綠色建筑評價(jià)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

王園萍

關(guān)鍵字：綠色服務(wù)；物業(yè)管理；綠色物業(yè)管理

由于現(xiàn)代社會的發(fā)展，廢氣排放越來越嚴(yán)重。溫室氣體的超標(biāo)排放，導(dǎo)致氣候問題變成世界范圍內(nèi)的難題。只有全世界聯(lián)合起來，通過全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及資源調(diào)控，才有可能實(shí)現(xiàn)氣候問題的改善。通過全球氣候大會的號召，各個(gè)國家也都積極行動起來。在2020年之前，我國將減少40%～50%碳排放，歐盟減少30%，俄羅斯下降25%。由于我國目前還處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高、工業(yè)發(fā)展水平低、人口眾多、發(fā)展不平衡等問題，處理好發(fā)展和節(jié)能、減排的關(guān)系變的非常重要。在發(fā)展中，既要滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和人民生活需求，又要控制環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。各個(gè)行業(yè)都要選擇合理發(fā)展方向，既保證行業(yè)的發(fā)展又能對節(jié)能減排做出貢獻(xiàn)。針對我國的房地產(chǎn)行業(yè)，綠色建筑成為了負(fù)荷社會發(fā)展的新方向，為了滿足綠色建筑管理的要求，綠色物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。

1 我國綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)

我國綠色建筑發(fā)展比較晚，從2008年開始，有了綠色建筑的概念，直到2015年住建部發(fā)布的《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施[1]，我國的綠色建筑發(fā)展才迎來了新階段。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是我國綠色建筑評價(jià)體系中的核心準(zhǔn)則。根據(jù)其中對綠色建筑的描述，歸納起來主要具有以下四個(gè)新特征[2]：

（1）節(jié)約資源：主要包括節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材。節(jié)地主要是提高土地利用率。隨著社會發(fā)展，土地資源越來越匱乏。通過向上和向下兩個(gè)方面對空間進(jìn)行拓展，達(dá)到提高土地利用率的目的；節(jié)能表現(xiàn)為節(jié)約能源（電、溫度等），如通過對建筑外墻進(jìn)行保溫處理能降低建筑能耗等；節(jié)水表現(xiàn)為水資源利用率提高，主要通過合理的水路設(shè)計(jì)及增加節(jié)水設(shè)備；節(jié)材表現(xiàn)在使用綠色建材材料等。

（2）保護(hù)環(huán)境：表現(xiàn)為在建筑整個(gè)生命周期中（包括設(shè)計(jì)、施工、使用、管理及拆除）都要考慮建筑對環(huán)境的影響，盡可能減少對環(huán)境的破壞。

（3）“健康”、“適用”、“高效”的使用空間：建筑首先要滿足人們使用需求，同時(shí)又能高效的為人們提供安全的環(huán)境，并較少空間資源的浪費(fèi)。

（4）與自然和諧共生：表現(xiàn)為在建筑整個(gè)生命周期中，要與自然和諧相處，通過創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)滿足人們需求。而不是通過破壞自然環(huán)境來滿足人們需求。

2 我國綠色建筑標(biāo)識的等級和類別

我國綠色建筑評價(jià)標(biāo)識的分為一星級、二星級和三星級，其中三星級為最高等級。綠色建筑評價(jià)標(biāo)識的類別包括“綠色建筑設(shè)計(jì)評價(jià)標(biāo)識”和“綠色建筑運(yùn)行評價(jià)標(biāo)識”，前者目標(biāo)對象是還沒有竣工（設(shè)計(jì)、施工階段）并未使用的建筑，后者目標(biāo)是已經(jīng)投入使用的建筑。自2008年開始，我國綠色建筑數(shù)量持續(xù)增長，到2016年為止，各等級的綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目數(shù)量如表1所示[3]。

表1 綠色建筑標(biāo)識項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）

3 我國綠色物業(yè)管理的發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，綠色發(fā)展是其可持續(xù)發(fā)展的唯一途徑。只有滿足了人和自然和諧相處，既能滿足人的需求，也能符合自然發(fā)展需求，才能促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。通過建立綠色建筑評價(jià)系統(tǒng)促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，綠色物業(yè)管理則應(yīng)運(yùn)而生。

首先，綠色建筑評價(jià)是對建筑從設(shè)計(jì)、施工到銷毀整個(gè)一個(gè)過程管理。為了保證建筑的要求，物業(yè)公司每年都需要對能耗進(jìn)行模擬和評價(jià)。為了確保滿足綠色物業(yè)管理的要求，物業(yè)公司必須在施工程序、材料選擇、裝修等運(yùn)營過程中，實(shí)時(shí)監(jiān)控建筑物及設(shè)施情況。針對出現(xiàn)不符合綠色建筑要求的施工，應(yīng)該命令立即停止。與相關(guān)人員進(jìn)行溝通協(xié)商。在公共設(shè)施施工過程中，物業(yè)經(jīng)理需要和設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通，合理規(guī)劃照明、通風(fēng)等設(shè)施，在建筑外部保護(hù)、綠色景觀設(shè)計(jì)和功能布局等方面，達(dá)到建筑和自然環(huán)境的和諧相處的目的。從而為未來的綠色物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[4]。

