外海中央花園的“身后事”

張翠翠 秦夢(mèng)琪

爛尾2年，涉及14棟樓、1392戶業(yè)主，復(fù)工、適齡兒童入學(xué)等問題懸而不決：原本應(yīng)于2016年10月交房的外海中央花園，將業(yè)主推進(jìn)了一個(gè)反復(fù)無常的噩夢(mèng)。

在多次維權(quán)、自救無果后，“爛尾”的外海中央花園是否能在政府主導(dǎo)和戰(zhàn)略投資方的努力之下迎來真正的“復(fù)盤”？

事件：爛尾兩年，維權(quán)86次

2014年3月，陳女士以7200元/平的價(jià)格，購買了外海中央花園二期三區(qū)11層住宅一套，依合同于2016年10月31日交房。選擇外海中央花園的最主要理由，一是高鐵西客站片區(qū)的黃金位置，二是其地處濟(jì)微中學(xué)學(xué)區(qū)。

2016年10月31日，外海中央花園未能如期交房。陳女士與眾多業(yè)主們抵達(dá)售樓處詢問，得到答復(fù)“綜合驗(yàn)收沒有通過”。次月陳女士與眾業(yè)主均收到延期交房通知書，其上承諾延期交房期間給予違約金作為補(bǔ)償。隨后業(yè)主們?cè)俅尉S權(quán)，收到第二封延期交房通知書，其上承諾盡快復(fù)工，并于2017年秋季交房。但此后工程一直沒有復(fù)工也沒有交房，業(yè)主們也沒有收到過一分違約金，從未被通知登記銀行卡信息。

這一年，被延期的一期、二期、三期共14棟樓的1392戶業(yè)主，圍繞“復(fù)工與適齡子女入學(xué)問題”多次維權(quán)，有直接統(tǒng)計(jì)記錄的有86次，然而山東外海置業(yè)有限公司數(shù)次承諾復(fù)工，均未兌現(xiàn)。后來其也曾嘗試引進(jìn)接盤開發(fā)者，其中包括一家內(nèi)蒙的開發(fā)商，但均未能復(fù)工。

此外，業(yè)主們輾轉(zhuǎn)得知開發(fā)商資金鏈斷裂的消息。據(jù)了解，外海中央花園的開發(fā)商為山東外海置業(yè)有限公司，而杭州外海集團(tuán)持有山東外海置業(yè)40%的股份，法定代表人均為譚躍進(jìn)。及至今年7月，杭州外海集團(tuán)已進(jìn)入破產(chǎn)清算狀態(tài)。按照相關(guān)條例，一旦破產(chǎn)清算，山東外海置業(yè)開發(fā)的外海中央花園樓盤將有可能被當(dāng)做債權(quán)處置。

為了避免購買的房子被當(dāng)做債權(quán)凍結(jié)處置，8月5日業(yè)主再次維權(quán)，其目的是保住房子、盡快復(fù)工。

陳女士告訴記者，按照相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，要上繳一部分預(yù)售資金，并且預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價(jià)款。但在數(shù)次業(yè)主代表與開發(fā)商以及槐蔭區(qū)政府的溝通中，有關(guān)預(yù)售金去向的問題各方均語焉不詳。為此，記者致電外海項(xiàng)目推進(jìn)組，有工作人員在電話中表示，如果有商品預(yù)售資金，就不至于資金鏈斷裂了。記者再次追問監(jiān)管賬戶，該工作人員表示并不知情。

目前，外海中央花園前期開發(fā)的二手房產(chǎn)，均價(jià)在17000元/平以上，最好的樓層價(jià)格在22000元/平。與2014年預(yù)售房價(jià)6000元/平—8000元/平相比，已翻了3倍。在貝殼APP上，一套外海中央花園一期11層住房，單價(jià)20095元/平，三室兩廳建筑面積在125.41平米，售價(jià)252萬。

聲音

杭州外海集團(tuán)員工：一切都“不方便透露”，請(qǐng)以公告為準(zhǔn)

8月15日，杭州外海集團(tuán)一工作人員表示：“我請(qǐng)示了集團(tuán)副總，他表示相關(guān)情況不方便透露。”當(dāng)記者詢問是否已收到了槐蔭區(qū)人民法院的訴訟書，該工作人員表示，政府正在和集團(tuán)進(jìn)行溝通。當(dāng)問到其法人譚躍進(jìn)近況，該工作人員表示不方便透露。

山東外海置業(yè)：人員多解散，只有財(cái)務(wù)在辦公

8月14日，記者在外海中央花園探訪時(shí)，曾在售樓處二樓見到財(cái)務(wù)部仍有人員辦公。一工作人員告知，自己仍在辦理一些換發(fā)票、收取合同等工作。目前項(xiàng)目已由政府接手，下一步相關(guān)問題以政府公示為準(zhǔn)。其表示，下一步，售樓處辦公人員也會(huì)并入外海項(xiàng)目推進(jìn)組負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

