臥榻之側(cè)有萬達

董雨晴

這場交割，讓王健林減負，也將孫宏斌的“詩與遠方”再送一程。

上承廟堂期望、下接商人夢想的文旅產(chǎn)業(yè)，銜接的是十億規(guī)模的中國旅游產(chǎn)業(yè)和高速增長的影視行業(yè)。

兩位地產(chǎn)大佬正在默契地完成一宗大交易，一切都在有條不紊中進行，所有的消息，包括彼此的不滿、矛盾被遮掩得嚴嚴實實。

哪有不透風的墻。10月16日傍晚，財經(jīng)網(wǎng)的一篇報道將秘密曝光：萬達文旅經(jīng)營權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

10月17日上午，萬達集團官方回應稱網(wǎng)傳“融創(chuàng)將全部接盤萬達文旅”消息失實，強調(diào)自己作為先行者，一直看好中國文旅發(fā)展前景，今后將繼續(xù)投資，旗下文旅集團（含文旅規(guī)劃、建設(shè)、項目管理部門）將繼續(xù)作為萬達的重要產(chǎn)業(yè)集團“永續(xù)發(fā)展”——聲明最后四字強調(diào)。

實際上，雙方此番交割的是萬達出售給融創(chuàng)的13個文旅項目的運營權(quán)。上周，一位原萬達文旅集團員工就對《財經(jīng)天下》周刊透露，自己已經(jīng)和融創(chuàng)簽了合同，現(xiàn)在算融創(chuàng)的人了，“大家正在重新簽合同，已經(jīng)有一段時間了”。

正如萬達官方回應所說，萬達在出售了大部分文旅項目后，仍有少數(shù)項目留在手中，而且據(jù)知情人士透露，萬達也保留了所售文旅項目中的秀場運營。

萬達模式不靈了？

一年多前，圍繞萬達文旅項目的交易，曾引起廣泛關(guān)注。2017年7月，深陷債務危機的萬達與融創(chuàng)、富力簽下了一筆大單，融創(chuàng)和富力以總計631.7億元的價格，收購了萬達旗下13個文旅城以及76家酒店，其中，文旅歸融創(chuàng)，酒店歸富力。

坊間流傳著這場合作背后經(jīng)歷的摔杯子、發(fā)布會背景板三度撤換的曲折故事。最終，這筆中國地產(chǎn)史上的最大交易達成，形成三方共贏的局面：萬達拋售重資產(chǎn)，回籠百億資金，降低了資產(chǎn)負債率；融創(chuàng)一次性獲得了大量土地；富力也獲得了大量酒店。不論背后暗流如何涌動，站在發(fā)布會臺前，三位老板其樂融融。

根據(jù)當時融創(chuàng)發(fā)布的公告，人們了解到這項合作協(xié)議背后的具體數(shù)字細節(jié)：萬達文旅項目的總建筑面積達到了6221.9萬平方米，融創(chuàng)以295.75億元的價格收購萬達文旅項目91%的權(quán)益，萬達回籠資金，并保有上述文旅項目9%的權(quán)益。

這場合作，為萬達教科書式的自救行動添上了濃重的一筆。

但這個復雜交易留下了一個伏筆：合作達成時，雙方定下了“四項不變”協(xié)議：一是品牌不變，仍是“萬達文化旅游城”；二是規(guī)劃內(nèi)容不變，仍按照政府批準的規(guī)劃、內(nèi)容進行開發(fā)建設(shè)；三是項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量仍由萬達實施管控；四是運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

一年后，“四項不變”開始改變?！斑@么說吧，自簽約以來，我們兩家的合并并不愉快?！币晃恢槿耸扛嬖V《財經(jīng)天下》周刊，“雖然還沒到撕破臉的地步，但的確已經(jīng)很不滿了，主要問題是運營部門是融創(chuàng)掏錢，但是不滿意萬達人的干活結(jié)果”。

在這位人士的講述中，雙方本著和平友好的原則做出了一個新決定——融創(chuàng)將萬達現(xiàn)有的13家萬達文旅城剩余9%的權(quán)益也買下，“主要是項目的運營權(quán)，這次的交易總價比上次低得多”。

