多地因樓盤降價引發糾紛樓市幾大信號不可不重視

陳一良 張玉潔

國慶期間樓市不平靜！社交媒體上傳出多地疑似因樓盤降價而引發的糾紛事件。

記者實地探訪其中杭州涉事樓盤了解到，該樓盤的糾紛僅為個案，開發商調整了部分房源的價格，且同意退房。整體來看，由于目前一二線城市大多實施了新房限價制度，普遍存在一二手房價格倒掛情況，在目前的市場環境下，一手房住宅仍有價格優勢。

不過，房地產分析人士同時指出，2018年樓市出現了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進入促銷優惠，加快回款的節奏中。在這種背景下，打折、降價現象很可能由點到線到面擴散。房企將會在運用促銷手段加快銷售和控制風險之間謹慎平衡。

杭州樓盤“糾紛”僅為個案

2008年，萬科在全國降價促銷，杭州萬科業主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城·未來海岸項目（以下簡稱項目）發生。由于該項目二期部分房源價格較一期有所下調，部分一期業主拉出橫幅維權。

記者國慶期間走訪涉事樓盤了解到，項目二期降價僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經與部分業主達成了退房且不收取違約金的協議。退房的業主數目說法不一，大致數目在5-10戶之間。

公開資料顯示，目前該項目先后推出兩批搖號房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數382套，戶型面積90㎡以下為16600元/㎡，90-140㎡均價為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶型為93-115㎡，90-140㎡，均價為16822元/㎡。從均價來看，兩次開盤的90-140㎡，價差為378元/㎡。

不過在個別房型，價差則較為明顯。記者了解到，本次價格下調主要是針對項目二期頂層和底層的部分房源。其中，二期頂層115平方米的房源較一期均價下降了2200元/平方米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平方米左右。這意味著同等面積房源，一期業主要比二期業主多花十幾萬元至二十余萬元不等，由此引發一期業主的維權行為。

“二期中的頂層、底層房源較一期有降價，但中間樓層漲了，這樣一降一漲后，總體均價基本不變，這是公司為了銷售便利而對定價策略作的一點調整。”一位不愿具名的項目銷售人員告訴記者。

“降價35萬的情況只在個別樓層和房源中存在，主要是一期房源景觀更好一些，所以頂層、底層的定價也相對略高一些。”前述項目銷售人員這樣解釋道。

中原地產首席分析師張大偉表示，在樓市接近拐點的情況下，降價項目出現糾紛的主要原因有三個：首先，開發商定價隨意，缺乏監管。在房價中，成本差別比較小，利潤過高，部分項目預售周期過長，比如北京通州很多項目從開盤的不到5000元/平方米，短短幾年上漲幅度超過2萬元/平方米，其中成本差別不大。房價過分偏離成本，使得購房者投資投機心理過盛。其次，開發商銷售過程中，部分違規行為或者承諾也為后續的糾紛埋下了隱患。最后，多年來房價從來沒有真實跌過，使得購房者忽視了房屋作為商品，價格不僅會漲，也會下跌。

記者同時了解到，部分一期業主的維權行動并未影響到項目二期的銷售，項目二期推出的155套房源目前已經售罄。限價政策導致的一二手房價格倒掛情況下，“買到即是賺到”仍確保了一手房的銷售。一個頗具戲劇性的細節是，由于二期部分房源低于一期，一期個別業主退房后，轉而選擇購買二期的房源。

公開信息顯示，該項目位于杭州市蕭山區，并非市中心區域，但由于該區域新房供應較少，且項目均價顯著低于周邊二手房均價，在該區域中仍均有較高性價比。

記者走訪項目周邊二手房市場了解到，項目所在地附近的住宅房源單價在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓單價在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣到過25000元一平方米，現在回調了一點，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣，單價在17000-20000元左右。所以，如果能買到該項目的限價房，肯定是賺的，只是賺多賺少的問題。”一位房產中介人士告訴記者。

一位杭州房產從業人士告訴記者，今年杭州對新房價格做出限制，實行搖號購房，這使得能搖中的購房者大多都能買到比市場價格低的房子，“這其實在客觀上對購房者產生了一種保護，所以這次該項目的維權相對比較平和，沒有出現打砸的現象。從目前周邊的搜房價格來看，購房者并沒有虧本的問題，只是少賺一點而已”。

兩大信號不可不重視

中原地產首席分析師張大偉表示，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。與此同時，熱點城市仍處于嚴格調控之中，信貸收緊，不僅僅商業貸款繼續高壓，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場繼續開始觀望。現階段購房者的購買力很難再支撐市場繼續沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。

此外，樓市幾大信號也傳達出重要信息。

1、售樓處糾紛越來越多

目前樓市降價還未普遍，只在小部分城市的個案項目中出現。思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，雖然“房住不炒”，但就算是自住型購房者，也希望資產價值持續上漲，并在歷史的驗證中對此抱以樂觀預期，因此很難接受房企的降價行為，特別是很短時間內，樓盤價格出現的下調。糾紛的出現，也是房企真實降價、樓市成交轉冷的體現形式之一。

2、搖號中簽率越來越高

搖號本是為了應對熱點城市一手房一房難求的產物，但當搖號中簽率越來越高，甚至出現搖號補選的時候，這種信號值得玩味。

以杭州為例，記者了解到，9月以來上市限價樓盤越來越多，購房者趨于理性，觀望態勢明顯，搖號中簽率越來越高，多個樓盤出現搖號補選、開盤未售罄等現象，甚至有部分樓盤出現撤銷搖號登記的現象。有業內人士指出，或許未來非熱門樓盤將不需要搖號。