關(guān)于房價問題的原因探討和對策研究

馬杭杭 河南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 河南 475001

一、中國國內(nèi)的房產(chǎn)現(xiàn)狀

我們由一組數(shù)據(jù)了解一下近年來國內(nèi)一線城市的房價波動狀況，首先北京房價上漲最為明顯，從2003年到2013年房價指數(shù)一路飆升，在十年內(nèi)翻了七倍，而與此同時，北京市的人均可支配收入只翻了三倍，相較于北京，上海房價的上漲更為溫和，十年內(nèi)翻了4.3倍，而上海的人均可支配收入也大約翻了三倍。廣州十年內(nèi)房價翻了5.1倍，深圳則翻了3.65倍。而對于二三線城市，房價上漲沒有一線城市那么夸張，也與實際需求背離不那么顯著。

那么中國房價的上漲和亞洲其他國家的房價上漲有什么不同之處嗎？比較日本和新加坡的房價上漲經(jīng)驗，我們發(fā)現(xiàn)，日本房價在1955年到1990年間，人均GDP翻了大約40倍，而其土地價格卻翻了80倍。而隨后的25年間，日本經(jīng)濟增長停滯，這也印證了日本戰(zhàn)后房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。而新加坡房價的上漲與其經(jīng)濟發(fā)展水平有很高的同步性。結(jié)合以上經(jīng)驗，與日本的房地產(chǎn)泡沫相比，中國的房價上漲有其自身特點，除少數(shù)一線城市外，大量二三線城市的房價上漲與其購買力的上漲水平是相當(dāng)?shù)模@也為分析我國國內(nèi)房產(chǎn)現(xiàn)狀提供了分析思路。

二、影響房價上漲的因素

（一）市場因素

眾所周知，中國是實行社會主義市場經(jīng)濟體制的國家。價格是由市場形成，并由市場機制調(diào)節(jié)的。對于房屋來說，它的建筑成本以及土地成本構(gòu)成了房價的基礎(chǔ)，其次是開發(fā)商的利益和政府規(guī)費，這些費用是比較有彈性的，開發(fā)商和政府都會從自身利益出發(fā)定義其中價格。除以上影響房價的直接因素外，也有間接因素。在市場經(jīng)濟中，價值決定價格，價格圍繞價值上下波動，房地產(chǎn)市場的發(fā)展同樣遵循此規(guī)律。其次居民的收入水平高低同樣影響市場需求，繼而影響房價。再次，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的惡性競爭與市場壟斷也會對房價產(chǎn)生影響。同樣購房者之間進行競爭時也會抬高房價，比如曾經(jīng)風(fēng)光一時的溫州炒房團。

（二）政府調(diào)控

從目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題和國家采取的措施來看，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控顯出嚴(yán)重的滯后性，雖然國家一再強調(diào)對房價調(diào)控的決心和強烈意愿，但國家出臺政策往往是在問題已經(jīng)凸顯出來后才制定的，絕大多數(shù)采取的是事后控制的手段，政策出臺時問題已經(jīng)很大，而且已經(jīng)造成了一定程度的不良后果，控制起來難度也已經(jīng)加大了。而且，從中央政府到地方政府落實起來也是有難度的。試想，房價會影響當(dāng)?shù)卣呢斦杖耄谝欢ǔ潭壬蠒绊懏?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展速度，所以這些都會造成中央政策的失效和打折現(xiàn)象。

（三）房地產(chǎn)成為投資工具

隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，加入WTO，申奧成功，世博會的舉辦以及近年來中國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，大量外來人員的涌入增加了對住房的需求，人們會覺得房價上漲是難以改變的趨勢，有錢的個人也出現(xiàn)了買房增值的想法。中國的經(jīng)濟增長伴隨著高儲蓄率。銀行儲蓄是主要的投資工具，由于中國嚴(yán)格的資本控制，家庭與企業(yè)不能自由的將他們的儲蓄自由的投資到國外，而中國股市的規(guī)模又沒有足夠的大，債券市場就更小了。在這種環(huán)境下，房產(chǎn)就成了替代的投資工具。

三、抑制房價過快增長的建議

（一）加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范化建設(shè)

目前我國房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范，行業(yè)規(guī)范，從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司的資質(zhì)審查，從業(yè)人員的資格規(guī)定和審查還很不到位，對違反行業(yè)規(guī)定的房地產(chǎn)公司的懲處沒有一個統(tǒng)一的法律規(guī)定而且房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性很強。政府在進行防堤建設(shè)時可以有意向地讓一些國有企業(yè)或一些盈利目的不是很強的企業(yè)單位開發(fā)，這樣也有利于通過他們達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的作用。同時政府可以出臺相關(guān)政策，或?qū)σ恍┰姓哌M行改革。可以進行工資制度改革，社會保障制度的建立，公積金的建立和落實切實有效的福利住房制度來減輕百姓的住房壓力。

（二）合理制定房地產(chǎn)政策

其次根據(jù)實際情況根據(jù)不同的收入樣本制定房地產(chǎn)政策，應(yīng)是減少高檔住宅，增加中低檔次住宅，建造不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品以適應(yīng)各收入群體的需求。可以多蓋些經(jīng)濟適用房，因為經(jīng)濟適用房對解決收入偏低的人群的住房問題是非常重要的。在這方面，政府已經(jīng)出臺了一些相關(guān)政策了，許多經(jīng)濟適用房已經(jīng)建成和在建之中，接下來的是對房屋的購買權(quán)進行把關(guān)，防止一些人利用房價低的優(yōu)勢買多后再進行轉(zhuǎn)賣，賺取差價，這樣真正的經(jīng)濟意義就沒有體現(xiàn)在百姓身上。

（三）正確的宣傳引導(dǎo)

文章前面提到有些居民想買房增值因為住宅是不動產(chǎn)。況且現(xiàn)在社會穩(wěn)定國家經(jīng)濟高速發(fā)展，升值空間很大。開發(fā)商們也正是看準(zhǔn)這個時機不斷宣傳房地產(chǎn)的保值增值功能，誘使購房者買高價的住房。這樣不利于讓房價保持相對合理。所以政府和主流媒體要正確地宣傳和引導(dǎo)居民購房，不要總是宣揚房地產(chǎn)的增值功能多強，正確的引導(dǎo)居民正確的看待房地產(chǎn)的價值，因為人們買房還是主要用來居住，要更強調(diào)它的居住功能而不是一味的強調(diào)它的增值作用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場有著廣闊的前景，但是在與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中出現(xiàn)的問題，還需要通過科學(xué)的宏觀調(diào)控和民眾理性的購房行為加以控制和引導(dǎo)，以形成健康的房產(chǎn)機制，規(guī)避風(fēng)險，為經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展助力。