我國養老地產盈利模式研究

蔡 磊

（南京高科置業有限公司，江蘇 南京 210000）

隨著我國人口老齡化的加速，養老地產行業未來將迎來廣闊的發展前景。近年來，眾多公司，尤其是地產類公司紛紛涉足養老地產行業，據不完全統計，截至目前，有近至少35家上市房地產公司、80余家非上市房地產公司不同程度涉足了養老地產行業。養老地產已成為眾多地產企業內部轉型探索的主要方向之一。本文著力于我國養老地產的現狀及盈利模式進行分析。

一、養老地產的定義及從事該行業所需具備的能力

養老地產，指地產商通過全面整合醫療醫護、對口資金、設計開發等產業相關資源，以多形式的適老住宅及配套設施為載體，通過提供以醫療服務、護理服務為核心的一體化養老服務，不斷滿足客戶個性化、多樣化的養老服務需求，并最終通過長期精細管理運營以實現盈利的特殊地產業態。

養老地產的本質在于整合資源，特別是整合養老服務相關的資源，養老服務是養老地產的核心競爭力。養老地產開發中，地產商需具備整合以下幾方面資源的能力：一是整合醫療護理服務資源的能力。擁有針對老年群體的醫療、護理資源是打造高品質、可持續養老地產項目的重要前提，與此同時，具有養老、康復相關科室特長的大型醫院和大型連鎖品牌養老機構將是養老地產地產商競相競爭的稀缺性資源。二是整合資金資源的能力。養老地產項目盈利周期較長，與住宅地產高周轉、高杠桿的開發模式存在顯著區別，因此，整合大額低成本資金的能力，是降低養老地產項目資金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合設計開發資源的能力。養老地產項目在保障老年人基本生活的照料和護理的基礎上，更需要滿足其追求高品質生活和生命質量的需求，故養老地產的設計開發較傳統住宅項目更為復雜，因此，整合符合老年人特點的設計開發資源的能力也顯得尤為總要。

二、我國養老地產的幾種典型盈利模式

我國養老地產的主要盈利模式，可根據項目是否含住宅分為兩類：新建綜合住宅小區等一般采用“銷售+出租”模式，銷售住宅回收現金，自持的養老設施出租；若項目為持續照顧型退休社區等不含住宅的項目，一般為“出租”或“會員費+出租”模式。“出租”模式客群廣泛，但現金回收緩慢。“會員費+出租”模式則正相反，客群僅限高端，但現金回收迅速。除上述模式外，保險公司還可采用“保費”模式，至于行業發展初期的“銷售”模式，現已基本停止采用。

各盈利模式詳見下表：

表2 我國養老地產主要盈利模式

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三、我國養老地產項目的盈利現狀及原因分析

我國養老地產項目目前處于普遍虧損狀態。從養老機構的自身盈利狀況看，受人工成本及其他成本較高影響，我國僅有9%的養老機構盈利，且盈利的養老機構中有78%利潤率低于5%，養老業務自身難以支撐養老地產項目盈利；從養老項目的總體來看，以養老地產的先驅企業萬科為例，其進入養老領域6年建設了101個養老項目，僅有2個未計入折舊的項目現金流為正。若計入折舊，絕大部分養老地產項目，均需至少10年才有可能盈利。

養老地產盈利困難的直接原因是：在收入端，我國老齡人口大部分處于未富先老狀態，加之老人的財富傳承等傳統觀念限制，老人養老支出能力、支出意愿均有限；在成本端，土地成本方面，受限于以招拍掛為主的土地供應方式，成本較高。資金成本方面，國家鼓勵的政策性貸款、專項債券、保險資金及現有金融工具均不能成為主流的資金供應渠道。建設成本方面，因養老設施具備一定的技術含量及特殊考量，成本比一般住宅高2,000-3,000元/平方米。其他成本方面，養老行業為人力密集型行業，行業人才稀缺且流動性大，人力成本呈不斷上升趨勢。上述原因中，土地成本、資金成本較高是主要原因。

養老地產盈利困難的深層次原因是：一是養老產業政策支持不到位，個稅遞延型商業養老保險政策仍處試點階段、企業辦養老土地政策未放開、養老產業設備設施標準與服務標準未出臺等等，總體政策環境不利于行業快速發展。二是我國金融市場不發達，對比美國發達的金融市場，ReitS、ABS等是其重要的融資手段，尤其是ReitS聚集了大量的低成本資金，相比而言我國企業則難以獲得大額、低廉的養老資金支持。三是我國養老產業自身發展不成熟，目前我國養老產業仍基本局限于滿足老人基本的居住、護理等需求，養老產業與醫療產業等的結合還處在初級階段，不能很好滿足老人不斷增長的醫療醫護需求。