對我國不動產(chǎn)登記查詢制度中“利害關(guān)系人”界定的探討

趙萌萌 肖煒基 馬超 崔康

摘 要：由于立法的不完善和實務(wù)中的需要，對于不動產(chǎn)查詢主體“利害關(guān)系人”的界定十分必要。通過分析“利害關(guān)系人”在法律體系中的內(nèi)涵，認(rèn)為“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)包括未登記共有人、不動產(chǎn)占有人、相鄰關(guān)系人；婚姻關(guān)系人、申請婚姻無效人；遺贈扶養(yǎng)協(xié)議約定的扶養(yǎng)人、遺產(chǎn)酌分請求權(quán)人；債權(quán)人、租賃關(guān)系人；除了以上間接利害關(guān)系人外，還有三類直接利害關(guān)系人。同時，“利害關(guān)系人”主體能夠查詢的資料權(quán)限與其他查詢主體也不盡相同。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記查詢；利害關(guān)系人

中圖分類號：D923.2文獻標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）20-0077-02

作者簡介：趙萌萌（1997-），女，漢族，江蘇泰州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；肖煒基（1996-），男，漢族，廣東廣州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；馬超（1996-），男，漢族，安徽馬鞍山人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)；崔康（1997-），男，漢族，山東德州人，西南政法大學(xué)，本科，研究方向：法學(xué)。

2018年1月26日，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）公布，對不動產(chǎn)登記資料的查詢制度做出了細(xì)化規(guī)定，不動產(chǎn)查詢制度再次受到關(guān)注。然而，雖然《暫行辦法》對此前立法中模糊的“利害關(guān)系人”做出了相關(guān)規(guī)定，但是其規(guī)定尚不完全。在實務(wù)中，隨著人們對不動產(chǎn)權(quán)利保護意識增強，不動產(chǎn)登記資料查詢工作量不斷增多，以“利害關(guān)系人”為理由要求查詢不動產(chǎn)信息的情形越來越普遍，以當(dāng)前規(guī)定來看，對“利害關(guān)系人”的認(rèn)定困難和混亂還是不能避免。因此，本文對“利害關(guān)系人”內(nèi)涵的探討確有其必要。

一、關(guān)于“利害關(guān)系人”的立法現(xiàn)狀

從我國現(xiàn)行有關(guān)立法來看，《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人”是為可以申請查詢、復(fù)制登記資料的主體，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供登記資料。《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）在以《物權(quán)法》為立法依據(jù)的基礎(chǔ)上，第二十七條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人”是可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供登記資料。而作為《暫行條例》配套規(guī)章的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）第九十七條作出了更為具體的規(guī)定，“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”是可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記信息的主體，可查詢復(fù)制的具體內(nèi)容為“不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”。

由以上可見，在《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）出臺前，已有相關(guān)法律法規(guī)雖然看似明確了有權(quán)查詢不動產(chǎn)信息的主體范圍，但實際上均未對“利害關(guān)系人”的概念給予明確界定，給實務(wù)操作和查詢主體利益保護帶來了困難，如何準(zhǔn)確界定其概念以及如何確定其利用資料的范圍仍是立法以及實務(wù)中的難題。雖然《實施細(xì)則》羅列出“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”幾種情況以及其利用權(quán)限范圍，但是此羅列并不完全，并且對于“等”字包含的內(nèi)容該如何界定也沒有明確的解釋。而2018年1月26日新公布的《暫行辦法》，雖然對利害關(guān)系人的范圍作出了三類規(guī)定，第一類是“因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的”，第二類是“因不動產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的”，第三類是“法律法規(guī)規(guī)定的其他情形”，可見前兩項對于利害關(guān)系人的界定并不完全，還需由兜底條款加以補充。而相應(yīng)地，對于兜底條款中“其他情形”的界定，究竟又該如何理解還是沒有一個明確的結(jié)論。

在目前實務(wù)中，由于各地對相關(guān)政策法規(guī)認(rèn)識理解不同，不同地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu)對“利害關(guān)系人”的不同理解適用，基層國土資源部門難以實際操作，導(dǎo)致了利害關(guān)系人查詢登記信息申請被拒絕、利用范圍受到不正當(dāng)限制、利害關(guān)系人越權(quán)查詢登記資料等現(xiàn)象①，導(dǎo)致利害關(guān)系人的知情權(quán)得不到保護，或者不動產(chǎn)權(quán)利人的隱私信息遭到泄露，不能實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)與利害關(guān)系人知情權(quán)的權(quán)利平衡。因此，本文試圖對“利害關(guān)系人”的界定提出可行的方案建議，以此充分發(fā)揮物權(quán)登記的公示公信作用，平衡好不動產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)、利害關(guān)系人的知情權(quán)之間的關(guān)系，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度的立法目的。

