個人出租住房納稅路徑探究

宋航

[摘 要] 個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅額，在繳納增值稅的同時需要繳納城市維護建設稅，享受免征教育費附加、地方教育附加的優惠政策；對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對個人出租住房取得的所得屬于財產租賃所得，減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

[關鍵詞] 個人出租住房；增值稅；印花稅

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.35.150

在實際生活中，個人出租住房非常普遍。個人出租住房涉及的稅費繁多，既涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加，還涉及個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、印花稅等。每一個稅種的征稅對象、稅率、計算依據、納稅期限等都各不相同，下面就個人出租住房如何繳納各種稅費、是否享受稅收優惠進行淺談。

1 個人出租住房繳納增值稅的路徑

2016年5月1日全面“營改增”后，其他個人（個體工商戶除外，以下簡稱個人）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅。注意區別：個人出租非住房，按照5%的征收率計算應納增值稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報繳納增值稅。

個人出租住房時，應納增值稅稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

個人出租非住房時，應納增值稅稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

開具增值稅專用發票，不享受月銷售額不超過3萬元的企業或非企業性單位暫免征收增值稅優惠（注意：在2017年12月31日以前，個人出租住房后獲得租金收入，無論是預收款，還是現時收款，只要一次性收取后分攤后的月租金收入不足3萬元時，則依照2016年財稅53號公告規定予以免征增值稅）。例1：中國公民張某2018年1月1日起將其位于市區的一套住房按市價出租，每月租金3000元，租金按年收取，每年36000元。則張某需要每年繳納增值稅為：

36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

例2：假設中國公民張某2018年1月1日起將其位于市區的一套商鋪按市價出租，每月收取租金3000元，租金按年收取，每年36000元。則張某需要每年繳納增值稅為：

36000÷（1+5%）×5%=1714.29元

2 個人出租住房如何繳納城市維護建設稅

城市維護建設稅稅率根據規定，納稅人所在地在市區的，城建稅稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮的，城建稅稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，城建稅稅率為1%。

例3（承接例1），張某需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元

則張某需要每年繳納城市維護建設稅為：514.29×7%=36元

例4（承接例2），張某需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；則張某需要每年繳納城市維護建設稅為：1714.29×7%=120元

3 個人出租住房是否需要繳納教育費附加、地方教育附加

國家在2016年財稅第12號文《財政部、國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》中明確規定：將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元）的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人。在例1、例2中，中國公民張某出租房屋月租金3000元，都不需要繳納教育費附加、地方教育附加。享受免征教育費附加、地方教育附加的優惠政策。

4 個人出租住房如何繳納房產稅

財政部、國家稅務總局在2008年財稅24號文《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中第二條第（三）項規定：“對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。注意區別：個人出租非住房，按12%的稅率征收房產稅。

個人出租房屋，應按租金收入全額征收房產稅。2016年5月1日全面“營改增”之后，依據財稅2016年第43號文《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。但是如果納稅人按規定享受了免征增值稅的，確定計稅依據租金收入時不扣減增值稅額。

個人出租住房房產稅從租計征，房產稅計算公式為：

應納房產稅額=（租金收入-實繳增值稅額）×4%

個人出租非住房房產稅從租計征，房產稅計算公式為：

應納房產稅額=（租金收入-實繳增值稅額）×12%

例5（承接例1），張某出租住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；則張某出租住房需要每年繳納房產稅為：（36000-514.29）×4%=1419.43元

例6（承接例2），張某出租非住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；則張某出租非住房需要每年繳納房產稅為：（36000-1714.29）×12%=4114.29元。

5 個人出租住房繳納個人所得稅的方法

財政部國家稅務總局在2008年財稅24號文中規定：對個人出租住房取得的所得屬于財產租賃所得，減按10%的稅率征收個人所得稅。財政部國家稅務總局在2016年財稅43號文《關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》規定：個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。

