中國(guó)發(fā)展REITs的困境及解決對(duì)策

摘 要：本文通過(guò)具體分析我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的發(fā)展所面臨的困境，以及分析國(guó)外相關(guān)國(guó)家的做法，再結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，提出了推進(jìn)我國(guó)REITs發(fā)展的建設(shè)性意見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：REITs困境；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：C912.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2018）20-0212-01

作者簡(jiǎn)介：鄭莎莎（1996-），女，漢族，重慶人，寧波大學(xué)，碩士，研究方向：商法。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分重要，REITs能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、降低企業(yè)融資成本，但其在我國(guó)的發(fā)行情況并不樂(lè)觀。本文立足中國(guó)實(shí)踐分析我國(guó)REITs發(fā)展中面臨的困境，并分析了域外國(guó)家的做法，以期從中找到解決我國(guó)REITs發(fā)展困境的對(duì)策。

一、我國(guó)發(fā)展REITs的困境

REITs作為房地產(chǎn)行業(yè)一種新型融資工具，其在我國(guó)發(fā)展面臨的困境主要包括缺乏專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)、配套管理體系不健全、監(jiān)管不到位等困境。

（一）缺乏專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)

我國(guó)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)REITs的發(fā)行運(yùn)作進(jìn)行規(guī)定，這直接導(dǎo)致了我國(guó)在發(fā)行REITs的時(shí)候面臨無(wú)法可依或者法律適用混亂的局面，無(wú)法讓社會(huì)投資者對(duì)所發(fā)行的REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，嚴(yán)重影響我國(guó)公募型REITs產(chǎn)品的發(fā)行，極有可能損害社會(huì)投資者的利益，更為嚴(yán)重的有可能影響房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

（二）配套管理體系不健全

配套管理體系不健全主要表現(xiàn)在對(duì)于REITs的管理方面，在實(shí)際操作中，有危害社會(huì)投資者利益的情形。我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定REITs應(yīng)采用何種管理模式，《信托公司管理辦法》雖然有一些關(guān)于處理信托財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，但在我國(guó)的實(shí)際操作中，信托公司會(huì)采取各種手段，如受托人、投資管理人合一制度，來(lái)危害投資者利益。

（三）監(jiān)管不到位

由于我國(guó)是分業(yè)監(jiān)管模式，REITs必然需要銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管，但是REITs上市又是其必然選擇，上市后會(huì)需要證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管。在缺乏房地產(chǎn)投資信托專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管法規(guī)的情況下，銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管分工無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、域外國(guó)家的做法

在域外，如美國(guó)、澳大利亞，REITs已經(jīng)具備豐富且成熟的市場(chǎng)。這些國(guó)家在探索的基礎(chǔ)上不斷地調(diào)整適合本國(guó)REITs的發(fā)展方式。筆者希望在分析這些域外國(guó)家的做法基礎(chǔ)上，能夠找到解決中國(guó)REITs發(fā)展困境的對(duì)策。

（一）出臺(tái)專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)

美國(guó)在1960年就出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》，另外，美國(guó)為了促進(jìn)REITs的發(fā)展，還頒布了《國(guó)內(nèi)稅收法》。這些專(zhuān)門(mén)法律明確了REITs的設(shè)立條件、分配條件等標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范了REITs的運(yùn)作方式，為其REITs的成熟發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

（二）完善的配套管理體系

域外國(guó)家的REITs市場(chǎng)的成熟的管理模式是息息相關(guān)的。從國(guó)際范圍來(lái)看，REITs的管理模式主要為外部管理模式和內(nèi)部管理模式。歐美國(guó)家大都采取內(nèi)部管理模式，而亞洲國(guó)家多采用了外部管理模式，澳大利亞采取了內(nèi)部管理模式，日本、韓國(guó)規(guī)定不同的REITs采用不同的管理模式。這些國(guó)家無(wú)疑都是從本國(guó)的實(shí)際出發(fā)規(guī)定了最符合本國(guó)國(guó)情的管理模式，當(dāng)然，這些也都促進(jìn)了REITs的發(fā)展。

（三）有力的監(jiān)管體系

完善的監(jiān)管體系對(duì)于REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展至關(guān)重要。美國(guó)REITs的監(jiān)管主體主要是全國(guó)證券交易委員會(huì)、證券交易所、全國(guó)房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)，這三大機(jī)構(gòu)互相分工又互相配合，共同規(guī)范美國(guó)REITs的發(fā)展。日本的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是東京證券交易所。中國(guó)香港對(duì)于REITs的監(jiān)管機(jī)構(gòu)是證監(jiān)會(huì)和聯(lián)交所。這些國(guó)家和地區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)REITs的監(jiān)管體系的設(shè)定，都是在本國(guó)的實(shí)際情況的基礎(chǔ)上所設(shè)定的，都是富有成效的監(jiān)管體系。

三、解決中國(guó)REITs發(fā)展困境的道路

（一）出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)

分析域外國(guó)家的做法可知法律法規(guī)對(duì)于REITs的重要性，我們首先應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，筆者認(rèn)為，我們可像美國(guó)一樣，用法律將REITs的設(shè)立條件、分配條件等予以明確規(guī)定，使REITs的運(yùn)作有明確的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范REITs市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）健全配套管理體系

健全配套管理體系要求我們完善REITs運(yùn)作的管理模式。從域外國(guó)家REITs的管理模式來(lái)看，采用內(nèi)部管理模式是主流。筆者認(rèn)為，基于我國(guó)REITs發(fā)展并不完善，以及登記制度不健全的情況下，我們應(yīng)該采用內(nèi)外部相結(jié)合管理的模式。另外，在集合資金信托中，還可以聘請(qǐng)第三方的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)參與信托財(cái)產(chǎn)的管理和保管。

（三）完善監(jiān)管體系

完善我國(guó)REITs運(yùn)作的監(jiān)管體系首先需要明確各監(jiān)管主體的權(quán)限；其次，還可以設(shè)立行業(yè)自律組織；最后，REITs產(chǎn)品內(nèi)部可以設(shè)立監(jiān)管部門(mén)。我們可以以證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管為主，輔之以銀監(jiān)會(huì)、行業(yè)自律組織、內(nèi)部監(jiān)管，從而構(gòu)建起我國(guó)REITs的既有分工又有配合的監(jiān)管體系。

四、結(jié)語(yǔ)

REITs對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展十分重要，目前我國(guó)REITs的發(fā)展面臨者缺乏專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)、配套管理體系不健全、監(jiān)管不到位的障礙，需要我們放眼全球，借鑒REITs健康、成熟發(fā)展的國(guó)家的做法，解決我國(guó)REITs發(fā)展的障礙。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]趙廉慧.信托法解釋論[M].北京：中國(guó)法制出版社，2015.

[2]能見(jiàn)善久.現(xiàn)代信托法[M].北京：趙廉慧譯.中國(guó)法制出版社，2011.

[3]趙錫軍.論證券監(jiān)管[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000.