供給側改革中房地產的去庫存問題及分析

程博

摘要：在房地產領域中，去除庫存的意義非常重要。其能夠有效解決房地產企業中的根本問題。房地產企業應該在房屋消費政策上進行深入改革，從而處理好房地產庫存方面的問題，滿足消費者需求，減少房地產企業風險。防患于未然。此政策應循序漸進發展，不能操之過急。加大改革力度，妥善處理好去庫存問題，這是當前應急需解決的重中之重。

關鍵詞：供給側改革 房地產去庫存

一、供給側改革的含義

所謂供給側改革，其實是供給側結構性改革，指的是在調整當今社會經濟結構中，使各方面要素實現最優越的配置，提升經濟增長的質量和數量。供給側涉及了勞動力、土地、資本、創新四大要素。供給側結構性改革，就是從提高供給質量出發，用改革的辦法推進結構調整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性，提高生產率，優化產品結構、提升產品質量，實現消費品不斷升級，不斷提高人民生活品質，更好滿足廣大人民群眾的需要，促進經濟社會健康長遠的持續發展。

二、供給側改革中房地產企業去庫存的問題

（一）庫存過剩，短期不易消化

經近幾年研究分析推算，房地產去庫存的周期一般長達4、5年甚至更久。這意味著在今后的幾年里，即使不開工建設新房地產項目，僅靠目前過剩的庫存也能滿足未來幾年內的市場需求。然而不開工建設新的房地產項目是不切合實際的，為了維持企業的正常運轉，他們依然會繼續開工建設新的房地產項目。房地產去庫存也只能逐步緩慢進行任重而道遠。

（二）需求側政策空間有限，存在泡沫擴大的隱患

假如限購政策全面放開，同時增加貨幣供給力度以及其他鼓勵性消費的需求側相關政策，由于當前投資資金十分充裕且其他獲利渠道相對匱乏，在此情形下則及其有可能人為制造出一輪房地產搶購的熱潮，導致原有的泡沫現象持續擴大，這會使房地產企業過度依賴政府宏觀調控政策的程度逐步加深，所面臨的市場不穩定因素難以掌控。因此，在需求側政策難以解決房地產去庫存問題基礎上，只能通過供給側結構性改革得以解決，而供給側政策取得成效往往需要很長的周期，短期內無法起到明顯的效果。

（三）市場環境問題

現階段我國房地產市場環境并不樂觀，當市場出現低迷狀況時，政府一般都會采用刺激性的方式來推進整個市場的發展，這會使房地產業過度依賴政府的宏觀調控，造成房地產業不成熟、不穩定、不健康的發展。其主要原因是房地產市場缺乏長期有效的調控政策。另外，房地產市場供給嚴重不均衡，一二線城市房源緊張價格上升速度驚人，三四線城市銷售比較緩慢，庫存積壓現象很嚴重，甚至很多樓盤空閑無人問津，究其原因就是房地產市場運作出現了問題，房地產開發商供給側結構失衡，新增樓盤項目遠遠超出居民消費需求量，且持續增長的房價大大的超出了居民的經濟承受能力，使庫存過剩，市場環境有待改善。

三、供給側改革中的房地產去庫存優化

（一）以供給側政策為主導

在房地產去庫存的過程中應該始終堅持以供給側為主，需求側為輔的原則，以防有些部門將去庫存問題片面的理解成擴大銷售行為。制定供給側政策務必要提升政策效率，在房地產行業方面應表現為引導房地產商優化提升去庫存量和增量供應策略，減少供與需二者之間的矛盾，從而促進和提升銷售量。在去庫存量方面，可以指導企業運用適當降價的方法來達到增加銷售量的效果，在增量方面，可以指導企業根據社會未來發展趨勢、消費需求以及購買力等情況，制定相關規劃，避免繼續增加無效供給。

（二）房地產開發企業方面

首先要建設品質高、增值快的房屋。即使是在庫存積壓嚴重的城市，也有相對較旺的地產項目，所以，開發商應當從供給端著手，激發用戶的新需求、新想法，用品質高、增值快的地產項目滿足客戶不斷升級的需求。第二，在利潤合理的情況下主動降價，采取團購等促銷方式。尤其在庫存積壓高的城市，房地產商應以價換量，爭取主動。

（三）深入調查市場，提升供給創新

在當前我國市場環境下，必須要對市場進行深入徹底的調查研究。我國很多政府依然對土地買賣資金納入地方財政收入的形式持積極態度，一旦房地產行業回暖，定會開始大規模供地，實際供地量與市場需求量脫節現象嚴重，形成供大于需的局面。各級政府在城市用地審批管理中，要進行市場調查，建立起相應機制，提高供地的效率。

除了各級政府的引導和調控外，還應從市場的角度進行著手研究。目前，隨著生活和消費水平的不斷提升，購房者的要求也在提高，除了基本的功能性，往往還會考慮其他因素，比如周圍出行是否便利、教育學區環境、是否有休閑娛樂場所等等。這些多方面因素都會極大的影響到消費者的購房心態和決策，要展開大規模調查，掌握購房者的心態。打造優秀的房產品牌，利用品牌效應來吸引消費者。我國很多去庫存的城市，都在運用此對策，取得了良好的效果。

從供給側著手去庫存具有深遠的意義，但房地產庫存背后的問題仍然很多，無論采取哪種措施實現房地產平穩、有效地減少庫存，都成為社會各界務必深思的問題，因此進一步對其深入研究非常有必要。