“其中不包括文旅城中的秀場業(yè)務。”多個萬達文旅項目員工透露，自己正在改簽合同，改簽完成后，這些人將成為融創(chuàng)文旅員工。在這場權(quán)力交接中，雙方會并行運營6個月，給員工一定的磨合期。

“據(jù)我所知，萬達一共有17個文旅項目，跟融創(chuàng)交割的這13個是已經(jīng)公布了的，剩余幾個項目不清楚進展，也不知道未來如何運行?！鼻笆鋈耸扛嬖V《財經(jīng)天下》周刊，“很難說萬達就不做文旅業(yè)務了”。

由于萬達文旅城內(nèi)的秀場業(yè)務不會賣出，“這些萬達秀場很可能將暫時處于托管狀態(tài)”。

從去年開始，在所有已經(jīng)被融創(chuàng)接盤的文旅項目中，萬達員工喜歡用“物業(yè)”這個詞來形容雙方的關(guān)系，融創(chuàng)是業(yè)主，萬達運營部門負責管理，顯然，業(yè)主融創(chuàng)是要支付物業(yè)費的。

一年后，雙方對費用使用方向產(chǎn)生了分歧。今年年中，萬達文旅集團下各業(yè)務部門做出了年度預算規(guī)劃，其中運營部門分到了2000萬元的預算。融創(chuàng)關(guān)心的是，這筆錢怎么花，能給融創(chuàng)帶來什么？

一位原萬達文旅員工舉例說，融創(chuàng)方面一直對萬達文旅規(guī)劃院不滿意。“原因不詳，融創(chuàng)另有打算，聽說融創(chuàng)目前也在和山水文旅集團接洽?！睋?jù)該員工透露，萬達規(guī)劃院的主要職能是設(shè)計文旅項目中的樂園、秀場等內(nèi)容。

關(guān)于這個規(guī)劃院何去何從，有兩個不同版本的說法。有人說融創(chuàng)已經(jīng)計劃牽頭成立一個新的規(guī)劃院，也有人說融創(chuàng)將接手，只做職能調(diào)整。

這場你情我愿的運營權(quán)交易中，還有一個潛在的第三方：地方政府。據(jù)知情人士透露，在萬達與融創(chuàng)交換文旅運營權(quán)的消息傳出后，多個地方政府表示了不滿，威脅將收回原本承諾的優(yōu)惠政策。

萬達方面當然清楚這一點。去年7月，合約簽訂之后，王健林又在11月先后面見了天津市北辰區(qū)、上海市崇明區(qū)等地區(qū)的區(qū)委書記，當時有知情人士表示，這兩次會面均與發(fā)展萬達文旅地產(chǎn)業(yè)務相關(guān)。

萬達文旅的項目規(guī)劃足夠大也足夠吸引人。經(jīng)過多年的地產(chǎn)開發(fā)探索，萬達模式已經(jīng)到了第三代——王健林傾向于稱之為“城市綜合體”，既擁有商業(yè)中心、五星級酒店、寫字樓、公寓、住宅等，也包括電影城、電玩城等非零售業(yè)態(tài)。

文旅城則是第三代萬達模式的升級版，在商業(yè)綜合體之外拓展文化旅游業(yè)務，盤子鋪得更大。萬達對外表述為采用輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)混合的模式，包括“銷售+自持物業(yè)”，其中住宅、寫字樓和商鋪為銷售型物業(yè)，銷售額可以支撐現(xiàn)金流，購物中心和高星級酒店為自持物業(yè)，產(chǎn)生租金收入及物業(yè)增值收益，同時還能提升地段周圍的商業(yè)價值。

王健林的文旅夢

一個億只是小目標——王健林曾經(jīng)的宏偉目標是：讓上海迪士尼20年內(nèi)不盈利。然而，這個目標根本沒實現(xiàn)，上海迪士尼度假區(qū)在其第一個完整運營財年即獲得了盈利。