二、對“利害關(guān)系人”的界定

“利害關(guān)系人”是法律活動中的重要主體，對其理解直接影響到不動產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的合法權(quán)益。作為法律上的術(shù)語，“利害關(guān)系人”散見于各種法律法規(guī)條文中。

傳統(tǒng)民法意義上的利害關(guān)系人一般包括近親屬、債權(quán)債務(wù)人和其他有民事義務(wù)關(guān)系的人。近親屬即是民法通則中規(guī)定的范圍，容易界定；其他有民事義務(wù)關(guān)系的人是其他與民事主體有民事法律關(guān)系的相對人。

查詢權(quán)范疇上的利害關(guān)系人，首先包括自然人、法人、其他組織等一般權(quán)利主體。其次，還包括未經(jīng)登記但實際是權(quán)利人的主體，如未經(jīng)登記的不動產(chǎn)共有人，此類主體只能納入利害關(guān)系人。再次，“其他有民事法律關(guān)系的人”的內(nèi)涵也越來越豐富。

具體到《民法總則》而言，利害關(guān)系人集中于一般債權(quán)人以外的其他債權(quán)人，包括侵權(quán)損害賠償侵權(quán)人、不當(dāng)?shù)美麄鶛?quán)人、無因管理債權(quán)人等。

具體到《物權(quán)法》而言，不動產(chǎn)查詢利害關(guān)系人包括以下三部分：第一，未登記的共有人。不動產(chǎn)成為共有物的情況較多，在實踐中大量出現(xiàn)共有不動產(chǎn)僅僅登記在其中一個共有人名下的狀況。根據(jù)《物權(quán)法》對物權(quán)變動公示原則和善意取得制度的確認(rèn)，未登記的共有人有權(quán)查詢登記信息以掌握不動產(chǎn)的現(xiàn)實情況維護利益，甚至可以在此基礎(chǔ)上通過更正登記、異議登記來維護權(quán)益。具體來說，未登記的共有包括以下情形：夫妻共有、家庭成員共有、財產(chǎn)分割前的繼承人共有、合伙經(jīng)營未分割財產(chǎn)的合伙人共有。第二，不動產(chǎn)占有人。不動產(chǎn)占有人在一般沒有查詢的需要，但是當(dāng)其他權(quán)利主體向占有人主張返還不動產(chǎn)等請求時，尤其在占有人不能舉證證明其占有合法性來源的情況下，其行使對不動產(chǎn)的查詢權(quán)確有必要。第三，相鄰關(guān)系人。不動產(chǎn)相鄰關(guān)系人互負(fù)不妨礙對方行使權(quán)利的義務(wù)，當(dāng)一方相鄰權(quán)受到損害時，相鄰關(guān)系人有查詢對方不動產(chǎn)的必要。具體包括相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系人、相鄰防險、排污關(guān)系人、相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系人、相鄰管線安設(shè)關(guān)系人、相鄰安全關(guān)系人等等。

具體到《婚姻法》而言，婚姻關(guān)系人即夫妻有查詢夫妻關(guān)系存續(xù)期間共有不動產(chǎn)的權(quán)利，對《婚姻法》第10條規(guī)定的婚姻無效制度的司法解釋中，有關(guān)于申請婚姻無效的利害關(guān)系人的規(guī)定，包括婚姻當(dāng)事人及其近親屬和基層組織。但這種確認(rèn)之訴并沒有給付請求權(quán)，涉及財產(chǎn)分割時需要法院分別制作裁判文書，因此沒有賦予其不動產(chǎn)查詢權(quán)的必要。

具體到《繼承法》而言，不動產(chǎn)查詢利害關(guān)系人包括以下三部分：第一，遺贈撫養(yǎng)協(xié)議約定的撫養(yǎng)人。扶養(yǎng)人既承擔(dān)被撫養(yǎng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，又有取得遺贈的權(quán)利，兩主體間為雙務(wù)合同關(guān)系。為了實現(xiàn)雙方的公平平等，當(dāng)遺贈財產(chǎn)中有不動產(chǎn)時，應(yīng)該賦予撫養(yǎng)人查詢資格，包括在協(xié)議締約前、締約時、締約后、被撫養(yǎng)人死前和死后等情形；第二，遺產(chǎn)酌分請求權(quán)人。酌分請求權(quán)人可以酌情分得適當(dāng)遺產(chǎn)，為了獲得相應(yīng)比例的份額，其確有查詢不動產(chǎn)信息的必要。

