現房銷售或是壓垮房地產最后一根稻草

姜兆華

9月21日，廣東省房地產協會向副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。通知稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬定有關材料，建議逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。消息一經披露，即刻引發房地產行業的強烈震動，住房城鄉建設部連夜辟謠澄清。

此事剛剛平息，全國首例商品房現房銷售試點項目——龍華“金茂府”，近日又在深圳登場亮相，現房銷售的傳說終于變成現實?，F房銷售對房地產究竟會有哪些影響？房價會因此下降嗎？

商品房預售本質是房地產開發的項目眾籌。中國房地產行業30多年的快速發展，很大程度上得益于商品房預售制度。房地產開發企業之所以熱衷于商品房預銷售，不外乎以下三點：

一是提前鎖定客戶，二是加速資金回籠，三是縮短項目周期。在商品房預售的催生下，房地產開發商猶如加足馬力的發動機，一飛沖天，房地產高杠桿效應得到淋漓盡致的發揮。

現房銷售和期房預售可以說各有利弊。一般來說，現房銷售的房屋質量、產品價格、設計風格等比較透明，房產交易爭議相對少些。而期房預售則存在諸多不確定性，比如工程爛尾、違規銷售、房屋質量、面積調整、容積率變更、延期交付等問題，都可能引發房產交易糾紛。

前不久，廈門萬科項目因價格下調，引發老業主退房風波，一定程度上暴露出商品房預售的弊端。深圳現房銷售試點是出于維護消費者權益，還是抑制房價過快增長呢？從分析看，有維護消費者權益的成分，但抑制房價過快增長或是主因。多年來，深圳房價一直領漲全國，采取何種方式抑制房價過快增長，深圳特區一直在努力嘗試。

在限購、限貸、限價等各種調控手段都無法撼動房價的情況下，房地產銷售又回到“起點”——現房銷售的老路上來。在房地產調控高壓不減，金融亂象整治加碼的背景下，房地產開發商的融資渠道正被一個個“堵死”，房地產遭遇前所未有的行業融資危機。現房銷售模式的推出，更是“掐住”了房地產融資的“咽喉”，房地產開發企業或將陷入進退兩難的窘境。

眾所周知，房地產是一個資金高度密集的行業，融資需求巨大。在房地產行業里，純粹靠自有資金發展起來的開發商不能說沒有，即使有，也是極其少數。期房預售模式一旦退出歷史舞臺，房地產或將面臨新一輪“洗牌”，一大批中小房地產開發企業會因此被淘汰退出。勉強活下來的開發商，拿地建設項目的動力會逐漸減弱，住房供給也會相應減少。物以稀為貴，在1億非戶籍人口落戶大中城市的背景下，住房供給一旦出現“斷檔”，房價還會保持理性嗎？

深圳現房銷售模式未必具有代表性。可這一模式一旦為全國各地效仿推廣，現房銷售或將成為壓跨房地產的最后一根稻草。誠如所言，房價不但不會降，反而可能會出現階段性或局部性反彈。