隨著我國綠色建筑工作的逐步深入，綠色建筑越來越多。隨之而來就是滿足綠色建筑發(fā)展要求的綠色物業(yè)管理也進(jìn)入起步階段。深圳是我國最早開始進(jìn)行綠色物業(yè)管理模式的探索的城市，經(jīng)過多年發(fā)展并根據(jù)自己的實(shí)際情況出臺了一系列的規(guī)章制度，包括《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則》等。深圳市綠色物業(yè)管理模式概括起來有2個(gè)特征：（1）必須保證物業(yè)基本服務(wù)水平；（2）主要方式包括科學(xué)管理、技術(shù)改造（電、水、氣）和行為引導(dǎo)（業(yè)主），通過科學(xué)管理能夠提高工作效率；通過電路改造、水路改造等技術(shù)改造，能夠減少資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)資源的有效利用；通過業(yè)主的參與能夠減少資源的浪費(fèi)，提高資源利用率。由以上措施達(dá)到降低建筑運(yùn)行資源消耗，建立綠色社區(qū)的目的。通過幾年的發(fā)展，深圳市綠色建筑項(xiàng)目對比傳統(tǒng)項(xiàng)目上節(jié)能效果顯著。綠色物業(yè)管理模式即保證了服務(wù)質(zhì)量，又在節(jié)能、節(jié)水等方面，有效地降低消耗，從而達(dá)到了人和自然和諧相處、建立綠色社區(qū)、保護(hù)環(huán)境的目的。

4 物業(yè)管理中綠色建筑評價(jià)系統(tǒng)的應(yīng)用

（1）發(fā)揮協(xié)會組織的作用。物業(yè)管理是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較落后，物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，再加上對物業(yè)管理的認(rèn)識的限制，我國的物業(yè)管理水平比較低。到目前為止，絕大多數(shù)小城市及城鎮(zhèn)還沒有形成真正的物業(yè)管理市場。對于綠色物業(yè)管理來說，普及度更是非常低。所以，發(fā)展綠色物業(yè)管理是一個(gè)非常重的任務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)該積極呼吁企業(yè)遵照綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合自身情況，逐步開展綠色物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。行業(yè)協(xié)會同時(shí)應(yīng)該架起企業(yè)與政府之間溝通的橋梁，定期向政府報(bào)告行業(yè)在實(shí)踐中遇到難題，讓政府了解行業(yè)發(fā)展情況并幫助行業(yè)成長。同時(shí)，協(xié)會還應(yīng)該根據(jù)行業(yè)發(fā)展情況及社會需求，積極建立相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)并積極提交相關(guān)政策建議，通過規(guī)整制度來促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

（2）標(biāo)準(zhǔn)化管理需要操作程序支持。綠色物業(yè)管理應(yīng)該遵守綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，支持評價(jià)績效管理。除此之外，還應(yīng)該建立具體操作流程規(guī)定和詳細(xì)規(guī)則。同時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)自身特點(diǎn)使用評價(jià)系統(tǒng)，通過系統(tǒng)評價(jià)，驗(yàn)證系統(tǒng)的適用性。當(dāng)出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)不符等缺點(diǎn)時(shí)，應(yīng)該繼續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)。只有這樣，系統(tǒng)才能實(shí)現(xiàn)不斷糾正和完善，實(shí)現(xiàn)綠色管理的目標(biāo)。

（3）創(chuàng)新管理方法。綠色物業(yè)管理應(yīng)該從規(guī)劃到設(shè)計(jì)和施工整個(gè)生命周期都進(jìn)行監(jiān)督和管理，通過這種方式能夠達(dá)到很好的效果。由于我國的綠色物業(yè)管理市場發(fā)展滯后，所以在建立自己各項(xiàng)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該充分借鑒國外成熟的管理標(biāo)準(zhǔn)。針對綠色物業(yè)管理我們要找到適合我國的操作程序和評價(jià)系統(tǒng)。從而推動我國綠色物業(yè)管理的發(fā)展。因此，我國物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)抓住物業(yè)管理的本質(zhì)，吸收國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高自己服務(wù)主動性。

5 結(jié)語

綠色物業(yè)管理主要滿足建筑和業(yè)主綠色生活的需求。它反映了人們隨著社會發(fā)展對生活條件提出了新的要求，也是人們生活需求從簡單物業(yè)管理逐步向人和自然協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合管理的過度過程。事實(shí)證明，綠色物業(yè)管理是必然趨勢。隨著科技的發(fā)展及人民群眾綜合素質(zhì)的提高，信息化、專業(yè)化的綠色物業(yè)管理必將取代舊的管理模式。