物業公司財務管理存在的問題與策略研究
——以瑞天物業公司為例

唐煜涵 遼寧對外經貿學院會計學院

1.瑞天物業行業公司財務現狀

1.1 瑞天公司發展現狀

瑞天物業管理公司對國內物業行業有著重要的影響力，該公司致力打造出最現代化和最優質的物業管理服務體系，為客戶提供高質量的服務。截至2017年三月，瑞天物業管理公司在國內開展的業務項目總數為355個，管理總面積約4060萬平方米，具體包含了352個全權委托項目，三個顧問項目。通過統計相關數據，瑞天物業管理公司近五年內的營業額呈現穩定增長的趨勢，在2012年的營業額為10.9億，發展至2016年營業額為14.3億元，業務開展的非常穩定。從近5年的瑞天物業管理公司的營業收入可以看出，瑞天物業管理公司近些年的營業收入增長幅度基本上屬于個位數增長，僅在2015年增幅達到11.4%，其他都是屬于5%的增幅左右，這個營業收入的整體情況在物業管理公司行業中是屬于較低的水平，瑞天物業管理公司的服務和市場拓展需要加強。

表1 瑞天物業管理公司2012-2016年營業收入情況

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1.2 瑞天公司財務人員配置情況

表2 財務人員的學歷及工作崗位配置情況表

如表2所示，在崗的瑞天公司財務專員年齡平均值為36，并且說明了學歷和專業以及財務崗位基本情況。公司財務管理人員的受教育水平相對較低，都在專科或專科以下。學歷水平低對業務水平的提升有障礙，對公司財務管理的改善也很不利，所以在很大程度上影響了公司的未來發展。雖然瑞天公司雖然有一位財務人員的學歷水平達到了本科學歷，但是由于剛剛入職，缺少財務工作的實踐經驗，所以短期內無法承擔起公司的重要的財務工作。

1.3 瑞天公司盈利情況

表3 各年度瑞天公司盈利指標%

物業費 7.04 13.21 15.82 8.38增值服務 30.72 62.35 68.41 52.34

表3說明了從2013到2016年的3年時間里，瑞天公司在物業服務毛利率、物業費、增值服務從升到降的發展態勢。表明了公司所有者權益和投資回報率逐年下降的事實。不斷增長的應收賬款使財務管理費用和管理成本不斷上升。管理費用的增長影響了現金流，直接影響了公司的日常正常運營。

2.瑞天物業行業公司財務管理存在的問題

2.1 公司資金管理異常混亂

瑞天公司的會計信息不準確，影響管理者決策，主要體現在物業公司使用的用務軟件去除了出納管理的功能板塊。出納為了工作的便利性，在處理公司現金收支時，利用Excel表的部分功能編制現金進出帳冊，然后入賬后，將原始憑證交給財務經理。財務經理另行編制現金賬冊，原始憑證在轉交給記賬會計，由其制表，登記憑證。在月末出納和財務經理根據各自賬冊核對現金賬冊，忽略了現金科目。現金管理制度的漏洞、松散，加大了財務風險的加大。另一方面不能監督瑞天公司出納會根據會計賬簿上賬戶所在行收回結算憑證和對賬單，銀行結算憑證將被編制成賬務，對賬單由出納負責存放。公司設立的戶頭過多，導致與銀行的業務往來產生了過多的事物性管理。物業公司在這方面的管理上沒有按照固定的時間節點對每個銀行的公司余款進行制表，無法做到可以進行實時監控和監督。

2.2 公司財務管理制度不完善

首先，會計檔案是企業財務活動的不可缺少的構成單元，是企業經營業務的再現和檔案，屬于基礎性的財務管理業務范疇。而瑞天公司自建立初期都沒有設立檔案柜。只在財務辦公室準備了木制柜來放置各類憑證、賬冊和報表等財務文件。更不用提設置專門的保管員來管理會計檔案了。瑞天公司的任何人都能隨意地獲取想要的會記檔案。會計資料沒有絲毫安全可言，存在被隨意篡改或丟失的潛在風險。財務檔案的管理是管理的一個漏洞，是財務管理水平粗陋的一個表象。其次，瑞天公司出現財務管理混亂的主要原因是未建立系列化的財務管理體系，財務人員崗責劃分和規定不清，公司資產清查和會計檔案以及審核核算缺乏制度化的建設。財務管理的落實不到位，制度化建設的不完備導致財務人員在工作中無章可循。在責任主體的落實上不健全，不能起到有效的監督和約束作用。在制度的推行上造成阻力，影響了公司的健康發展和運行。

