營改增對房地產企業稅收的影響及解決方法

姚超

摘要：自我國推行營改增政策以來，在很大程度上刺激了房地產行業在稅收籌劃和財務管理等方面的改革，房地產企業的經營成本也面臨著嚴峻的考驗。本文針對營改增對房地產企業稅收的影響進行了分析，并提出了一些解決的方法，希望能夠為房地產企業的稅收控制工作提供一些參考。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收；影響；解決方法

隨著營改增稅收政策的提出，房地產企業的稅收調控力度逐漸加強，營改增政策主要從生產成本和賦稅項目兩個方面對房地產企業產生影響，房地產企業需要從這兩個方面出發，尋找解決的方法。

一、營改增對房地產企業生產成本的影響

營改增對房地產企業生產成本的影響主要體現在建筑材料的采購和人力成本兩個方面。在房地產的運行過程中，建筑材料的采購是最基本的工作，建筑材料包括鋼筋、水泥和混凝土等建筑主體材料，還包括一些小型的建筑用材，如鐵釘等。通常，在采購建筑主體材料的時候，都是向一些大企業采購，這些正規的企業能夠按照企業的要求開具增值稅專用發票，但是對于那些小型的建筑用材，有很多都是向小店鋪采購的，因此很難開具增值稅專用發票，導致無法扣除這部分的增值稅進項，增加了房地產企業的生產成本。此外，根據稅法，房地產企業所需的建筑主體材料，必須要繳納17%的增值稅。在我國大多數的房地產企業，所使用的建筑人力資源大多來自農村，這些農村勞動力與其他人力資源的不同支出在于缺乏穩定性，而且也沒有專門的勞動中介對這些人力資源進行管理，建筑商會將這部分成本轉嫁給開發商，所以這部分人力成本對房地產企業有重要影響。

二、營改增對房地產企業稅收的影響

房地產企業所需要繳納的稅收主要由土地增值稅和企業營業稅構成，從本質上來講，這兩種稅收都是價內稅，受到房地產行業特征的影響，在土地增值稅和企業營業稅的稅收過程中，有可能造成重復征稅的問題，再加上房地產行業本身建設環節較多，項目的進度也會影響行業的賦稅率，從而增加房地產企業的稅收總額，導致企業運營成本增加。其實，在我國稅法中，對增值稅和營業稅有著根本的區別，增值稅的稅款在收繳時，還需要扣除上層企業已經繳納的稅收部分，所以說在落實營改增稅收政策之后，能夠在增值稅中扣除上層企業已經繳納的部分，從而有效地避免了重復征稅的現象。

三、營改增政策下房地產企業的解決辦法

（一）深入學習營改增稅收制度

隨著營改增稅收制度的推行，有效地減少重復征稅的現象，使社會能夠形成更好到 良性循環，但是營改增稅收制度就像一把雙刃劍，對企業有利的同時也給企業帶來了不利影響。因此，對于房地產企業來說，需要深入學習營改增稅收制度，通過培訓學習提升企業工作人員的綜合素質，提高企業工作人員對相應稅收知識的了解，意識到企業稅收的重要意義，在日常工作中樹立開具發票的意識。除此之外，還要完善內部管理體系，建立責任制度，避免在房地產企業內部發生偷稅漏稅的現象，促進企業的健康長遠發展。

（二）做好稅收籌劃工作

做好稅收策劃工作可以從對房地產開發成本展開稅收策劃、對房地產建筑物料展開稅收策劃、對房地產營銷模式展開稅收策劃和對房地產勞務支出展開稅收策劃四個方面進行。首先，由于房地產企業在進行項目開發時，從建筑用地的選擇到建筑原料的采購需要花費很長的時間，如果在這一環節能夠分攤后續環節的成本，也就實現了對各環節增值稅的分攤，從而達到降低生產成本的目的。所以說，房地產企業需要設置專門的稅務籌劃部門，對各個環節的稅收支出進行細致的分析，從而采取有效的稅收分攤措施；其次，還需要對房地產建筑物料展開稅收策劃，在目前的市場經濟體制中，房地產企業可以采取公開招標的方式來購買建筑原料，從而達到減少支出稅款的目的，在整個招標采購的過程中，對原材料供應商的基本要求之一就是要能夠開具增值稅專用發票，在滿足這一條件的基礎上，對原材料供應商的資質、能力、原材料的質量和價格等方面進行綜合的對比，選擇最合理的供應商；再次，房地產企業還要重視在房地產營銷環節所涉及的稅收問題，對房地產營銷模式展開稅收策劃，當房地產工程建設完成之后，房地產企業要根據房產的買賣情況繳納土地增值稅，所以房地產的售價會影響房地產企業所繳納的土地增值稅額。由此可見，通過調整房地產的營銷模式，降低在銷售環節所繳納的稅收金額，也是提高房地產企業利潤的重要手段，可以通過將房地產銷售過程分為房地產銷售和建筑裝修兩個部分，來擴大企業需要繳納的稅款范圍；最后，要對房地產企業的勞務支出展開稅收策劃，房地產企業的勞務支出主要包括在建筑過程中產生的建筑勞務支出以及房地產企業的普通員工勞務支出兩個部分。一般來說，勞務支出的誰收款要由勞務企業繳納，在這個過程中，如果已經取得了增值稅專用發票的話，在后續的經營銷售環節中就不再需要繳納勞務支出的稅款，從而在一定程度上降低房地產企業的成本，由此可見，為了降低這方面的成本，房地產企業應該從正規的勞務企業選擇建筑施工人員；除此之外，對于房地產企業的普通員工，也需要在合理、合法、合規的人員招聘模式下，選擇具備資質和能力的工作人員，從而增加企業的經濟效益。

結束語

總之，營改增政策的落實，給房地產企業帶來了新的發展機遇和挑戰，房地產企業如何能夠在目前的市場經濟環境下，提升企業的核心競爭力是關鍵。因此房地產企業必須要進行創新和改革，努力適應營改增提出的新要求，合理的規劃和調整稅收方案，減少企業的稅負壓力，推動企業的健康可持續發展。

參考文獻：

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