城市房地產拆遷補償價格評估問題及措施

杜向東

摘要：在城市發展過程中，房地產拆遷是不可避免的。雖然有相關法律、政策作為確定拆遷補償價格的依據，但在實際過程中。根據具體情況其城市房地產補償價格的確定仍然比較復雜。這取決于具體情況。本文主要分析了城市房地產拆遷補償評估中存在的問題。針對拆遷人員如何合理評估拆遷補償。解決拆遷補償評估中存在的問題。并提出了相應的解決辦法，具有一定的參考價值。

關鍵詞：城市房屋 拆遷補償 價格評估 措施

前言

近年來，拆遷糾紛和群眾意見急劇增多，許多關于房地產拆遷補償的報道也經常出現，這往往是由拆遷人的補償估價意見不一致所引起的。不僅影響到我國和諧社會的構建，也會阻礙城市建設進程的推進。隨著新房地產拆遷管理條例的出臺，其對城市建設的促進作用越來越大。但是，由于房地產拆遷補償評估存在諸多問題，在拆遷補償過程中難以確定補償金額，容易發生利益糾紛，為了提高補償滿意率，促進舊城改造，下面將此問題進行了探討。

一、房屋拆遷評估中存在的主要問題與難點

（一）評估方法選擇存在問題

《城市房屋拆遷管理條例》明確規定，在確定房屋拆遷的補償金額時，需要結合房屋的具體情況來確定。一般情況，會首先規定一個基準價格，然后在這個基礎上，對比不同的房屋，并結合實際情況對房屋拆遷金額進行修正，最終得到拆遷房屋的價格評估。此外，基準價在確定的時候需要結合房屋的地理位置、完好情況等，但是怎樣得到最終的基準價格、修正系數等數據還需要進一步的統計和計算。

基準價格需要結合被拆房屋現行交易實例來修訂，但是，在對房屋進行拆遷的過程中，房屋區位本質會產生變化，因此只有按照土地利用規劃當中的要求，房屋按照新用途進行評估，這樣才可以使拆遷房屋的價值得到準確的評估。同時，在修訂基準價格時需要重視土地價值改變對整體價值產生的影響。在修正基準價格系數時，需要注意兩個問題，即怎樣使修正系數合理的反映不同房屋的差別，以及系數一般屬于某個區間內的值，需要工作人員準確評估。

（二）評估價格存在問題

第一，在建設工程價款或者基準價格中需要確定最低補償標準的，其拆遷補償價格需要進行評估，而評估工作主要是由當地政府及相關部門共同負責的，而非競爭機構，同時評估的內容也需要政府部門來確定；第二，在對拆遷管理措施進行推廣工作時，需要按照國家頒發的《城市房屋拆遷管理條例》中的相關規定，取消統一拆遷方式，同時管理負責人員不能是本次的拆遷人員，也不能夠接受任何的委托拆遷行為。部分區域、政府等部門想要使項目更好的推進，需要平等主體間交易的介入。

（三）房地產拆遷補償價格存在問題

土地補償價格沒有真實反映。有的現行城市房屋拆遷補償價格，房屋建設價格是新建房屋拆遷補償的綜合，最終的結果只能反映房屋的最大程度是其固有的實物形態價態，而不能正確反映房屋使用單位帶來的經濟價值，更不能反映土地無形資產的價格。

（四）對被拆遷房屋的用途認定問題

部分被拆除房屋為舊房無產權證明，即使有產權證明也無使用記錄。因此，對用法的認定已成為當事人爭議的焦點。如果這種情況得不到很好的解決，就會產生很多問題。

（五）突擊建房、突擊裝修問題

對于房屋價格評估程中，經常遇到被拆遷人突然建房屋、裝修的情況。對于新的建設房屋，沒有法定手續，難以查處的，或者將不給予估價，也可能不給登記，這極大的增加了價格評估的難度。

（六）評估時點的問題

拆遷價值時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。但在實際操作過程中，往往由于各種原因，雖然房屋拆遷范圍已經確定，房屋拆遷許可證卻尚未取得，或者拆遷許可證拿到后，要經過很長時間才被拆遷。因此，以拆遷許可證發放時間來進行估算就是不合理的，這樣既不能保證被拆遷人的合法權益，又增加了拆遷工作的難度。