個人出租住房按照“財產租賃所得”項目計征個人所得稅，若采用分稅種計征方式具體計算公式及適用稅率有以下三種情況。

第一，月租金收入在800元以下的免征個人所得稅；第二，月租金收入在4000元以下的，按下列公式計算繳納個人所得稅：[月租金收入-800元-已繳納的其他稅費-實際發生的修繕費用（以800元為限）]；第三，月租金收入在4000元以上的，按下列公式計算繳納個人所得稅：[月租金收入×（1-20%）-已繳納的其他稅費-實際發生的修繕費用（以800元為限）]×10%。

例7（承接例1、例3、例5），張某出租住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×1.5%=514.29元；張某出租住房需要每年繳納城市維護建設稅為：514.29×7%=36元；張某出租住房需要每年繳納房產稅為：（36000-514.29）×4%=1419.43元；則張某出租住房每月繳納增值稅、城建稅、房產稅共=（514.29+36+1419.43）÷12=164.14元。

張某出租住房每月應納個人所得稅=（3000-164.14-800）×10%=203.59元；張某出租住房全年應納個人所得稅=203.59×12=2443.08元。

例8（承接例2、例4、例6），張某出租非住房需要每年繳納增值稅為：36000÷（1+5%）×5%=1714.29元；張某出租非住房需要每年交納城市維護建設稅為：1714.29×7%=120元；張某出租非住房需要每年繳納房產稅為：（36000-1714.29）×12%=4114.29元；則：張某出租非住房每月繳納增值稅、城建稅、房產稅共=（1714.29+120+4114.29）÷12=495.72元；張某出租住房非每月應納個人所得稅=（3000-495.72-800）×10%=170.43元；張某出租非住房全年應納個人所得稅=170.43×12=2045.16元。

例9：中國公民劉某有甲、乙、丙三套住房，其中甲、乙兩套用于出租，2018年6月共收取租金9600元，其中住宅A租金4790元，住宅B租金4810元，同時兩套住宅分別發生修繕費用，各900元，（不考慮個人出租住房應繳納的其他稅費）則計算：

（1）出租甲住房應繳納個稅？

（2）出租乙住房應繳納個稅？

解析：劉某出租甲住房應繳納的個人所得稅

=[（4790-0-800）-800]×10%

=319元

出租B住房應繳納的個人所得稅

=[（4810-0-800）×（1-20%）]×10%

=320.8元。

例10：中國公民陳某2018年1月1日起將其位于市區的一套公寓住房按市價出租，每月收取租金3900元。1月因衛生間漏水發生修繕費用1300元，已取得合法有效的支出憑證。計算2018年1、2月應納個人所得稅（不考慮個人出租住房應繳納的其他稅費）。

解析：陳某2018年1月應納個人所得稅

=（3900-0-800-800）×10%

=230元

陳某2018年2月應納個人所得稅

=（3900-0-500-800）×10%

=260（元）

6 個人出租住房免征城鎮土地使用稅

國家財政部、國家稅務總局在2008財稅24號文《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中第二條第（三）項規定：“對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。”

例1、例2、例9、例10中出租住房的中國公民都不需要繳納城鎮土地使用稅，享受個人出租住房免征城鎮土地使用稅的優惠政策。

7 個人出租住房免征印花稅

國家財政部、國家稅務總局在2008財稅24號文《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》中第二條第（二）項規定，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。例1、例2、例9、例10中出租住房的中國公民都不需要繳納印花稅，享受個人出租住房免征印花稅的優惠政策。

綜上所述，個人出租住房需要計算繳納增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅，免征教育費附加及地方教育附加，免征城鎮土地使用稅，免征印花稅。

參考文獻：

[1] 財政部，國家稅務總局.關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 [EB/OL].[2008-03-03].http：//www.chinatax.gov.cn/n810341/n810765/n812171/n812720/c1192349/content.html.

[2] 財政部，國家稅務總局.關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知[EB/OL]. [2016-01-29].http：//www.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/caizhengwengao/wg2016/wg201603/201607/t20160705_2344752.html.