成品住宅發展問題及對策研究

劉秋艷

摘 要：我國城市人口以每年1% 的速率增長，人口持續高速地向城市轉移帶來了對于城市住宅建設的高要求。而隨著城市化發展和城鎮化率的提高，將有大量的新建建筑出現。新建建筑如果采用全裝修建設形式能夠很好地達到節能環保、減少資源浪費的效果。為此，本文主要對成品住宅發展問題進行了分析，并提出了相應的對策。

關鍵詞：成品住宅；問題；對策

隨著我國經濟實力和人民消費水平的不斷增長，近年來建筑行業的社會需求也日益增長，由此導致不可避免的現象就是建筑行業正日益成為主要的能源消耗領域以及溫室氣體排放源。據資料統計，建筑領域二氧化碳排放量已占據了各類氣體總排放量的50%，并且有日益上升的趨勢。因此，推行低碳環保建筑是十分迫切而有必要的。在環保、低碳以及經濟發展要求下，“住宅產業化”、“成品住宅”等詞應運而生。 此類建筑的產生及發展，對提高房地產開發建設水平、推進住宅產業現代化、促進資源節約利用，具有重要意義。

1 成品住宅的概況

住宅產業化，從本意來講就是要實現住宅生產、供應等工業化。工業化的前提就是標準化，而“成品住宅”的裝修材料與部品追求的就是標準化、成套化和工廠預制化，因此它也可以說是“住宅產業化”的一部分。“成品住宅”主要是相對于“毛坯住宅”而言的，在某種程度上也可稱為“全裝修住宅”。它是指新建住房在房屋交付使用前，套內所有功能空間及住宅建筑內公共部分的固定面鋪裝或涂飾完成，套內管線、廚房和衛生間的基本設備（或接插口）安裝到位、能滿足基本生活要求的住房。“成品住宅”可以一次性統一裝修，避免二次裝修的重復浪費和多次污染，降低能源的消耗，減低碳排放。

2 成品住宅發展問題分析

在成品住宅項目開發中，開發商、施工企業、設計單位以及家裝生產企業可以協調處理，裝修裝飾材料可以統一大批量采購應用，能更合理、更專業地應用節能環保新型建材，從而避免了資源浪費。因此全裝修房既能推動建筑節能，也可減少二次裝修污染，成為住宅發展的方向。1999 年國務院下發了《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》，明確要求住宅上市要采用一次性裝修模式，避免二次裝修造成的負面影響。2002 年當時的建設部頒布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》。2008 年8 月，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，進一步明確了將逐步淘汰毛坯房的方針，要求各地盡快制定扶持裝修房的相關政策。各地區根據國家要求也紛紛制定了政策和發展步驟來實施全裝修房的推動工作。然而十幾年過去了，我國全裝修房的比例不足住宅開發量的10%，即使在上海、北京等大城市全裝修房的比率也不高。目前上市銷售的產品大多數仍為“毛坯房”，全裝修房占比仍較低，說明全裝修成品房的發展還存在一些問題，具體如下：

1）價格問題。全裝修成品房必然帶來房價的上漲。產品內容的增加帶來的成本上升是不可避免的。購房者對于價格的敏感導致對于全裝修房價格的不認可，認為增加的價格大于自己裝修的成本。開發者投入的增加以及回報周期增加預期使得其定價提高，從而進一步加深了價格的負面影響。

2）質量問題。來源于監督信任機制欠缺。建設過程由于有較為嚴格的強制規范，因此建筑質量一般均能滿足國家要求。裝修過程由于還沒有嚴格的強制標準，開發商出于利潤最大化的考慮可能會有一定的質量問題。而缺乏標準化和執行細則，裝修過程中有可能存在原材料產品質量問題、產品疊加后的室內空氣問題等。而消費者對開發商的不信任也會導致其更愿意自己裝修。近年來萬科“毒地板”事件即反映了這個問題對于全裝修房發展的阻礙。

3）激勵問題。推行的體制一直是倡導，缺乏強制的規定和激勵的手段。既然看到了全裝修成品房對于節能的有效推動作用，就應該通過相關政策和經濟激勵的手段調動開發者與購買者的積極性。

3 推動成品住宅發展的對策分析

3.1 政策扶持要落到實處

建筑耗能的快速增加以及建筑節能的迫切要求，使得作為建筑節能載體的全裝修成品房成為發展的方向。現在綠色成品化住宅推廣所面臨的問題主要是成本和技術問題。實現住宅產業化是我國建設住宅可持續發展的必由之路，而成品住宅建設是實現住宅產業化的重要切入點。如何將“成品住宅”發展得又快又好，這需要政府與參建各方的共同努力。根據發達經濟國家的實踐，采用基于市場的經濟激勵政策是較好的推動途徑。政府應出臺更強有力的政策去推動綠色全裝修成品房建設，并給予開發企業適當的補貼和優惠，并在契稅方面給予消費者更多優惠，從而調動全社會的積極性，推動國家節能環保事業的發展。

3.2 多環節入手，強化過程監督

在設計、施工、監理、驗收各個階段，可以出臺相應的技術規程及指導，對“成品住宅”的修建過程進行規范和督導。要求針對“成品住宅”出臺一系列的規范及標準，并特別提及環保不達標的成品房，將不能交房。 但是需要注意的是，在實現“住宅成品”化的同時，應同時關注建筑的質量。外觀、細節和部分建筑裝飾材料的統一并不能稱之為標準的“住宅產業化”和“成品住宅”，在實現產業化、成品化的同時應保證其具備基本抗震功能的建筑質量。比如說，目前從中國不少住宅的建筑質量來看，多數開發商寧愿選擇傳統低密度的水泥加厚承重墻體，而不愿多花錢選擇更商品質的水泥做薄加固墻體，同時也可節約住宅的室內使用面積。

3.3 健全完善成品住宅的配套法規建設

成品住宅雖然并非新生事物，但是將成品住宅納入政府的專項管理卻是個新課題。目前新建成品住宅建設相關法規的缺失使得在管理中各部門職責不清，無法可依，無章可據，管理自然也不可能有力度。首先應從法制的角度確定管理部門職責，制定成品住房建設、銷售環節的管理規定，規范其行為；其次應制訂規范的銷售合同文本，不但要在總價的基礎上列明裝修的價值，而且應在附件內明確各種裝修材料的品牌名稱、型號、生產廠家等內容，杜絕模糊合同，保障買房人權益。此外，還應出臺相關規定，完善成品住宅在交付環節上必須達到的要求，如質量等級、保質期限等，同時將成品住房裝修及室內環境綜合檢測的相關內容納入《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

4 結束語

總之，“成品住宅”不僅僅是一項技術，而是要形成從建設投資、建筑設計、建筑施工、建材制造到開發經營、物業管理的“全產業鏈”。通過對新技術、新材料、新工藝、新設備 “四新” 技術的大量推廣應用，提高住宅產業的科技含量。全面改善住宅的使用功能和居住質量，高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅，面對蘊藏著這樣無限機遇的住宅產業市場，如何不失時機地正確把握住這一機遇，也正是對房產商的挑戰。

參考文獻

[1]張弘.住房建設新常態：成品住房[A]. 首屆河南省土木建筑學術年會論文選輯[C]. 2015

[2]裴志揚.合力推進成品住宅建設——在河南省成品住宅發展論壇上的講話[A]. 河南土木建筑.2016年第2期[C]. 2016