公攤面積“坑”有多深

文/本刊記者 李穎

7月下旬，武漢多名業(yè)主維權，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。

據(jù)中國房地產(chǎn)報報道，有業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發(fā)商趁機推高公攤比例。

那么，住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發(fā)商又有哪些貓膩呢？

公攤面積是什么？

買100平米的房子，結果實際住進去只有70平，這憑空少了的面積就是公攤面積。

根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：

1.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

2.共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由你買單。

公攤甚至超過使用面積

誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47m2；專有建筑面積（使用面積）：63.43m2，分攤建筑面積：21.04m2”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33（即33%）。

旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部設計管理部高級經(jīng)理劉嘉表示，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18～0.25，商業(yè)用房一般在0.3～0.4，這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值。

但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

貓膩一：做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤，靠公攤面積可多賺千萬。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。

也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計算呢？

他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。房價這么高，哪怕每戶多分攤零點幾個平米，一個幾十萬平米的項目，就會多出很多錢。

比如，易居房地產(chǎn)研究院的百城住宅價格報告顯示，6月，一線城市4萬元以上均價水平持續(xù)了15個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續(xù)了12個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續(xù)了10個月。

以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發(fā)商每套多算0.1平米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

貓膩二：重復公攤、重復收錢

消防應急場所變停車位，又可多賺千萬。

到底哪些屬于公攤面積？其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機會。

你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

“比如，有些小區(qū)的消防應急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權，只能使用，不能轉讓。

以北京為例：據(jù)北京青年報2017年的調(diào)查報道，北京五環(huán)及五環(huán)以外的普通住宅小區(qū)地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間；四環(huán)到三環(huán)間的車位基本在15萬至30萬元/個之間。

假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區(qū)就可賺2000萬元。實際中，很多小區(qū)的車位價格要比20萬高。

貓膩三：業(yè)主的公攤面積被拿去謀利

小區(qū)廣告收入返給業(yè)主，可少交一半物業(yè)費。

還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應當向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。

小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位謀利，難道不應該向業(yè)主交錢嗎？

記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。

有業(yè)內(nèi)人士認為，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。

爭議：是否應該為公攤支付取暖費？

還有一點疑問是，購房者是否應該為公攤面積支付取暖費等費用。

目前，取暖費、物業(yè)費等都是按建筑面積來計算的。也就是說，你不僅要為房子里的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費。

對此，北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波建議，每年公布的價格都應該告訴大家是怎么測算的。公布的每平米多少錢，是包括公攤的產(chǎn)權證的全部建筑面積，還是不包括。如果價格構成透明，公攤是否算入，不是根本的問題，關鍵還是要科學、透明。

有無可能取消公攤？

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內(nèi)實際使用面積呢？

其實早在2002年，重慶就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出規(guī)定：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近幾年，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。

公攤面積問題需加強行業(yè)源頭的監(jiān)管與審核

據(jù)媒體報道，在當前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，一再打住宅公攤面積的主意，單個商品房公攤面積份額甚至超越50%。

網(wǎng)民以為，公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感，主張從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，適時引入以套內(nèi)面積為單位的房子計價系統(tǒng)，并對公共設施、公攤部分提出標準意見。

事實上，由購房者分攤購買的共有建筑面積，因不符世界慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒有設定上限等問題一向為人詬病。因為公攤缺少相對一致的標準，開發(fā)商的操作空間非常大。

廣大居民在購房時，不只要接受房價上漲帶來的壓力，還要接受開發(fā)商各種不標準行為帶來的損傷。不僅經(jīng)常出現(xiàn)出售面積與實踐面積存在差異的問題，還存在公攤面積份額過高、建筑面積扣頭過大的問題。

當然，公攤面積的問題并非無法處理，推行套內(nèi)面積計價就是辦法之一。

針對公攤問題引發(fā)的種種亂象，有網(wǎng)民認為，公攤問題積弊已久，主張依照世界通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進行調(diào)整。即使不當即撤銷，也要堅決彌補其間不合理的漏洞，對公攤面積的設計和測量標準進行統(tǒng)一、標準、細化，加強行業(yè)源頭監(jiān)管與審核。