房企融資“生死劫”

宗和

隨著房住不炒和監管政策收緊，房企的融資渠道越來越窄，融資成本越來越高。同策研究院研究總監張宏偉曾表示，今年房企融資難問題特別明顯，將成為房企“生死攸關”的一年。

融資困境

房地產企業從拿地到蓋房再到銷售，都要靠資金推動。但是今年遭遇到的是融資渠道越來越窄，融資成本越來越高的窘境。

據同策咨詢研究院監測數據，2018年前7個月，40家典型房企總計融資4105億元，相當于2017年下半年融資體量。進入2018年以來，房地產開發資金來源同比增速不斷下滑，5月大幅度的滑落，環比減少87.59%，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處于低位運行。

“過去融資渠道寬松時，銀行貸款、信托、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個渠道都比較通暢，如今在一個個變窄。”國內某大型房企的一位副總裁告訴記者。

據國內某大型房企副總裁介紹，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標化”要求越來越嚴，負債率、企業規模、行業排名、項目具體進展，甚至包括股權結構等，都要一一審查，融資難度越來越大，而且利率越來越高，現在發債即使給到9%，也不一定能發掉。

“公司正在找融資成本較低的渠道，但是并不容易。”某房企管理層向記者透露，有些熱錢雖然愿意進入房地產行業，但成本非常高。

究其原因，綠城中國執行董事、執行總裁李青岸表示，自2016年的“9·30”政策以來，房地產去杠桿是主導方向，金融監管態勢有增無減，使房地產的融資渠道變得狹窄，出現融資難、融資貴的現象。

在境內融資難時，7月份同策數據顯示，融資渠道中，海外銀團貸款“回歸”。由于國內企業能申請到大規模銀團貸款的極少，多以擁有最高評級、財務狀況佳的央企為主。房企不得不尋求海外融資渠道，特別是對那些中型房企來說，負債較高，想要借道海外融資的想法更強烈。

但數據顯示，海外融資的成本過高，一旦海外融資閘口遭到關閉，房企資金鏈將再度惡化。融資成本最高的是融創中國發行的于2020年到期的4億美元的優先票據，票面利率為8.625%。但是，國家政策正在收緊海外融資，為的就是規避風險。

針對融資難問題，綠城中國執行董事、執行總裁李青岸表示，“在目前的調控形勢下，政策多變，在財務戰略上，我覺得應該實現早銷、快銷，繼續堅持‘現金流為王的思想。”也就是說，在銷售端，房企更關心回款。在融資端，則需要房企打開更多渠道，為優化財務結構和發展“輸血”。

資產證券化

自房企資金趨緊的情況下，租賃融資興起，其以類REITs（房地產信托投資基金）、住房租賃專項債券、并購基金等方式發展起來。

去年10月國內首單長租公寓資產類REITs產品正式破冰，保利、招商蛇口等大型房企紛紛加入類REITs產品發行中。但國內REITs市場沒做起來，因為回報率太低，目前國內租賃回報率僅有1%-2%，尚不超過銀行存款利息。有銀行資管人士表示，“回報率要做到5%以上”。

去年6月國務院出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品”，故住房租賃專項債券應運而生，眾多房企“以租賃之名”發行資產證券化產品和借道房地產信托等。

上交所相關負責人表示，推動住房租賃企業發行公司債券和資產支持證券是近期交易所債券市場發展的工作重點之一。去年，重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經上交所預審核通過，作為全國首單公募住房租賃專項公司債券正式“落地”。隨后萬科、華夏、幸福三單住房租賃專項債券在上交所獲批。但這畢竟是少數，今年5月以來，多筆房地產公司債中止審查。花樣年、碧桂園、富力地產、合生創展等多家房企發債相繼“中止”。

專業人士表示，在不斷創新高的行業負債率與監管層推進房地產去杠桿的背景下，房企發債難度增大，“房企發債能否成功，與企業的業績、負債、違約記錄、信用評級、負債等情況掛鉤，其中經營業績和償債能力是關鍵因素。”

為解決市場痛點，商業銀行也開始與住房租賃專業運營機構聯手，成立并購基金，收購長租公寓等資產。

今年3月，建設銀行與新派公寓發起設立基于資產證券化的不動產并購基金，初期規模20億元，后期將根據收購需求擴大規模。該基金正在發起成立過程中，采取分層設計，優先級與劣后級份額均為50%，建設銀行為唯一的優先級投資人。將收購一線、二線核心城市的存量資產或是開發商合作定制長租公寓的物業。

建行相關人士表示，該并購基金面對行業周期、商業模式、證券化速度等風險，已經進行了風險評估，設計好商業模式。在風險緩釋措施上，收購資產打折、安全邊際的安排已有考慮。

“在選擇住房租賃專業運營商上，（標的）資產價值、主體信用都要考慮，有沒有專業運營能力和專業資質，然后再看項目本身。因為住房租賃比開發項目賣房子更難，看的是長期運營，對運營能力的要求強于對市場的判斷。”

房企分化

記者統計發現，A股上市房企業績正經歷冰火兩重天，總市值在百億以上且現金流充裕的大型上市房企處于較為穩定的狀態。

據一家在香港上市的房企融資負責人透露，今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高了約2-3個百分點。現在基本上只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規模的提升。

作為行業三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再次刷新銷售紀錄。今年上半年，碧桂園已實現合同銷售金額4124.9億元、萬科實現合同銷售金額3046.6億元、恒大實現合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

相比之下，市值在百億以下的上市房企處境則較悲觀。上半年虧損的企業都來自中小企業陣營，其中虧損企業額度最高的是中弘股份，其在2018年上半年預虧14億元，凈利潤同比下降4876.59%。

對于虧損的原因，中弘股份稱：“一是融資成本費用變化導致財務費用比同期增加10億元；二是對‘亞洲旅游的長期股權投資擬計提資產減值損失約1億元；三是受國家房地產調控政策影響，公司商業項目銷售停滯，住宅項目銷售大幅下滑，房地產項目銷售利潤較上年同期大幅減少。”

此外，公司還面臨累計43.19億元的逾期債務本息，控股股東中弘卓業持有的公司全部股份已被司法凍結和司法輪候凍結。目前公司正常經營都成難題，欲出售資產償還借款。

一名大型房企內部人士也告訴記者：“融資能力是房企分化一個非常大的因素，因為相對于中小型房企，大型企業在銀行、交易所、交易商協會上獲得資金的能力以及資金成本都是有一定優勢的，房地產本身就是資金密集型企業，能融到資金就能拓展更多項目，有更多項目儲備，更高的毛利率，獲得更多利潤。”

諸葛找房方面也認為，預計2018年下半年，在融資監管不發生改變情況下，房企融資環境仍較為嚴峻，融資渠道受限，房企應加快去桿杠、降負債的速度，進而使得企業穩定發展。

相關人士稱，房企承受能力越來越有限，多家房企股權質押比例超過50%，已經逼近“雷區”警戒線。從近期全國土地流拍不斷，本質上就折射出房企融資出了問題無奈“減糧”，再加上2018年三季度是房企資金兌付壓力最大時期，債臺高筑的房企還能堅持多久？短期內為了減小融資困難帶來的資金周轉壓力，房企只能要么“割肉”甩樓，要么轉讓股權“刮骨”療傷。

（文據《證券日報》《21世紀經濟報道》）