北京換房記

劉暢

10月2日，廣東東莞的買房客盯著樓盤思慮再三

“換房”之難

“90后”女孩王婷完全沒有想到，自己接下來的幾年要勒緊褲腰帶過日子了。

一年前，她和比自己大5歲的丈夫準備要孩子。結婚時，丈夫在牡丹園買的40平方米的開間滿足不了三口之家的需求，小兩口打算在丈夫單位附近找一處房子。但剛將看房的計劃提上日程，王婷就發現自己已經懷孕，夫妻倆只得安心待產。他們二人均是北京本地人，雙方父母都離得近，后顧之憂不多，孩子出生后，她就和丈夫搬到了自己母親家住。有老人和月嫂幫助帶孩子，王婷出了月子后，重新開始找房。

“那是今年4月份，我們看上石景山區一個有12年一貫制學校的小區，想著既離我母親家近，也能解決上學問題，可以一步到位了。”王婷和丈夫在小區里挑了三個月，對比了小區里面四五個房子后，定下一個100平方米的兩居。看房過程中，他們把牡丹園的房子掛網出售，掛了兩個月，房子以每平方米9.5萬元售出，新房子60%的首付就有了。其他的錢，他們找父母和朋友借了100多萬元。借的錢雖然需要盡快還清，但沒有利息。夫婦二人一個是私企的財務，一個在國企做銷售，他們工資不低，三五年內可以還上。“再用公積金貸上100萬元，慢慢還就可以了。”

剛剛網簽成功，算盤便在9月17日之后落空了。根據北京的公積金新政，工作年限與公積金貸款額度掛鉤，公積金每繳納一年可以貸出1萬元，最多可以貸120萬元。若買房人的戶口在東、西城，購買城六區以外的首套住房，最高貸款額度再上浮20萬元。但二套房認房又認貸，額度降到60萬元。

雖然王婷沒買過房、沒貸過款，手中還有“房票”，新房可以算首套，但他們的工作年限均沒有到10年，最終只能貸出60萬元。40萬元的缺口成了駱駝背上最后的稻草。他們還算幸運，仍能向父母借出錢來。但原先的生活計劃都被打破了。“我們打算孩子上幼兒園前先養在姥姥家，大房子買后先出租，兩三年內抓緊把借的錢還上。今后的兩三年里，養娃、房貸，工作都不敢輕易換了。”

放眼全北京，對于平均每平方米6萬元的二手房房價，至多140萬元的公積金貸款著實有些杯水車薪。但與王婷類似的換房群體是二手房市場的主力，人們把購買首套房稱為拿著“房票”“上車”，換房就是在兩個“車門”間的跳躍。在當前的政策下，“乘客”們都如履薄冰。

孩子也是徐洪換房的動機。與王婷夫婦不同，“80后”的徐洪與妻子是大學畢業留在北京工作的“新北京人”。夫婦二人婚前各有一套70平方米的一居室，婚后住在妻子朝陽區東四環外的家里。結婚多年，他們準備要孩子。去年5月之后，徐洪開始看房，今年3月得知妻子懷孕后，他加快了看房的步伐。依靠中介，又自己實地走訪，把東壩、朝陽公園、常營等地的小區都轉遍后，徐洪夫婦最終看中了同小區的一個大三居。

“把分析A股的公式拿過來分析房市，應該沒什么大問題。房子本身居住屬性強，可以當作好公司的股票，要是加上能講的故事，比如通地鐵、有學區，這個股票就又有投資價值了。限購政策可以理解為行業政策和小經濟環境，大環境也依賴于經濟發展周期。”在地產公司工作的徐洪講起自己對房市的理解頭頭是道，但他沒想過用自家房子投資，面對不得不做出的選擇，更是謹小慎微。“去年年底，房價走低，我們沒著急買。今年年初，房價出現‘小陽春，媳婦心里有些慌，不知會漲多少，開始加緊做決定。”

擺在徐洪夫婦面前的政策約束是，因為他和妻子各有一套房子，買不了第三套，所以只能先賣一套再買。作為買方，因為“認房又認貸”，妻子的房子有貸款，新房屬于二套，貸款比例占40%，貸款利率也相當于1.2倍的利率。作為賣房方，又因為夫妻雙方都有房子，妻子2012年買的房子雖然滿了5年，但不是家庭唯一的住房，稅費比“滿五唯一”高出很多。

他們看中的房子，房主移民處理資產，賣價不到900萬元。為了把原有的房子賣到市場價，縮小還貸壓力，徐洪決定與妻子離婚。

“與中介商量后，我們毫不猶豫就離了，畢竟是幾十萬元的利益。”徐洪賣自己的房子時，自2017年下半年把房子掛出來，目標價位開始是450萬元，但買家寥寥，一砍價都砍到420萬元。轉過年來，房子漲價，看他房子的人多起來，他們自己也看上了現在的住所。自己的買家出到465萬元，他們6月把房賣出去，7月馬上簽了新房。“交易完成后，我們就復婚了。雖然自己的積蓄已經傾其所有，但每月1.8萬元的月供還不算很大負擔。”