具體到《合同法》而言，在債權(quán)關(guān)系上，只要債權(quán)人有實現(xiàn)債權(quán)的需要時，均可以對債務(wù)人的不動產(chǎn)進行查詢，以維護其債權(quán)的實現(xiàn)可能。在買賣、贈與性質(zhì)的合同中，在締約時和合同生效前都有查詢的必要。另外，在租賃關(guān)系中，承租人為保障其居住利益的實現(xiàn)，也有查詢不動產(chǎn)的權(quán)利。

綜上分析，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)包括：未登記共有人、不動產(chǎn)占有人、相鄰關(guān)系人；婚姻關(guān)系人、申請婚姻無效人；遺贈撫養(yǎng)協(xié)議約定的撫養(yǎng)人、遺產(chǎn)酌分請求權(quán)人；債權(quán)人、租賃關(guān)系人。

以上提到的利害關(guān)系人屬于間接利害關(guān)系人，系不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系人，與不動產(chǎn)原權(quán)利人之間存在物權(quán)利益關(guān)系。除此之外還有一類直接利害關(guān)系人，系對不動產(chǎn)登記有異議并且能提供證據(jù)證明自己的權(quán)利的主體。包括以下具體情形：1.對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)屬狀況有異議，且有證據(jù)證明自己才是權(quán)利人的；2.有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿記載事項與事實不符，并且導(dǎo)致?lián)p害的；3.提供審判、仲裁機關(guān)受理不動產(chǎn)糾紛案件證明的當(dāng)事人。

三、各“利害關(guān)系人”對不動產(chǎn)登記資料的利用權(quán)限

利害關(guān)系人作為不動產(chǎn)登記資料的特殊利用主體，對其利用范圍對于不動產(chǎn)登記結(jié)果（即不動產(chǎn)登記簿），由于其記載的信息基本與不動產(chǎn)本身狀況相關(guān)，并未涉及權(quán)利人的住址、聯(lián)系方式、婚姻狀況等人身隱私信息，即便有商業(yè)秘密及個人信息泄露的可能，也可以借鑒臺灣地區(qū)的做法，將此類信息在登記簿中隱匿②，不應(yīng)當(dāng)因此限制權(quán)利人對不動產(chǎn)登記簿的查詢。因此對于“利害關(guān)系人”而言，均可查詢不動產(chǎn)登記簿。

對于不動產(chǎn)登記原始資料，包括登記申請書、申請人身份證明材料、不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料等，可能涉及個人信息較多，具有一定的保密性，因此需要對查詢主體予以限制。具體到利害關(guān)系人而言，其作為不動產(chǎn)登記資料查詢的特殊主體，其利用范圍應(yīng)該僅限于有利害關(guān)系的相關(guān)登記信息。

在當(dāng)前的實務(wù)操作中，一些基層不動產(chǎn)登記管理人員為了減輕工作負(fù)擔(dān)，往往將整本檔案交給申請人查閱，這種做法的不妥當(dāng)之處，一是在于造成復(fù)印材料與時間的浪費，效率低下；二是造成權(quán)利人以及國家秘密信息泄露的風(fēng)險。

總體來說，對于可以查詢的不動產(chǎn)登記資料的范圍認(rèn)定，不動產(chǎn)登記管理機構(gòu)在實務(wù)中還應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個原則：一、依申請原則。檔案管理人員僅能提供申請人申請內(nèi)容中的信息，對未申請的資料則不能提供；二、審慎審查原則。檔案管理人員對相關(guān)利害關(guān)系、身份證明應(yīng)當(dāng)審慎審核，合理認(rèn)定利害關(guān)系人的查詢范圍，不宜隨意擴大或縮小，根據(jù)利害關(guān)系人的訴求對檔案資料分析梳理，將不宜提供的資料隱匿排除；三、區(qū)別對待原則。對于不同的利害關(guān)系人申請查詢主體，應(yīng)根據(jù)其利害關(guān)系程度和內(nèi)容區(qū)分其可以查詢的資料限度；四、利益平衡原則。既要滿足利害關(guān)系人的利用需求，又要切實保護權(quán)利人的隱私信息；同時不得泄露國家秘密等保密信息。

[ 注 釋 ]

①黃歡.利用不動產(chǎn)登記資料的利害關(guān)系人[J].DOI：10.13562/j.china.real.estate.2016.28.011.

②金曼.不動產(chǎn)登記資料的查詢主體研究[J].河南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2016（4）（總第156期）.