此前，為了達成這個目標，萬達已經(jīng)做了5年準備。故事要從2013年4月講起，彼時，萬達集團首個文化旅游城——哈爾濱萬達文旅城破土動工，投資超200億元。當年10月，萬達集團開發(fā)的另一大項目——合肥萬達文旅城舉行了奠基儀式。緊接著，無錫、廣州、成都、重慶、鄭州等地的萬達文旅城陸續(xù)浮出水面。

接連布局文旅業(yè)務也是萬達去房地產(chǎn)化的重要策略。萬達有過規(guī)劃，希望從2016年開始萬達電影、萬達體育、萬達文旅都相繼上市，屆時，萬達三分之二的利潤都將來源于非地產(chǎn)業(yè)務，這將成為萬達史上一個漂亮的轉(zhuǎn)型動作。

文旅項目遠比商業(yè)綜合體復雜，成功先例如迪士尼樂園，其核心資產(chǎn)是迪士尼旗下多年積累的影視IP，放眼中國電影市場，還無人企及。于是，同一時期，萬達一面造城，一面開始對海外文娛領(lǐng)域的大舉投資，收購美國AMC、歐洲odeon&UCI;多家院線，收購美國制片公司傳奇影業(yè)，接洽好萊塢六大之一的派拉蒙等。

最終，派拉蒙的投資合作沒談成，傳奇影業(yè)也因持續(xù)巨虧不得不從萬達影視板塊暫時剝離。

危機在去年6月到來，萬達集團整體陷入資金困境后，文旅夢或許已經(jīng)顯得過于沉重。2017年，王健林的財富蒸發(fā)500億元，跌出福布斯中國富豪榜前三。

就在這時，剛剛盯上文化產(chǎn)業(yè)的融創(chuàng)向萬達拋出了橄欖枝。總計631.7億元的創(chuàng)紀錄交易以驚人的速度達成，涉及合作事項的總價款約定通過4次付款來完成。

在后來的年會總結(jié)中，王健林堅持認為這是一次有賺頭的買賣，“不管買也好，賣也好，關(guān)鍵看買賣之間能否賺錢。”王健林說，“萬達過去幾年在海外投了一批項目，現(xiàn)在我們決定清償海外債務，賣一半資產(chǎn)就能把全部債務清償，說明我們買和賣之間賺錢了”。

按照約定，融創(chuàng)負責管理，萬達負責運營。正如王健林所打的算盤，重資產(chǎn)給融創(chuàng)，萬達回籠資金平穩(wěn)度過危險期，輕資產(chǎn)還能留在自己手中，“做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣，絕對是上策?！彼f。

這正是最近兩年萬達業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型的策略：從單一重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。

文旅城項目的重更在于其建設(shè)周期。包括全國范圍內(nèi)二百余個萬達廣場、萬達文旅項目在內(nèi)，萬達手中依舊持有大規(guī)模的重資產(chǎn)。經(jīng)過模型計算，每個大型文旅項目需要7、8年的虧損期，十余年后才可以收回成本。萬達的13個文旅項目即便通過銷售物業(yè)回收大部分現(xiàn)金，但從現(xiàn)在開始到未來五年，這13個項目加在一起都是千億級負債，王健林說，“壓力相當大”。

萬達文旅集團主要人員架構(gòu)包括三大部分：主題娛樂公司、酒店管理公司以及文化旅游規(guī)劃研究院。其中主題娛樂公司主要負責樂園管理運營，“萬達文旅旗下目前已開業(yè)的6個文旅項目都是這個部門的人在運營，融創(chuàng)每年要給這些人員撥出幾千萬元的運營預算”。一位前萬達文旅員工告訴《財經(jīng)天下》周刊。

據(jù)該離職員工透露，早在2018年初，萬達文旅城員工已經(jīng)走了不少，“華夏幸福和融創(chuàng)都在挖萬達文旅的人”。

今年5月大張旗鼓開業(yè)的青島萬達東方影都會進行更細致的拆分，其中，文旅城部分將轉(zhuǎn)交給融創(chuàng)，但影視拍攝用的專業(yè)影棚仍屬萬達影視旗下，不列入此次交割范疇。

