商業銀行對“快推模式”房地產開發集團信用風險管理的探析
——以碧桂園為例

李小西

（中國建設銀行蘇州分行風險管理部，江蘇 蘇州 215000）

在外部監管政策趨嚴、房地產企業融資渠道收緊、房地產去化節奏放緩的大背景下，部分房地產開發集團“快推模式”背后凸顯的發展邏輯尤其值得我們關注，本文以碧桂園為例，分析“快推模式”下房地產開發集團主要信用風險特征，由此探析商業銀行對其采取的風險管理措施。

一、房地產開發“快推模式”特點

（一）負債擴張驅動的總資產擴張迅速，預收賬款為主力

近年來，房地產開發企業總資產增長速度迅速，如果把資產擴張結構拆分，主要包括負債擴張、發股擴張和利潤帶來的擴張[1]，從這個角度分析，采取“快推模式”的房地產開發集團近年來總資產擴張主要是以負債驅動。以碧桂園為例，2017年總資產增長4581億元，2017年總資產擴張超過2013-2016年4年增長額的總和。從資產擴張結構分析，負債擴張迅速，占比高，總負債增長4231億元，負債擴張在總資產擴張中的占比為92.36%；2016年總負債擴張甚至超過了總資產擴張。集團資產負債率連續三年攀升，持續超過75%。

細分來看，從負債擴張內部結構看，預收賬款擴張速度高于有息負債擴張速度，由于預收賬款未來將轉化為利潤，是較為有利的擴張方式，這也是支撐此類客戶維系“快推模式”的原因。

數據來源：根據上市公司年度報告數據整理。

（二）土地儲備激增，主要布局三四線城市

近三年，“快推模式”的房地產開發企業土地儲備增長迅速，以碧桂園為例，土地儲備面積連續三年增加，如下表所示：

數據來源：WIND咨詢。

碧桂園2017年拿地總價達2390億元，同比增長262%。據統計，2018年一季度，碧桂園共獲取195個項目，分布在三四五線城市的項目為146個[2]，占比75%。“快推模式”房地產企業熱衷于土地儲備的原因主要在于：一方面，間接融資渠道仍為房地產開發企業的重要融資渠道，對于金融機構而言，房地產開發項目融資大多以其項目銷售收入作為還款來源，應按照銷售進度按比例還款，銷售完畢后項目融資相應結束。只有不斷地拓展新項目，才能持續從金融機構融資，這也給房地產企業注入不斷拿地擴張的沖動。另一方面，從碧桂園來看，“快推模式”房地產開發企業土地儲備多布局于三四五線城市，土地成本相對較低，也避開了一二線城市諸如超過一定溢價率要求現房銷售的規定，有利于加快開盤速度。

（三）房地產開發周轉快

“快推模式”的房地產開發企業項目周轉快，以碧桂園為例，主要體現為：一是開盤周期短，從拿地到動工、預售的時間短，早在2016年，碧桂園項目的開盤時間由之前的6.7個月縮短到了5.3個月，比業界平均開盤周期8個月少2.7個月。二是現金流回正時間短，即整個項目的投資回收期由10-12個月縮短到了8.2個月[3]。

這主要與碧桂園“成就共享”和“同心共享”人才激勵機制有關，通過讓碧桂園員工入股項目，跟投獲益，通過超額利潤分紅，讓所有人更關注為企業創造價值[4]。

二、“快推模式”房地產開發企業面臨的風險點

（一）負債集中度較高，融資渠道收緊

在2015年-2016年房地產企業集中加杠桿擴張的背景下，今年開始房地產企業陸續進入債務還款高峰期。以碧桂園為例，2018年和2019年到期的債務合計1416億元，在有息債務中的占比為58.39%。

而外部融資渠道逐步收緊，傳統的銀行借款更看重項目擇優選擇，審慎介入去化周期較慢區域的項目；資管新規出臺后，信托、理財、資管等受到制約；債券發行陸續有被中止的情形，房地產企業后續獲取融資的難度加大。

（二）“買地、蓋樓、賣房”模式或面臨嚴峻的市場挑戰

“快推模式”的房地產開發還是基于“買地、蓋樓、賣房”的邏輯，然而在全國居民人均住房建筑面積40.8m2[5]的大背景下，市場需求從“有沒有得住”向“怎么住得更好”過渡，單一“跑馬圈地”模式越來越難以滿足日益豐富的住房需求。

（三）三四線城市布局后續去化存在不確定性

對于重倉三四線城市的“快推模式”房地產企業來說，后續是否仍有強有力的購買力支撐快速去化存在很大的不確定性，一方面是三四線城市本身基本面是否能支撐房價持續增長存在問題；二是三四線城市與一二線城市相比，其升值空間有限。

三、商業銀行對此類客戶的風險管理措施探析

（一）在集團層面，關注集團整體風險情況

一般而言，“快推模式”房地產開發集團基本上采用集團統一調度資金的方式集約化使用資金，由此，在集團層面，應關注集團整體風險狀況，利用集團綜合授信等手段給集團設置授信“天花板”，控制總量，防范集中度風險。

對于目前多方聯合開發的房地產項目，也應實時更新關注透過參股結構了解按股權比例給予的實質性信貸支持，關注集團整體負債到期集中度情況、項目經營性現金流、資金鏈情況，根據風險狀況變化，及時對集團進行信貸重檢。

（二）在區域層面，建立監控機制，擇優選擇房產項目

重視項目區位選擇，擇優選擇房產項目，優先支持有基礎產業支撐、人口凈流入、去化周期短區域的項目。應對相關區域建立動態監控機制，定期監控區域房地產交易價格、交易量等數據，關注地方政府相關部門出臺的房地產政策，做好壓力測試，定期評估房地產價格異常波動帶來的潛在風險，適當調整信貸政策。

（三）在項目層面，嚴格做好資金封閉管理

在項目層面，做好“三查”工作，做好貸前盡職調查，貸中、貸后做好資金封閉管理，主要體現在：一是貸中從項目資金支出方面，確保貸款資金用于工程建設，嚴格按照建設進度用款；二是貸后在項目收入方面，做好預售資金封閉管理，嚴格按照銷售進度還款，防止資金被其他項目占用。