基于因子分析法的企業財務績效評價――以房地產行業為例

（安徽財經大學會計學院 安徽·蚌埠）

一、因子分析法基本原理

在對企業財務績效進行評價時，由于財務指標眾多，很難詳細分析每一個變量，但是我們發現許多指標之間都存在較強的相關性，因此可以運用因子分析法選取少量幾個公共因子來替代原有的多個指標，從而反映原始數據的大部分信息，達到數據簡化的目的。通過建立因子載荷矩陣，獲取各項財務指標與少數幾個公共因子之間的關系，對每個公因子進行得分，再通過計算各個公因子旋轉后的方差貢獻率占累計方差貢獻率的百分比，得出各企業綜合得分。

二、模型構建

1.樣本的選擇

根據2017年申萬行業分類標準，截至2017年底，滬、深兩市房地產行業上市公司數量達143家。剔除財務數據存在異常的公司，經過挑選，最終選定其中的128家上市公司作為研究樣本，以各公司2017年年度財務報表為基礎，運用因子分析法對企業財務情況進行綜合評估。本文所有數據均來源于國泰君安數據庫。

2.因子分析過程

（1）數據標準化。通過標準化處理消除原有變量在計量單位、屬性上的不同，增強財務指標間的可比性。將財務指標分為成本型指標和效益型指標，分別采用不同的公式對數據進行標準化處理。

（2）確認樣本數據是否適合做因子分析。只有原有變量之間存在較強的相關性，它們之間才可以提取出公共因子，因此在做因子分析之前，要通過KMO檢驗和Bartlett球度檢驗對原始數據的可行性進行檢驗。在做因子分析時，要保證KMO值大于0.5，如果KMO值小于0.5，則表明此數據不適合做因子分析，需要重新調整變量。本文使用SPSS20.0進行分析，由檢測結果可知，KMO檢測值為0.629＞0.5，顯著性概率為0.000＜0.05，近似卡方為898.105，df值為55，適宜進行因子分析。

3.公因子的選取

由表1可知，前4個因子的特征值分別為3.010、2.144、2.027和1.266，特征值均大于1，說明所選用的主因子能對至少其中一個變量的方差合理解釋，并且前4個因子的方差累計貢獻率為76.785%，達到七成以上的要求，說明前4個因子能夠反映所選樣本76.785%的原始信息，基本認為這4個公共因子可以代替原有11個指標進行實證分析，分別用F1、F2、F3和F4表示。提取方法：主成分分析。

4.公因子的命名

由于在初始因子載荷矩陣中，某一變量可能在不止一個主因子上有較高的載荷，因此本文將原始因子載荷矩陣進行正交旋轉。

由旋轉成分矩陣a可知，主因子F1在凈資產收益率、資產報酬率、基本每股收益、營業利潤率、凈利潤增長率、產權比率、資產負債率、流動比率、速動比率、營業收入增長率、總資產增長率上的載荷分別為0.939、0.833、0.712、0.700、0.650、-0.036、-0.027、-0.034、-0.011、0.037、0.098，可以看出F1在凈資產收益率（X1）、資產報酬率(X2)、基本每股收益(X3)、營業利潤率(X4)、凈利潤增長率(X5)上存在較大載荷，這5個財務指標主要用來評價企業獲取利潤的能力，因此可將主因子F1稱為盈利能力因子。

表1 解釋的總方差

主因子F2在各個財務指標上的載荷分別為0.104、-0.296、0.393、-0.299、0.086、0.919、0.909、-0.140、-0.101、-0.149、0.267，顯然F2在產權比率(X6)、資產負債率(X7)上存在較大載荷，均大于0.9，由于這兩個指標都與企業負債有關，因此可將主因子F2稱為長期償債能力因子。

主因子F3在凈資產收益率、資產報酬率、基本每股收益、營業利潤率、凈利潤增長率等11個財務指標上的載荷分別為 0.048、0.053、0.050、0.081、0.016、-0.077、-0.173、0.979、0.978、0.185、-0.165，可以看出F3在流動比率(X8)、速動比率(X9)上存在較大載荷，均大于0.95，由于這兩個指標反映了企業用流動資產償還流動負債的能力，因此可將主因子F3稱為短期償債能力因子。

