房地產(chǎn)全過程成本管理方法研究

王建

[摘 要] 房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長、投資大、項(xiàng)目復(fù)雜，屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)運(yùn)營資金壓力大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，如何控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本是最為關(guān)鍵的因素。通過對房地產(chǎn)開發(fā)決策設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、竣工各階段成本控制進(jìn)行深入分析，把握各個環(huán)節(jié)的成本要點(diǎn)，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以積極主動的成本管理加強(qiáng)事前規(guī)劃、事中控制和事后評估，通過優(yōu)化各階段成本管理構(gòu)建房地產(chǎn)全過程管理體系，以實(shí)現(xiàn)總成本目標(biāo)，提升成本管理質(zhì)量。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；全過程；成本管理；項(xiàng)目開發(fā)

[中圖分類號] F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）10-0030-02

房地產(chǎn)造價(jià)控制和成本管理是一項(xiàng)科學(xué)的系統(tǒng)工程，自從1970年代工程項(xiàng)目的整個生命周期進(jìn)行有效管理的理念建立以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的效能就在不斷提高。美國作為成本管理的發(fā)明國房地產(chǎn)行業(yè)公正透明，日本的工程造價(jià)管理科學(xué)高效精細(xì)化，德國的工程造價(jià)管理計(jì)劃性強(qiáng)，實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)，成本控制嚴(yán)苛而節(jié)儉，工程質(zhì)量極高，這都是我國房地產(chǎn)企業(yè)所缺乏的。我國房地產(chǎn)企業(yè)注重產(chǎn)品的生成成本和投入成本，但是忽視項(xiàng)目周期成本的管理，尤其是工程項(xiàng)目變更中產(chǎn)生的各種隱性成本，在計(jì)劃性和精細(xì)度方面都存在不足，因此有必要參照國外經(jīng)驗(yàn)建立科學(xué)房地產(chǎn)全過程成本管理方法。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目各個階段的成本控制

（一）決策設(shè)計(jì)階段的成本控制

在總成本造價(jià)模式下，決策和設(shè)計(jì)階段確定的成本能夠至少占到施工實(shí)際成本的90%以上，成本設(shè)計(jì)越科學(xué)，設(shè)計(jì)階段涉及到選址、選材、圖紙、成本、容積率、車位數(shù)量、地下空間、地下室面積、人防面積、建筑體型系數(shù)（外表面積/建筑體積）、四源方案、豎向標(biāo)高、園區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃、層高、層數(shù)、可售比、售建比（使用面積/建筑面積）、窗墻比墻地比、機(jī)電負(fù)荷、機(jī)電設(shè)備選型等各個項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃。在決策階段的科學(xué)選址將決定工程總造價(jià)，要綜合考慮周邊配套設(shè)施、土地供應(yīng)價(jià)格、工程管理模式等，比如使用總成本模式后期變更少，這樣工程造價(jià)就能夠控制在一定范圍之內(nèi)。

（二）招標(biāo)階段的成本控制

首先要確保招標(biāo)階段的透明化和公開化，嚴(yán)格按照招標(biāo)流程進(jìn)行招標(biāo)，這樣才能避免暗箱操作帶來的隱性成本。其次要強(qiáng)化招標(biāo)階段的限額設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)合同中明確結(jié)構(gòu)及機(jī)電設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，避免因?yàn)樵O(shè)計(jì)保守而造成的浪費(fèi)。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中約定未來施工圖的錯誤率，減少施工過程因變更產(chǎn)生的無效成本。第三，要根據(jù)經(jīng)濟(jì)性，不斷對設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，優(yōu)化構(gòu)件截面，控制混凝±含量，規(guī)范鋼筋結(jié)構(gòu)，合理布置外挑構(gòu)件，采用不同墻體材料降低后續(xù)外墻面保溫的厚度及保溫等級。嚴(yán)格控制軟硬景比例，避免地下管線反復(fù)開挖及新作水系的防水，對景觀成本和供應(yīng)成本嚴(yán)格控制。第四，要嚴(yán)格資格審查，強(qiáng)化合同管理，提高招標(biāo)文件的編制水平，做好清標(biāo)工作。