二、拆遷房屋價格評估問題解決策略

（一）完善修正系數

對房地產項目進行估價最主要就是土地的最佳利用情況，所以在對土地進行評估時，需要重視土地區位價格的評估，不但要重視基準價格的確定，還需要在基準價格的基礎上，針對不同區位的房屋，給予相應的基準價格修正系數。近年來，在對拆遷房屋進行評估時，一般會選擇大量修正系數，因此具備很強的主觀性和隨機性。針對這一問題，相關部門可以組建相關隊伍，采用科學的方法，對修正系數進行完善和改進，從而結合拆遷房屋的實際情況制定最佳的標準，并結合具體情況選擇修正系數，使得拆遷房屋價格評估更加科學化。

（二）規范拆遷補償評估方法

對于房地產拆遷補償評估而言，包含分類和分戶評估兩種不同的方式，在開展評估工作時，可以采取兩種方法相結合的方式。在開始評估之前，需要評估機構在拆遷范圍內進行調查，并結合該區域內的房產價格，確定基準價格。然后，不同的房屋需要確定修正系數，這主要和房屋的裝修、使用時間等因素有關，此時需要制定不同房屋分類資料，由相關人員對其進行專業評定。最后，若能在評估參考資料前提下達成協商，就可以簽訂相關的補償協議；若無法達成協議，則需要申請分戶評估。這不但能夠減少拆遷需要的時間，還能夠降低分戶評估數量，大大的節約了人力物力，降低了拆遷糾紛出現的幾率。

（三）解決房地產補償評估基準價存在的問題

在確定房屋拆遷補償價格之前，需要調查當地房屋的市場售價，同時區別不同結構、使用年限、裝修情況等不同的建筑房屋，從而確定房屋拆遷補償的基準價格。同時，需要注意房屋拆遷基準價的確定，需要具備評估資格的單位對其進行評估，最后評估結果需要不同部分人員共同討論，才等最后確定。在對基準價格進行修訂之后，確保其符合公平公正原則和市場運行規則之后，才可以制定不同區位、樓層等對應的修正系數。

（四）依據法律執行拆遷房屋用途的認定

《房地產估價指導意見》中明確規定房屋的性質、規模等要以檔案記錄為準，若房屋具備某些特殊形式，則需要按照其規定。當拆遷人和被拆遷人協商后，需要結合協商結果來評估房屋，若無法達成統一意見，則需要主管部門確認。此時，拆遷雙方基本無法繼續談判，因此需要評估人員做些輔助工作，說服雙方盡力配合，最快得到評估結果，從而更好地解決雙方存在的問題，降低評估差異。

（五）按當地政府文件規定解決突擊建房狀況

對于突然建造房屋的，要向拆遷人說明，在調查中，需要將新建房屋以及之前建好的都要給予詳細記錄。另外，還需要被拆遷人給予證明，可由簽字證明。其中如果拒不簽字的，可以直系親屬的第三人代為簽字。另外，還要記錄房屋室內狀況，可通過錄像以作為留存資料，然后組織相關人員參加估價協調會議。在會議期間，要說明拆遷前的突建房屋是與法律相違背的，再同意對這一部分突建房屋給予適當的補償。通常使用成本法，來對新建房屋的實際成本進行估價，評估結果可按房屋的成本比例來進行計算。

（六）把握好評估考察時間點

對拆遷過程中，需要辦理規劃手續，再到拆遷主管部門提出審核意見，這需要一段時間。在此期間，評估機構應與拆遷管理部門一起到現場進行深入調查，了解區域市場情況、區位和房屋結構等。檢查不同結構、性質、建筑年限的房屋，并熟悉被拆除房屋的第一手資料。等拆遷許可證頒發后，評估時間應在拆遷期限的某天內確定。這不僅有利于拆遷評估的公平與公正，而且也不易受后期拆遷的影響，同時也節約了評估所需時間，方便拆遷工作按期完成。

（七）規范房地產拆遷補償評估管理

首先要完善法律法規，確保拆遷全過程操作有序運行。其次，要加強管理，實行對拆遷估價活動的監督，加強對估價機構和估價人員的管理。評估機構應當具備評估資格，評估人員還應當接受國家統一考試，考試合格的還需要經過專業培訓，或者可以接受當地拆遷管理部門的培訓，并取得相關的拆遷評估證。最后，對于房屋拆遷評估還需要加強監管，從而對拆遷房屋能夠合理正確的進行估價。

三、結語

根據以上所提到的，對城市房地產拆遷補償問題，所涉及的事情眾多。由于我國目前還沒有確定一套成體系的補償評估方法，補償價格的計算存在諸多缺陷和不足。因此，在處理拆遷補償房地產評估方法的實際問題時，應及時解決好補償評估問題，合理確定舊房的實際價值，并合理評估房地產的補償價格，維護拆遷與被拆遷當事人的真實安全利益，有利推進拆遷工作的順利進行，從而構建一個和諧可持續發展的社會。