資本“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”：從炒房價到炒房租

鄭鈞天 何曦悅

房租暴漲，成了這個盛夏的熱詞。在“房住不炒”“租購?fù)瑱?quán)”的調(diào)控背景下，部分熱點城市房租上漲明顯。曾被寄予厚望穩(wěn)定市場租金水平的長租公寓，反成房租上漲的新推手。房價、租金一波未平一波又起，從炒房價到炒租金，樓市為何“按下葫蘆起了瓢”？

“最晚9月20日之前搬走。”

收到房屋中介的電話通知時，文坤正在北京北五環(huán)往北近3公里的臥室里準備上班的物品。他簡單地應(yīng)答后，就匆忙出門奔向公司打卡。

去年從山西一所大學(xué)畢業(yè)后，文坤為了能與在北京繼續(xù)讀書的女朋友多些相處的時間，選擇到海淀找了一家適合自己特長的體育公司作為職業(yè)生涯的起步。早9晚11，成為他在這家成立時間并不太久的公司上班的時間點，也正因此他選擇在公司附近的小區(qū)尋找北漂的第一間容身之所。

2900元是他租的一套三居室中朝北臥室的價格，這一價格對于文坤來說已經(jīng)不是小的負擔(dān)。然而這個價格在眼下北京房租暴漲的現(xiàn)實中，已經(jīng)很難在同一個小區(qū)找到蹤跡。

“另外兩個臥室的租客也得搬，說是房東跟房屋中介毀約。”文坤說，之前在朋友圈偶爾看到有朋友轉(zhuǎn)發(fā)北京房租近期暴漲的新聞，但“一直覺得自己住的還算穩(wěn)當(dāng)，漲房租這事離自己還挺遠”，沒想到這么快輪到自己身上。

在租房App上瀏覽附近在租房源，三居室或四居室中的任意一間臥室在此輪暴漲之后，月租多在3600元以上，甚至不乏四千余元的臥室。這對于剛畢業(yè)一年的文坤來說，是一個不小的生活負擔(dān)。由于是房屋中介單方面提出解約， “最晚9月20日之前搬走。”

離最后的期限越來越近了，文坤只能抱著僥幸的心理，在工作間隙通過手機App在附近搜索著暴漲大潮之中的“漏網(wǎng)之魚”，尋找下一個短暫的棲息之地。

長租公寓成為房租上漲新推手

“我的工資還沒漲，房租就先漲了。”畢業(yè)僅一年的張楠為了節(jié)省開支，租住在了離上班地點較遠的北京昌平回龍觀，但8月中旬她還是收到了房東的漲租通知，租住一間臥室的她每月需要多交500元，租金漲幅接近20%。

在各地高校畢業(yè)生交流群里，房租上漲的話題，伴隨著“躲過了高房價，躲不過高房租”“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”等自媒體標題，催生了不少焦慮情緒。

中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅高達20.3%。成都、廣州和深圳等10個人口凈流入城市的整體房租漲幅也達到20%。

由于畢業(yè)季、求職季、開學(xué)季疊加，7、8兩月是租房高峰期，往年租房市場和價格的確都會迎來一波熱潮。但今年，長租公寓成為房租飆漲的新推手，尤為引人關(guān)注。

北京租客張女士選擇了“自如寓”的一間南向主臥，她告訴記者：“租金為每月2490元，此外每年還有2000多元服務(wù)費。今年房租上漲不少，去年每月1800元左右就能租到這樣的房間。”

中介搶房囤房，擾亂租房市場

長租公寓租金為何飆漲？北京天通苑120平米三居室月租金被自如和蛋殼兩家長租公寓運營機構(gòu)競價，從7500元炒到10800元的網(wǎng)帖引發(fā)輿論大嘩。

“我愛我家”原副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場20%到40%的價格在爭搶房源，人為抬高收房價格。

事實上，長租公寓運營方“囤房”的現(xiàn)象在其他熱點城市也不罕見。一位深圳中介表示，深圳許多小區(qū)里的房源都被長租公寓“掃光”，當(dāng)零散房源都被大供應(yīng)商收入麾下，租金話語權(quán)自然也被他們掌握。

除了惡性搶奪房源，長租公寓產(chǎn)品的高端化、貴族化趨勢也在推高整體房租價格。記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使身處遠郊區(qū)，品牌長租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上，兩居室在5000元以上，一些長租品牌在裝修、區(qū)位、品牌溢價上大做文章。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，很多中介機構(gòu)或長租公寓運營商在租賃市場的主要業(yè)務(wù)是低價囤房，包裝高價出租，賺取租金上漲的差價。甚至有部分中介機構(gòu)有意發(fā)布區(qū)域市場價格大幅上漲的數(shù)據(jù)，制造市場上漲預(yù)期。

過度加杠桿，資本玩起“空手道”

事實上，隨著金融政策對住房租賃市場的支持力度不斷加大，站在風(fēng)口上的長租公寓企業(yè)紛紛擴規(guī)模、借助資本的力量跑馬圈地。

截至目前，已有12家公司提交了發(fā)行住房租賃專項公司債的申請，發(fā)行規(guī)模總計618.8億元。長租公寓租賃市場資產(chǎn)證券化步伐也明顯加快，以租金收入或物業(yè)所有權(quán)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已發(fā)行數(shù)十單，金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。

為何住房租賃企業(yè)如此熱衷融資？業(yè)內(nèi)人士指出，融資后，住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展模式就變成了“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)，可以快速擴大市場份額。

一位資深券商人士透露，對于目前盈利前景并不明朗的長租公寓行業(yè)，通過囤房、炒房租能讓“羊毛出在豬身上”，即用租房的生意，賺金融的錢。“這一模式的本質(zhì)是利用租客和房東信用，通過租房類貸款為運營商提供擴張資金，堪稱‘無本萬利，既可加快投資資金回籠，亦可將資金快速循環(huán)至下一批房源的獲取、裝修、運營等方面。”

“房租不炒”亟待落實

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，房價主要影響的是投資，租金主要影響的是消費。一定程度上，租金如果上漲過快，影響低收入家庭和流動人口實現(xiàn)租賃上“住有所居”，將會影響整體的社會穩(wěn)定，可能引發(fā)的風(fēng)險更值得警惕。

胡景暉認為，租賃企業(yè)不斷通過融資擴大規(guī)模、滾動發(fā)展，占有市場大部分房源，最終將形成“壟斷”，獲得租金定價權(quán)。

與此同時，在大量社會資本涌入長租公寓領(lǐng)域的背后，由于欠缺準入門檻、標準規(guī)范以及法律法規(guī)，市場發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險，一旦經(jīng)營不善，甚至?xí)霈F(xiàn)P2P卷錢跑路的情況。

房租高企背后的資本投機已引起監(jiān)管部門警覺。針對長租公寓非理性推高房租的現(xiàn)象，多地已經(jīng)開始行動。據(jù)不完全統(tǒng)計，7月份以來已有北京、上海、深圳、南京和西安等23個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務(wù)和增加租房補貼等舉措，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

專家認為，打擊炒房租行為，從根本上講還是要增加供給、優(yōu)化供給。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在未來一段時間內(nèi)，一線和部分二線城市都將面臨有效供給不足的矛盾，租金穩(wěn)定的關(guān)鍵在于糾正當(dāng)前和潛在的供求失衡。