房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比探析

張榮標

漳州市房地產測繪隊，福建漳州 363000

在房地產測繪工作當中，經常會出現房屋預測面積與實際面積不符的誤差現象，此類現象會導致一系列的糾紛事件，不利于房地產企業以及購房用戶的經濟利益。在理論上，房屋預測面積與實際面積的誤差不能超過合理水平，如果超過水平則判定測繪結果不合格，但實際上受許多外部因素的影響，超出水平的現象屢屢發生。本文以治理房地產測繪工作中房屋預測面積與實際面積對比誤差超出合理水平現象的目的，著重對此問題的形成原因進行分析，提出改善建議。

1 房屋預測面積與實際面積對比概述

房屋預測是在開發商具有預售許可權利的前提下進行的，由開發商自行委托測繪單位，根據建設圖紙等紙面信息來進行面積預測，再依照預測面積制定相應的售價，此項工作通常在工程尚未完工的階段進行。而為了避免預測結果誤差較大，在工程完工之后，需要進行實測工作，實測工作的測量內容較多，不單包括圖紙等紙面信息，還需要通過相應的測繪供給對完工后的工程面積進行測量，其結果更具實際性、可靠性。在上述兩項工作當中可以看到，在存在預售許可權利的前提下，房地產測繪工作會得出兩個測量結果，同時在預測結果上會帶來一定的經濟收益，此時，如果兩個結果誤差較大，就說明預測階段的經濟收益數額不合理，很容易導致糾紛。在理論上，預測結果與實測結果的對比誤差是在所難免的，如果能夠很好的控制誤差，使其造成的經濟影響最小化，那么誤差可以接受，但實際上在現代大部分房屋測繪工作中，對于誤差的控制能力相對較弱，并不能很好的落實理論目標，因此需要改善[1]。

2 房屋預測面積與實際面積對比誤差原因

2.1 測繪數據變動

測繪數據變動是造成房屋預測面積與實際面積對比誤差的最主要原因。因為預測工作主要發生在工程尚未完工階段，所以預測結果沒有實際的依據，如果在后續施工當中，出現了數據上的變化，那么實測結果與預測結果之間就會存在差異。房地產測繪工作人員應當重視此項原因，在進行預測時，盡可能按照未來施工發展的走向來進行預測，同時在施工當中也盡可能的不要隨意改動數據，否則就會擴大兩項結果的誤差值[2]。

2.2 技術原因

房地產測繪是一項專業性較強的工作，當前我國人力市場當中，房地產測繪專業人員數量并不多，出現供不應求的現象，在此現象之下，房地產測繪單位的技術水平參差不齊，導致房地產測繪預測與實測之間存在誤差。此外，在房屋測繪工作當中存在許多技術方法界定不明的現象，例如，在房屋內部上空處理時，不同測繪人員的處理方法存在差異，容易造成相應的誤差[3]。

2.3 主觀的原因

理論上，在進行房地產測繪預測工作時，測繪人員必須在客觀角度上對建筑房屋的面積進行預測，然而實際上，許多工作人員在工作當中，都會依照自身的主觀見解、經驗來進行預測。具體來說，因為現代房屋預測工作對工作所需要的客觀信息界定不明，導致工作無法根據完整的客觀信息來開展，只能依靠主觀見解來進行判定。在上述前提下可見，依靠主觀見解或者經驗來進行預測，其結果的可靠性相對較弱，實際上與實測結果相比之下，很容易出現誤差。

2.4 工作素養問題

從部分房屋測繪單位角度出發，其本身具有合格的技術水平與資質，但是在工作素養上存在缺陷，工作時經常出現不規范工作行為，導致預測與實測結果出現誤差。工作素養問題在某種角度上是一種限制專業水平發揮的因素，變向導致技術水平不足現象，相關單位應當重視此點，著重對單位內工作人員的工作素養問題進行改善。此外，還有部分工作單位出于對成本的考慮，經常使用陳舊、破損的技術設備來進行實測，此類設備往往具有準確度不足、功能缺失等問題，會導致實測結果不準確，使預測結果產生較大的誤差，這種現象也是工作素養不足的表現之一。

3 降低房屋預測面積與實際面積對比誤差的措施

3.1 測繪數據變動改善措施

針對測繪數據變動的原因，除了上述的控制方法以外，在實際工作當中也需要采取相應的改善方式。具體來說，為了能夠明確預測方向，在工作中需要重視產權劃分，產權是決定建筑面積經濟價值歸屬的重要因素，即該建筑面的經濟收益將由產權擁有者來支出，那么通過產權劃分，可以引起產權擁有者對經濟成本的重視，此時產權擁有者將不會輕易改動相關數據，即使需要改動，也會嚴格依照成本來控制改動的幅度，以此可在一定程度上降低預測結果與實測結果之間的誤差水平。

3.2 技術原因改善措施

首先，房屋測繪單位不應當采用技術水平不足的人員，在篩選新進人員時，需要對人員的專業水平進行測試，測試可以分為2個部分，理論測試以及實操測試。在理論測試方面，需要考察人員的專業資格證以及工作經驗等，通過之后即可進入實操測試，實操測試主要依靠實際案例，要求人員運用自身專業技術進行測繪，之后通過審核綜合判定該名人員的專業水平是否達標，人員的專業技術達標，就消除了技術水平不足的問題，降低了預測與實測之間的誤差。其次，針對房屋內部上空處理，雖然當前還沒有一個統一的處理方法，但本文通過前人研究了解到，房屋內部上空處理應當先確認房屋內部上空的狀態，如果上空存在支撐外墻，那么在測繪計算時，外墻面積只能規劃到下層建筑面積當中。

3.3 主觀原因改善措施

針對主觀這一影響因素，文章以陽臺面積實測為例進行分析。當前有許多測繪工作人員認為，在進行陽臺面積實測時，應當直接對照陽臺底板的水平投影面積進行測繪，但這種做法是錯誤的，正確的做法為：針對陽臺外圍結構的水平投影面積進行測繪，這種做法雖然在相關規程當中并沒有準確規定，但在其他先進案例當中，均取得了準確的結果，具有一定的可靠性，可以消除預測與實測之間的誤差。陽臺面積實測投影例圖如圖1所示。

圖1 陽臺面積實測投影例圖

3.4 工作素養問題改善措施

工作素養問題必須改善，針對此類現象，房屋測繪單位在篩選新進人員時，除了要對其專業水平進行測試以外，還要針對其工作履歷進行考察。如果新進人員之前存在過多的不良事跡，那么要著重考慮是否錄用該名人員，即可初步保障工作素養水平，有利于消除技術水平導致的預測與實測誤差。其次，針對已有人員，不建議進行大規模的人力調整，應當進行相關的工作素養培訓工作，培訓當中應當重視內容制定，例如，工作素養不足帶來的影響、如何提高自身工作素養方法等。

4 結語

房屋測繪工作是決定建筑工程經濟價值的重要工作，對于房屋工程單位而言具有重大意義，但是因為許多外部因素的干擾，現代房屋測繪工作還存在許多問題。本文主要分析了房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比工作。分析當中，首先進行了房屋預測面積與實際面積對比概述，以此了解此項工作的具體流程以及誤差帶來的負面影響等等，之后介紹了房屋預測面積與實際面積對比誤差產生的4項原因，并針對各項原因提出了相關的改善措施。