大化；還有一種方法是充分利用銷售折扣，房地產企業在銷售時候都會利用一定的銷售政策，利用折扣后的銷售政策可以節約一定的營業稅，房地產的營業稅收降低對企業整個業績銷售也有一定的促進作用。房地產企業需要大力利用營業稅的稅收籌劃。

（二）房地產企業土地增值稅的稅收籌劃。房地產企業可以通過土地增值稅的優惠政策進行合理的稅收規劃，根據土地增值稅相關法律法規規定，我們要對增值率低的企業免征土地增值稅，房地產企業在進行相關定價的時候，要充分考慮稅收優惠政策，通過比較不同的土地增值稅的征收方法可以比較兩者的差距從而采取合理的稅收籌劃政策，當企業利息費用比較高的時候，可以采取分攤利息的方法進行利息費用扣除，如果利息費用比較少，就與成本一起扣除，有利于降低企業土地增值稅，進而減輕土地增值稅的稅收負擔，其最終目的在于實現企業利潤的最大化。

（三）房地產企業行業房地產的稅收籌劃。房產稅的稅收籌劃主要在于對房屋合理分配以及分解房地產的租金收入，從而實現稅收的最小化，比如一個企業將所建造的房屋對外出租，租金固定，但是如果房地產在對外出租的過程中，將水電費、物業管理費等分解開來，由物業公司統一管理，這樣房產稅就能夠合理分配，可以節約一定的房產稅。

（四）房地產企業所得稅的稅收籌劃。企業可以根據不同的計價方法，尤其對于房地產企業，它的固定資產占企業總資產的比重不斷增加，企業可根據自身的發展，不斷提高企業所得稅的稅收總額，在進行稅收籌劃的時候，可以根據年數總和法計提折舊，通過一定的計算方法，一方面滿足稅務機關的要求，一方面減少自己的稅收成本，從而給企業帶來更多的經濟利益，實現長期盈利的目標，實現企業的長遠發展。

三、結論

對于房地產企業而言，稅收籌劃的空間很大，在企業財務管理的運用方面可以進行合理分配，從而提高企業的競爭優勢，響應財政政策的號召，在國家宏觀調控的基礎上實現企業的長遠發展，隨著近年來房地產企業的營業利潤不斷下降，房地產企業的長遠發展得到重視，在我國特殊的國情下，房屋是成家立業之本，房地產企業有必要通過相關舉措實現自己的利潤最大化，而稅收籌劃是降低企業成本的有效途徑，企業應該結合各種稅收的特點的自身的經營狀況，企業資金能夠得到有效配置，在市場資源配置的情況下，能夠實現企業利潤的最大化，從而實現企業長期盈利的目標。通過對稅收的合理籌劃為我國房地產企業的發展注入新的活力。