（三）施工階段的成本控制

施工階段的費(fèi)用占到60%到70%以上，對工程成本的影響在20%到25%左右，這一階段的關(guān)鍵在于控制變更。所以要加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和施工圖審圖工作進(jìn)行規(guī)避，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，強(qiáng)化流程及制度建設(shè)，強(qiáng)化動態(tài)成本控制，通過建立強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)來增加成本管控力度。我國房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的成本管理是一個難題，要解決此問題，關(guān)鍵在于嚴(yán)格遵照設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，加強(qiáng)施工中的材料、人工等各項(xiàng)管理措施，對每一個工作環(huán)節(jié)進(jìn)行信息化監(jiān)控，嚴(yán)格對項(xiàng)目經(jīng)理和施工隊(duì)的管理，明確責(zé)任，提高獎懲力度。

（四）竣工階段的成本控制

首先，要做好結(jié)算初審，加強(qiáng)項(xiàng)目結(jié)算的責(zé)任管理，強(qiáng)化結(jié)算人員的責(zé)任，一旦發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)懲不貸。其次，要強(qiáng)化二審、三審的力度，避免人為因素而出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，保證結(jié)算金額處于行業(yè)合理范圍內(nèi)。第三，要確保結(jié)算資料的完整性，使結(jié)算資料完整、全面、真實(shí)反映實(shí)際施工過程，并做到過程可追溯性。第四，做好竣工結(jié)算總結(jié)工作，及時發(fā)現(xiàn)問題，通過全員監(jiān)督等方式提高監(jiān)管質(zhì)量。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本管理存在的問題

（一）決策設(shè)計(jì)階段的問題

項(xiàng)目開發(fā)前調(diào)研工作不足，拿地評估不夠科學(xué)，企業(yè)受到土地政策影響較大，給后期成本管理帶來一定問題。在整體決策上缺乏計(jì)劃性，計(jì)劃的精細(xì)度和動態(tài)程度都有所不足，和美國、德國、日本這樣的國家存在差距，計(jì)劃的水平?jīng)Q定了工程整體造假的控制能力，所以我國房地產(chǎn)工程變更較高，后期成本控制不力。在設(shè)計(jì)階段缺乏成本意識，成本控制部門的職責(zé)僅限于對于工程建造過程中的材料采購、施工建造等方面，對整個項(xiàng)目的成本管控缺乏大局觀。設(shè)計(jì)單位缺乏市場競爭壓力，在工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)很少能有重大成本管理創(chuàng)新，一般成本控制都從材料等方面著手。最嚴(yán)重的問題是頻繁的設(shè)計(jì)變更，這說明設(shè)計(jì)科學(xué)性有待提高，和我國相比，德國、日本的建筑企業(yè)一旦確立了整體設(shè)計(jì)，很少有變更，這樣成本就非常可控。

（二）招投標(biāo)階段的問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)相對透明度低，和美國和德國相比，市場化程度低，這是東亞國家普遍存在的問題，這一現(xiàn)象在日本和韓國也存在，但是在我國尤為嚴(yán)重。招投標(biāo)工作中普遍存在時間緊、要求高、施工圖不完善，甚至存在邊設(shè)計(jì)邊施工的問題。對投標(biāo)者的科技含量和管理水平要求不明確，標(biāo)底和實(shí)際施工造價(jià)差距較大，對招標(biāo)文件和合同管理不夠嚴(yán)格，缺少公正透明的招標(biāo)體系，主觀隨意性較大，專家評估原則性弱，甚至存在橡皮圖章行為。

（三）施工階段的問題

施工階段頻繁變更，資金使用率過大，公司的項(xiàng)目經(jīng)理還是停留在傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理思維模式上，要保證項(xiàng)目質(zhì)量，就忽視項(xiàng)目成本，缺乏有效的成本控制體系。在施工中除了存在項(xiàng)目變更頻繁的問題，還存在錯誤處理不及時，項(xiàng)目進(jìn)度與預(yù)算成本不一致，施工中為了趕進(jìn)度存在圖紙會審不到位、工程計(jì)劃不周詳、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性不強(qiáng)、施工組織不合理等問題。在施工現(xiàn)場存在管理混亂、安全意識差、材料浪費(fèi)等問題。施工人員認(rèn)為成本控制是成本管理部門的責(zé)任，沒有建立全員成本控制體系，成本管理的信息化程度低，責(zé)任成本考核體系缺失，沒有建立全面成本管理理念。