槐蔭區(qū)政府：已成立外海項(xiàng)目推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組

8月6日，槐蔭區(qū)政府宣布緊急成立槐蔭區(qū)外海項(xiàng)目推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并聘請(qǐng)?zhí)┖吞┞蓭熓聞?wù)所作法律援助。同時(shí)發(fā)布公告稱：為積極推進(jìn)破產(chǎn)重整、加快推進(jìn)復(fù)工與后期審計(jì)需要，該工作組將對(duì)延期交房的14棟樓的1392位業(yè)主進(jìn)行購房情況登記，集中在房產(chǎn)面積、購房日期、付款情況及其目前的居住狀況。該工作已經(jīng)于8月8日展開。

槐蔭區(qū)外海項(xiàng)目推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組、槐蔭區(qū)信訪工作聯(lián)席會(huì)議辦公室于8月10日發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)解決外海項(xiàng)目問題的公告》（外海項(xiàng)目推進(jìn)公告2018年第1號(hào)），對(duì)目前復(fù)工推進(jìn)工作做了詳細(xì)介紹，要點(diǎn)如下：

一、槐蔭區(qū)區(qū)委區(qū)政府積極協(xié)調(diào)推進(jìn)有關(guān)債權(quán)人對(duì)山東外海置業(yè)有限公司提起破產(chǎn)重整的申請(qǐng)，槐蔭區(qū)人民法院于2018年8月10日正式立案審查，并定于8月13日，由主審法官將通知送達(dá)山東外海法人代表譚躍進(jìn)，山東外海在收到通知7日內(nèi)如無異議，將依法進(jìn)行后續(xù)程序，為新投資主體順利接盤，推進(jìn)二期三期工程完工奠定堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

二、為盡快重啟工程建設(shè)，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)的要求，確定由政府介入并主導(dǎo)外海項(xiàng)目復(fù)工至交房。復(fù)工計(jì)劃擬于2018年9月5日前公布，計(jì)劃9月底前復(fù)工。區(qū)政府將倒排工期，積極推進(jìn)，爭取早日復(fù)工。

三、鑒于外海項(xiàng)目已進(jìn)入司法程序，為解決適齡兒童入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)問題，請(qǐng)廣大適齡兒童家長2018年8月12日上午9：00-下午5：00在濟(jì)微中學(xué)本部（濟(jì)南槐蔭區(qū)機(jī)床二廠路1號(hào)）進(jìn)行摸底登記，相關(guān)部門將根據(jù)摸底登記情況向上級(jí)部門爭取政策支持，以解決適齡兒童入學(xué)和轉(zhuǎn)學(xué)問題。

山東師范大學(xué)法學(xué)院副院長王德新：維權(quán)可追查商品房預(yù)售資金去向

通常情況下，樓盤爛尾最好的解決辦法是開發(fā)商尋求貸款、追加投資，或者尋找合作伙伴共同開發(fā)，當(dāng)?shù)卣部沙雒鏋殚_發(fā)商協(xié)調(diào)資金或撮合合作伙伴，某些地方也出現(xiàn)了業(yè)主眾籌自救的形式。如果這些途徑都行不通，最終開發(fā)商只有通過樓盤拍賣等方式變現(xiàn)資金了。

從業(yè)主維權(quán)的角度看，涉及幾個(gè)問題：

一，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，就可以進(jìn)行商品房預(yù)售，25%的先期投入資金的條件本身就蘊(yùn)含了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二，如果開發(fā)商最終難以籌措資金，業(yè)主最終只有通過法院申請(qǐng)宣告開發(fā)商破產(chǎn)清算，但業(yè)主作為普通債權(quán)人其購房款是很難全額追回的。

三，業(yè)主有關(guān)查清商品房預(yù)售資金去向的訴求是合理的，根據(jù)《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》等規(guī)定，預(yù)售資金應(yīng)存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，違反規(guī)定的將受到行政處罰。

四，業(yè)主有關(guān)落實(shí)孩子上學(xué)問題的訴求，這涉及當(dāng)?shù)亟逃姓块T關(guān)于學(xué)區(qū)劃分等復(fù)雜的問題。如果業(yè)主所購商品房在相應(yīng)學(xué)區(qū)內(nèi)，憑網(wǎng)簽的商品房買賣合同是可以辦理入學(xué)的；如果不在相應(yīng)學(xué)區(qū)、但開發(fā)商在預(yù)售時(shí)作了虛假宣傳的，則業(yè)主可以要求退房或者索賠，但在開發(fā)商資金不足、樓盤爛尾的情況下這一訴求很難實(shí)現(xiàn)。