2.3 公司財務缺乏激勵機制

瑞天公司財務管理的激勵機制比較落后，主要反映在公司管理者實現公司的財務目標時，沒有相應的權利，權利和義務是不平等的，這將嚴重影響公司的發展和實現企業財務戰略的目標。公司的財務激勵機制并不完善，公司管理者的努力不能與薪酬相一致，這將導致管理者行使權利時，追求自身利益，損害股東利益。在一定的量化指標上不能實現公司效益，如服務質量和客戶滿意度。

2.4 物業公司人員責任意識淡薄

瑞天公司的財務人員學歷水平普遍較低，而且也缺乏系統化的管理業務的專業培訓，尤其財務的主管領導的業務水平偏低，導致整體財務管理水平很難有大的改進，個體的知識和能力不能滿足物業公司財務工作的要求。另外公司的領導層對財務工作的重視度不夠和財務管理意識淡薄，認為財務工作就是發發工資、算算成本而已，沒有意識到財務工作在企業發展中核心作用，物業公司在財務工作上的隱患和風險加大。

3.瑞天物業行業公司發展戰略的實施與保障

3.1 建立科學的內部控制制度，加強企業的財務監督

瑞天公司必須在職能劃分上清晰，使財務的出納、會計和檔案管理有人負責，有章可遵循，崗位互相制約。在內控上需要涵蓋各個必要環節，包括對公司資產的清查、現金和存款管理的規范性、采購和銷售的合規性，設計可實施的科學操作流程。隨著內部控制管理的加強，公司經營風險，維護財務安全，采用后避稅等崗位制度，形成強大的內部控制體系。瑞天的財務管理應透明化，以促進內部工作的監督和檢查。在企業內部，形成一套完整的內部稽查的長效機制制度，可以定期對企業資產進行清查，不但可以及時發現財務管理中存在的瑕疵和漏洞而且可以變相督促和監督資產管理人員的工作警惕性，避免工作玩忽職守和監守自盜等行為，以定期稽查的內控管理，杜絕企業資產的損失。

3.2 建立健全財務管理制度，推動企業科學運行

瑞天公司在對待財務會計的眼光應該放的長遠，不能只看到會計的短期效益，而應該從公司的長期發展的要求來把握。依據公司先階段所面臨的形勢和發展階段的特征，并根據涂料產品的市場情況，國家指定的會計相關法律法規包括“公司法”，“會計法”，“企業內部控制基本規范”。在“基本會計準則”，“企業會計準則”，“企業財務制度”等基礎上。設計和制定適應瑞天公司發展的，可操作性和科學性使其必須遵循的首要原則，與社會主義經濟相適應的財務管理制度。需要設計制定的財務管理制度應該涵蓋財務人員的崗責、獎懲激勵機制、培訓規劃和 績效考核等基本制度以及財務制表、審核批準程序、關于發票等原始憑證的保管、資產和財產的清查、會計檔案以及核算和分析技術等規章制度，從公司的發展實際需要出發，保證制度的適用性和實用性，體現效益和效率兼顧。

3.3 完善公司激勵機制，激發員工工作熱情

瑞天公司存在著財務激勵機制不健全的問題，瑞天公司財務激勵機制的制定存在很大程度的主觀性，不遵循公司客觀現實，這種主觀性嚴重阻礙了財務戰略的正確性，若要使瑞天公司財務戰略順利實施，要改革財政激勵機制，建立適當的控制機制和監督機制，防止主觀性的產生。不正當的激勵措施會導致員工心理不平衡，從而影響員工的積極性。建議瑞天公司人力資源部門逐步完善、健全薪酬體系和工資晉升機制。將績效與工資有機結合，使得企業在得到利益最大化的同時，員工也獲得最大化的利益，大大激發員工的工作熱情和責任感。

3.4 重視企業文化，將職業道德納入培訓計劃

在企業的科學管理中，瑞天公司應該充分重視并發揮企業文化建設的積極引導作用。 結合公司的發展實際制定設計與瑞天公司發展實際相符的文化建設方案。將公司的核心價值內部化為所有員工的價值觀并將其轉化為行動。我們將在積極向上的人文環境中吸引高層次人才，通過留人和待人的方式留住人才。以所有員工的所有權提升公司的競爭力。

對財務人員進行必要的誠信教育和普法宣傳，把誠信意識和法律意識貫徹于員工的思想意識深處。此外，加強對所有財務人員的財務專業知識和專業理論培訓，提高財務人員的財務能力和業務水平。企業管理者應該有正確的人才觀，應該把員工當成企業發展的不可缺少的資源，而不應當作發展的成本來看。人才是企業發展的關鍵決定因素。充分發揮人的作用，盡管每個人都有缺點，但是可以充分發揮每一個人。