（四）竣工階段的問題

在竣工驗(yàn)收階段，存在漏項(xiàng)、漏算、弄虛作假和高估冒算現(xiàn)象，沒有用成本目標(biāo)對控制可過進(jìn)行考核，考核的量化不足，考核的對象、要求和指標(biāo)都有待完善，月報(bào)、變更匯總、調(diào)整文件和后評估報(bào)告建設(shè)都有待加強(qiáng)。

三、房地產(chǎn)全過程管理體系的建立

（一）決策設(shè)計(jì)階段的成本管理優(yōu)化

首先要建立目標(biāo)成本管理體系，確定工程總造價(jià)和開發(fā)各階段的成本控制要點(diǎn)，在立項(xiàng)階段估算項(xiàng)目的成本，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)評價(jià)。在決策階段選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，科學(xué)制定房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和發(fā)展計(jì)劃。做好市場調(diào)研工作，科學(xué)收集數(shù)據(jù)，繪制可行性研究流程圖，編制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目資源計(jì)劃，確定整體成本目標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，要選擇最經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，確定限額設(shè)計(jì)，確保施工圖的質(zhì)量，科學(xué)設(shè)計(jì)周密計(jì)劃，將成本充分納入到施工計(jì)劃當(dāng)中，強(qiáng)制杜絕頻繁變更現(xiàn)象，嚴(yán)格保證按照圖紙施工，對施工圖紙的重大錯漏建立懲罰機(jī)制。要采用信息化手段對成本精確估算，納入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和市場預(yù)測，建立動態(tài)成本管控系統(tǒng)，合理預(yù)算造價(jià)。在決策設(shè)計(jì)階段就要建立精細(xì)化管理模式，確保每一個成本的可追溯性，建立事中控制和事后檢查的體系，嚴(yán)格圖紙會審，明確獎懲措施。

（二）招投標(biāo)階段的成本管理優(yōu)化

對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)，在設(shè)計(jì)方案中選擇最優(yōu)方案，以市場競爭來增加招投標(biāo)的透明度。標(biāo)書制定上要逐步實(shí)施工程量清單招標(biāo)，以合理低價(jià)為中標(biāo)原則，在市場上篩選最佳性價(jià)比的材料和設(shè)備，推行招標(biāo)采購。招標(biāo)單位的選擇要綜合考慮資質(zhì)、管理、技術(shù)、信譽(yù)、資金和合作經(jīng)歷等方面的隱私，公司采購部、專家小組和相關(guān)責(zé)任部門要對投標(biāo)單位進(jìn)行明確審核，一旦發(fā)現(xiàn)有舞弊行為，嚴(yán)懲不貸。強(qiáng)化對招標(biāo)文件的管理，在合同中明確工期、造價(jià)、質(zhì)量、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算形式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、圖紙等各方面要求，強(qiáng)化技術(shù)性評標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)。在材料和設(shè)備采購上要嚴(yán)格合同管理，強(qiáng)化材料的性價(jià)比、進(jìn)場計(jì)劃、款項(xiàng)支付、材料驗(yàn)收。

（三）施工階段的成本優(yōu)化管理

在施工環(huán)節(jié)，要嚴(yán)防變更，強(qiáng)化施工現(xiàn)場簽證，加強(qiáng)圖紙會審，明確總分包成本和材料供應(yīng)費(fèi)用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強(qiáng)施工現(xiàn)場的成本控制，要將全員責(zé)任成本管理制度和目標(biāo)成本管理體系結(jié)合起來，加大責(zé)任成本考核力度，讓每一個員工都建立成本意識，公司需要將整體的成本目標(biāo)分解到各個部門的各個責(zé)任人，建立責(zé)任成本考核體系。比如設(shè)計(jì)部門要考核施工圖成本、設(shè)計(jì)限額、設(shè)計(jì)變更，工程部考核質(zhì)量成本、維修成本、材料成本，通過激勵機(jī)制讓員工主動控制成本。

（四）竣工階段的成本管理優(yōu)化

要建立信息化手段實(shí)現(xiàn)高度集成、單點(diǎn)登錄、數(shù)據(jù)共享、實(shí)時監(jiān)控，建立項(xiàng)目事后評價(jià)機(jī)制，通過項(xiàng)目復(fù)盤和結(jié)算環(huán)境成本控制要點(diǎn)確保降低預(yù)算外費(fèi)用，提高管理成果。

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[責(zé)任編輯：紀(jì)晨光]