徐洪回想自己緊鑼密鼓的換房經歷，感嘆妻子自己買第一套房時，雖然也掏光積蓄，但不至于如此焦頭爛額。他已經意識到，自己處在房價調控最嚴密的時期，房價漲跌的周期已漸漸被打破。

2008年2月14日， 時任中國人民銀行行長周小川（左）會見國際貨幣基金組織總裁多米尼克·斯特勞斯—卡恩，貨幣刺激政策就此拉開序幕

“小漲兩成，大漲六成，跌一成”

“我在2008年時跟一群韓國人出去玩，他們用蹩腳的漢語就跟我念叨一句話‘現在買房，根據他們國家的經驗，從那時開始，買房就行了，不用干別的。”徐洪當時年少無知，不解其中況味。但在房地產專家們看來，那個時段恰是中國房市的一個拐點。

楊現領領銜主導的貝殼研究院專門提供房地產的信息和數據。基于對房地產數據的觀察和研究，他發現從1998年全面取消福利分房到2008年之前，由國家以極低的租金供給住房的模式轉變為以市場買賣為主的模式，開始建設經濟適用房和商品房。中國加入WTO后，經濟快速增長且沒有通脹，房價穩健上漲。“直到2008年遇到金融危機，中國政府嘗試了一批貨幣刺激，房地產市場開始突發式生長。”

房市火爆過程中，參與者發生轉變。“1998年后，政府部門和國企把大量社會性住房用低價賣給自己的員工，將租客變成業主，他們的住房可以買賣，財富從國家轉入個人手中。”楊現領把此前中國房地產的發展，看作是兩次財富轉移的過程。“到了2010年前后，原來分到了公房和經濟適用房的人，他們的小孩即將畢業、結婚。在這個時間點上，他們開始把原先的公房和經濟適用房賣掉，幫助小孩換房，財富發生跨代轉移。”

這些曾經的“租戶”，加之改革開放后的個體商販，乃至能帶進外匯等最初買得起商品房的人，成為換房市場的“啟動機”，與后來者一起推動二手房交易的高漲。

徐洪的妻子在2012年貸款買第一套房子時，已在這個飛漲的大勢里。“當年房價也在漲，算上自己能借到的錢，最多能有60萬元。當時手頭只有那么多錢，想著能‘上車趕緊‘上車，不能被房價甩下，那可能這輩子都買不起房了。”徐洪告訴本刊，那時互聯網中介尚不如現在方便，他妻子就靠腿掃盤，順著交通動脈往外圍看，價格能夠得著就仔細看，夠不著就過。

“當時城里均價每平方米三四萬，她考慮朝陽區未來提升的空間比較大，她看中的地方也算是一個價格小洼地，周邊均價不到3萬元，她的第一套房子單價2.4萬元左右。”徐洪記得，妻子當時貸了120萬元，月供一個月6000元。“她買了房子后出租，在離單位更近的地方跟別人合租了一個房子，2015年才搬進自己的房子住。”

其實，徐洪的妻子也許原本不必如此辛苦，在她買房前一年，正是一輪房價下跌的大潮。而那次降價與2008年的金融危機相差正好3年，在聞名于購房圈的“北京拆哥”看來，這并非偶然。

“從2006年以來，在24到28個月之間，房價上漲，并且基本是先小漲兩成，再大漲六成，爾后在9到11個月的時間內，房價下跌一成左右，然后進入下一個上漲周期。一個完整的漲跌周期將近3年，上漲幅度越大，下跌時間越長，回撤幅度也越大。”“拆哥”曾經為權威的經濟媒體供稿，他分析房產中介網站十余年的房價走勢后發現，雖然北京房價總體一直在上漲，但十多年間具有一個相對穩定的漲跌周期。他曾依照此周期，預測出房價的走勢，以及政策的變動。

“在國家貨幣加息、減息政策周期，土地供應的大小年，房地產政策的變動以及市場自發調整等多重因素下，這個周期得以呈現。”房地產相關從業人員認為，它是自2004年8月31日所有六類土地全部實行公開招拍掛牌的方式出讓土地的政令出臺，房地產全面步入市場后形成的。人們可以將其作為參考，調整進入和離開市場的時機。

相比徐洪的妻子，孟萍“上車”的時機稍好一些，同是“新北京人”的她買第一套房是在2011年。金融危機過后，貸款優惠刺激下，房市的瘋搶已經結束，房價趨于平緩。看了兩個月房后，她與丈夫定下亞運村附近的一處兩居室。

但她“換車”時卻沒踩好點。2016年孩子的出生，令她萌生買學區房的念頭。當年下半年，她和丈夫幾乎每周都去看房，價格漲得人心煩意亂，她發現不論海淀、西城，學區房的價格都要賣了自己的房才能夠上。12月初，他們把自己的房子掛到網上，引來大批中介圍觀。“為了方便給孩子喂奶，我和丈夫租住在單位附近。即使是工作日，我丈夫每天下班也都要繞道開門，給客戶看房。”孟萍說，買房人是中石油駐外的員工，不住京、無京戶，買房就為投資。他們拿著數百萬的“彈藥”，準備殺入市場。

