供需理論視角下宅基地價格形成機制研究

黎春梅

（玉林師范學院商學院，廣西 玉林 537000）

1 宅基地使用權轉讓價格形成的現實基礎

1.1 宅基地的多元屬性為價格形成奠定基礎

宅基地所擁有的資源屬性、資產屬性、商品屬性、社會屬性和心理屬性等多重屬性決定宅基地具備資源與資產功能、生產功能、社會保障功能及心理功能。宅基地使用權轉讓價格形成也應有側重地體現不同的宅基地功能和類型。對于純農戶、Ⅰ兼業農戶、Ⅱ兼業農戶和非農戶而言，不同類型農戶所轉讓的宅基地在類型、年限和方式上是不一致的，因此宅基地轉讓價格形成機制不能一概而論。

1.2 農村人地分離的現實格局使價格形成成為必然

中國人力資源和社會保障部官網、統計局官方數據顯示：2017年，我國農村農戶建房施工面積從2010年的106 679.8萬m2降為2016年的92 039.7萬m2，我國城鎮化率由1978年的17.90%提高至2016年的57.35%，鄉村人口從2010年的67 113萬人降為2016年的58 973萬人，比重從50.05%降為42.65%［1］，大量的宅基地閑置與老宅荒廢形成“空心村”。城市建設用地需求的強大拉力與農村宅基地供給的巨大推力必然推動宅基地使用權轉讓市場的迅速形成，價格形成機制呼之欲出。

1.3 宅基地三權分置為價格形成提供了制度保障

2018年“中央一號文件”首次提出完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，鼓勵農民及非房地產投資主體利用閑置宅基地建房出租和宅基地轉讓，為盤活農村土地資源，實現農民財產權及實施鄉村振興戰略提供了重要的制度保障［2-4］。

2 供需形成機制

亞當·斯密的自然自由體系論提出價值是價格形成的基礎，理性經濟人在市場“一只看不見的手”的引導下交易，價格是市場供需均衡的貨幣反映，均衡也從此成為研究價格的主要參照系［5］。馬克思的價值理論也指出，價格始終圍繞價值上下波動。宅基地使用權交易主要取決于需求曲線，假設DL和SL分別為宅基地需求和供給，a、c分別為自主需求與自主供給，b和d分別為需求的價格彈性與供給的價格彈性，需求曲線表述為DL=a-bP，供給曲線表述為SL=c+dP，根據市場需求與市場供給的均衡DL=SL，有P*=（a-c）/（b+d），DL（P*）=SL（P*）=（ad+bc）/（b+d）。當DL≠SL時，宅基地價格取決于min（DL，SL）。

2.1 考慮國家土地征收情況

宅基地征收實際上是將宅基地產權全部轉讓給國家，由于國家強制力的存在，征收補償價格協商空間十分有限，征地補償所形成的價格遠遠低于國家向開發商等土地使用者流轉的土地出讓和拍賣價［6］。設“三權分置”前集體內部成員宅基地流轉的宅基地供給和需求分別為S1和D1，S2為“三權分置”后政府放棄壟斷地位后的新供給曲線，D2為“三權分置”鼓勵宅基地使用權轉讓所增加宅基地需求形成的限制交易主體的新供給曲線，D3表示政府放寬交易主體即不限制交易主體進一步增加宅基地需求的供給曲線，S1和D1相交于E1。此時形成均衡價格P0和Q0。若國家將補償價格定為P3，P3＜P0＜P1（見圖1），宅基地供需將出現缺口，定價越低，供給缺口越大。政府可以利用國家強制力解決農民不愿意供給土地的問題，但無法解決“三權分置”后農民與資本主體之間土地流轉供給的問題。因此，由于主體的非平等地位、產權權力的不對等，土地征收下宅基地使用權轉讓市場所形成的權利價格與補償價格并不是正常的市場價格。政府與農民之間的土地交易，由于權力不對等并且國家具有強制執行力，農民處于權力弱勢方，因此，只能處于價格的接受方，有違市場發展的補償價格機制與有失公平產權主體博弈機制并不適用于當前宅基地資源配置。因此，如果使用補償價格機制及主體保障以保障交易雙方的權益，則應對現有的補償價格形成進行改革與重設［7］。

2.2 考慮“三權分置”后資本投資主體與農民之間的宅基地使用權交易

考慮幾種情形，一是政府不對宅基地供給壟斷但對價格進行干預的情形；二是政府不干預價格但限制交易主體的情形；三是政府不干預價格也不限定主體，農民有供給土地的自主權，資本根據其成本與收益來衡量是否進入農村宅基地市場的情形；四是國家對宅基地實施用途管制的情形［8］。

“三權分置”后破除了國家對土地市場的壟斷，若規定只允許非房地產企業、非城市居民所組成的工商資本投資主體進入宅基地使用權轉讓市場，一定程度上放寬了參與宅基地流轉的主體，將宅基地需求曲線從D1右移到D2，與S1相交于E4，生產者剩余增加［9］。流轉主體的放寬與新主體的進入使得原本閑置的一部分土地加入土地流轉市場，宅基地價格的上升使得宅基地供給曲線呈現小范圍的彈性增加，變為新的供給曲線S2，S2表現為一點先向上延伸然后垂直的曲線，S2與D2相交于E2，新的均衡價格與均衡數量為P1和Q1。如圖1所示，生產者剩余為0P1E2Q0，消費者剩余為P1以上D1以下的部分，較之前均有明顯的增加。若政府對宅基地交易主體不加以限制，市場需求將進一步增加為D3，但由于農村宅基地資源有限并未同時增加，而是表現為S2的垂直段，D3與S2相交于E3，新的均衡價格為P2，數量仍為Q1。可見，政府完全放開交易主體，有可能會引發對農村宅基地市場的過度需求，導致宅基地價格持續上漲，在一定程度上增加了農民的收益，但由于土地曲線呈垂直狀態，消費者剩余并未有所改變，如圖1所示。

考慮宅基地用途管制的情形。假設在宅基地用途管制下，投資主體的行為能夠改善鄉村環境，政府獲得業績、農民獲得鄉村環境改善，企業的投資行為產生正的外部性，企業成本MPC大于社會成本MSC。根據MR=MPC所確定的均衡價格和均衡數量分別為P2和Q2，此時社會總福利為FAE20，根據MR=MSC所確定的均衡價格和均衡數量分別為P1和Q1，在企業用地行為產生正外部性的前提下總社會福利為FBE10，此時社會總福利較之前增加，增加部分為ABE10E2所圍成的面積（見圖2）。顯然，企業正的外部性越大，邊際社會成本相對越低，福利增加就越多。宅基地用途管制目的在于促使投資主體的行為產生正的外部性，若違反，則應采取管制措施，增加投資主體使用土地的成本，以減少土地利用產生負外部性的行為［10］。

圖2 社會成本與私人成本下的福利分析

3 結論

由上述分析可知，在宅基地農民與資本投資主體使用權轉讓的交易過程中，政府交易主體地位的退出對宅基地使用權轉讓價格的市場性形成具有促進作用［11］。放活宅基地使用權的實質就是讓供需形成的市場機制在價格形成中充分發揮作用，才能更好地調配農村土地資源，盤活農村閑置宅基地，助力鄉村振興。基于宅基地的特殊屬性，為避免宅基地成為城市資本的逐利場，在運用價格的市場供需形成機制外，適當對交易主體的限制是必要的，但更重要的是實施用途管制，讓宅基地使用權轉讓產生正的外部性，才有助于農村發展和農民增收。