融創(chuàng)文旅VS萬達文旅

跟節(jié)衣縮食高舉過冬旗號的大部分房企相比，融創(chuàng)在想“詩和遠方”。

在與萬達簽下那筆大單后，2017年7月，融創(chuàng)相繼注冊了包括天津融創(chuàng)文旅地產(chǎn)有限公司在內(nèi)的十余家文旅公司，用于交接萬達西雙版納、南昌萬達城、合肥萬達城、成都萬達城、無錫萬達城、廣州萬達城、昆明萬達城、桂林萬達城、青島萬達東方影都、哈爾濱萬達城等多個萬達城項目。

今年，融創(chuàng)文旅集團正式成立，融創(chuàng)集團執(zhí)行總裁路鵬兼任文旅集團總裁。公開資料顯示，路鵬擔任企業(yè)法人的文旅類公司目前有四家，資產(chǎn)主要包括以上13個萬達文旅城以及和融創(chuàng)投資的樂創(chuàng)文娛共同創(chuàng)立的樂創(chuàng)文景娛樂有限公司。

孫宏斌也有自己的目標，那便是收購萬達后，成為中國文旅產(chǎn)業(yè)物業(yè)最大的持有者；同時，未來3到5年內(nèi)，讓文旅成為融創(chuàng)新利潤和收入的主要增長點。

那么，融創(chuàng)文旅會和萬達文旅有何不同？

在2017年融創(chuàng)中國的業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德曾表示，2018年，融創(chuàng)會成立專門的文旅集團，與地產(chǎn)集團分開，獨立運營，這一兩年，融創(chuàng)最重要的任務就是快速增強文旅板塊的運營能力。

業(yè)績會上，汪孟德證實，融創(chuàng)持有萬達物業(yè)樓面價在1000元/平方米左右，據(jù)融創(chuàng)評估，住宅部分重估后，毛利率約為30%。對此，融創(chuàng)認為，目前文旅項目銷售的現(xiàn)金流已經(jīng)可以覆蓋物業(yè)的支出，通過項目本身的內(nèi)部協(xié)作，融創(chuàng)就可以完成文旅城的建設(shè)開發(fā)，無需額外投資。

一個事實是，文旅項目的本質(zhì)還是地產(chǎn)生意：打造一個業(yè)態(tài)豐富的綜合體，將其中的住宅、寫字樓和商鋪銷售出去，靠賣房子回籠資金。同時，輔以購物中心和酒店業(yè)務為自持物業(yè)，產(chǎn)生租金收入，提升地段價值。因此，萬達文旅城一直是欠發(fā)達地區(qū)的寵兒，可以很好地輻射拉升區(qū)域經(jīng)濟。

跟萬達不同，融創(chuàng)對于做高主題公園收入有更大的預期，主題公園收入包括門票收益、二次消費收益（紀念品、餐飲、酒店等）以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)消費收益，其中靠運營提升人氣是關(guān)鍵。

作為世界范圍內(nèi)以最快速度實現(xiàn)盈利的迪士尼樂園，上海迪士尼度假村的總經(jīng)理郭偉誠在接受媒體采訪時表示，創(chuàng)造營收的核心秘訣就是客流，客流可以帶動其他方面消費，尤其是二次消費，這些依賴于場景搭建以及運營能力。

“萬達文旅城的運營負責人是有這方面能力的，不久前還從香港迪士尼挖過高管?！币晃恢槿耸扛嬖V《財經(jīng)天下》周刊。如今，隨著員工改簽合同，這些能力也被融創(chuàng)收下。

不過，融創(chuàng)納入的13個萬達城并非融創(chuàng)文旅的唯一籌碼。今年8月，海南省旅游發(fā)展委員會與融創(chuàng)中國簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，計劃在海南等地興建極限主題公園。據(jù)《海南日報》報道，9月6日，在北京舉行的海南省引進外資項目洽談會上，孫宏斌與海南省領(lǐng)導面對面一對一洽談，孫宏斌在洽談中表態(tài)，融創(chuàng)中國將積極推動主題公園的建設(shè)，融創(chuàng)文旅集團總部也將設(shè)在海南。

只是目前，在6個月的交接磨合期內(nèi)，融創(chuàng)需要先應對13個萬達項目的運營交接，其中8個已經(jīng)竣工或即將建成，5個仍有待推進。