轉過年來的市場，卻儼然已成為戰場。孟萍回憶，那時候看房子都沒機會，質量好點的房子，出來就有人下訂金，業主還坐地起價，作為居住屬性的買房人很難出手。在中介的說服下，他們轉入首付低廉，且因限價而價格沒有飛漲的新房市場，相中朝陽區一處128平方米的三居室。“2017年3月4日，我和愛人心滿意足地去我訂的房子里看了兩遍，就等著賣房尾款到位、交錢，4月底交房入住了。”

孟萍不知道的是，那時已風雨欲來。“從2017年過完正月十五，到3月17日的33天里，原來5萬元的房價變成6萬元，8萬元的變成9萬元，房價漲了20%。按照我發現的周期，那應該是一年的漲幅。”“拆哥”向我假設，若當時因土地緊縮、房源斷供、學區牽引、政策避險而引發的非理性購房潮持續，房市可能在房價繼續飆升一段之后，直接崩潰。

美國房價的漲跌是12年一變

延長房價波動的可能

孟萍趕上了史上最嚴的“3·17”新政。2017年3月17日之后的一周，北京市各部門9次出臺限購政策，堵住學區房認定的缺口，收嚴購房資格，提高貸款的成本。其中尤以“認房又認貸”最嚴厲，孟萍正是因這一限制，與心儀的房子失之交臂。

“只要曾向銀行申請過住房貸款，不管是否還清、不論名下是否有房，都按照二套對待，普通住宅首付60%，非普通住宅首付80%。因為我定的房子已經超過總價468萬元的普通住宅標準，首付從最低600萬元直接翻番變成1200萬元。”孟萍欲哭無淚，而她后來發現，因為買的是新房，未闖入換房的連環單。“連環單是因為換房的人先賣房后買房，既是買家又是賣家，幾處房產之間便會形成連在一起的訂單，一旦一環付不了款，所有訂單便都無法完成。我在由同樣利益受損的買家組成的微信群、QQ群里看到，很多人因為解約，訂金損失幾十萬，甚至上百萬。”

住建部網站顯示，政策出臺后的2017年4月，二手房住宅交易量從2.5萬余套，驟降至1.8萬余套，直至年底，成交量多在七八千套左右徘徊。“‘3·17之后所有人都冷靜了，成交量基本靠剛需和換房支撐。”孟萍很幸運地在錯過自己心儀的房子后，過了一個多月又找到了自己能負擔的住所。“我買房時用了信用貸。因為最好直接提取現金，我們拉了輛買菜用的購物車去裝200萬元的信用貸，一輛車竟沒有裝滿。等我們拖著車把錢存到銀行，柜臺的姑娘點了兩個小時才全部數完。”

然而，2017年房價整體的低迷，恰恰符合人們所說的3年漲跌的規律。按照周期，2011年下跌，2014年下跌，2017年也恰好下跌。根據鏈家網的數據，甚至今年年初從均價每平方米5.9萬元躍升至6月份每平方米6.2萬元的“小陽春”，也與選學區購房的需求上漲相符。直至今年7月突如其來的轉折，房價緩慢走低，截至上個月均價已降1000余元，與去年同期幾乎持平。

“除了限購政策長期持續的原因，外部經濟環境低迷，甚至城市人口萎縮等因素都削弱了購買力。”“拆哥”告訴本刊，只要房子的買賣在市場中運行，就一定會有周期性的價格波動，不過是劇烈與平緩的區別。“北京的房市是全中國最完善的，所以它的3年周期最典型。而美國房價的漲跌就是12年一變，自上一次金融危機以來，房價每年的漲幅在0.1%到0.2%左右。”

周期被打破，是將波動的幅度拉長，使房市更為安全的機會。這既需要遏制房價上漲的長效機制，更需要能與二手房分庭抗禮的替代產品。

共有產權房和限競房是其中的兩種手段。前者是保障房，購房者與政府共享產權，購房者支付自己相應產權比例的房價，目前因數量較少，仍方興未艾;后者是商品房，只不過開發商在取得土地使用權之前，就已經確定好該房的售價。“因限競房已定價，且一般低于周邊的新房價格，當新盤大都是限競房時，對周邊的房價會起到帶動作用。”不過，今年5月北京第一處限競房開盤以來，網簽率不到15%，“拆哥”口中的功效暫未發揮。“我曾帶著微信群中的網友組團去海淀的一處限競房樓盤參觀。售樓處和工作人員遠沒有以前看著氣派，售樓處直接搭在了小區門洞里。”

至于那些剛有了孩子的換房客們，孟萍因調換工作，暫時解決了孩子未來學區的問題;而徐洪手中還留了一套小房子，目前沒有出租，“等著市場好點，再換個學區房”。

（應采訪對象要求，王婷、徐洪、孟萍為化名。感謝劉曉雅對本文的幫助，實習記者王珺對本文亦有貢獻）