主因子F4在各個財務指標上的載荷分別為0.033、0.107、0.054、-0.095、0.337、0.050、0.029、0.018、0.019、0.782、0.716，其中F4在營業收入增長率(X10)、總資產增長率(X11)上存在較大載荷，反映了房地產公司在盈利增長與規模擴張上的信息，因此可將主因子F4稱為發展能力因子。

5.建立因子函數

運用SPSS20.0對11項財務指標數據做回歸分析，確定因子得分函數：

（1）

依據表2中數據計算各因子的因子得分：

表2 成分得分系數矩陣

6.構建財務績效得分模型

按照以上模型可以計算出各公司的綜合得分，并按得分的高低進行排序，結果如表3所示：

表3 各公司因子得分和綜合排序

三、綜合評價結果分析

綜合來看，由于企業經營業績與F值成正比，綜合得分為正數的有59家上市公司，而綜合評價分數為負數的上市企業有69家，財務績效較差的公司占所有公司的比例超過 50%，因此，我國房地產行業整體財務績效不佳，但未來會向著越來越好的趨勢發展。在經營狀況較好的上市公司中，中國高科的F值為2.63，大于2.0，排在經營業績首位，發展前景較好；而在經營狀況較差的上市企業中，中弘股份的F值為-1.41，小于-1.0，經營業績排名墊底。由此可知，房地產行業上市企業經營狀況存在兩極分化，經營業績有好有壞。

具體來看，綜合排名靠前的公司，其償債能力和盈利能力都較強，如排名前列的中國高科、中交地產、廣宇發展、新城控股、嘉凱城等，而排名靠后的房地產上市企業，在盈利能力、償債能力方面的總體水平均低于行業平均水平，如亞太實業、寧波富達、津濱發展、ST山水、中弘股份等，說明償債能力因子和盈利能力因子在各因子中占主導地位。

四、對策建議

1.提高盈利能力和償債能力

從綜合評價模型可以看出，盈利能力、長期償債能力、短期償債能力所占權重分別為35.63%、25.38%、24.00%。因此，企業可以通過提高盈利和償債這兩大能力，從而實現企業財務業績的提升。盈利能力反映企業賺取利潤的能力，可以使企業長期立足于市場，保障資金鏈的穩固。盈利能力越強，股東所獲取的報酬越高，企業價值越大。償債能力反映企業償還債務的能力，償債能力越強，企業日常生產經營活動的保障力度就越大，對于上市公司來說其股票價格甚至會受到影響。毛利率與企業盈利能力息息相關，可以通過不斷優化產品結構以及對成本進行有效控制來實現毛利率的提高。

2.提升品牌影響力

目前，國內房地產行業發展還不穩定，在很大程度上依賴于市場環境和區域環境等狀況，具有很強的環境依賴性。在這種局勢下，房地產企業之間的競爭異常激烈，因此，擴大品牌影響力成為當今的重中之重。良好的品牌聲譽和口碑可以為房地產企業吸引大量客源，形成規模效應，進一步降低交易成本，促進良性循環，最終減少社會成本，增加社會效益。

3.產品優化

房地產是一種特殊的商品，與普通經濟產品一樣，產品質量是決定企業經營狀況好壞的關鍵因素。然而創新的缺失已成為我國房地產企業發展道路上的主要阻礙，因此若想適應房地產企業的飛速發展，關鍵是要具備獨特的優勢和創新點。可以通過發展具有創新特色的建筑產品、優化服務質量、培養高水平高素質的專業人員等措施提高企業的核心競爭力，從而提高企業綜合能力。

4.優化企業內部風險控制制度

在企業的整個發展過程中都存在風險，風險產生的同時也伴隨著機會的出現。企業應當建立一套完整的風險管理系統，對風險進行預測，設立專門的崗位進行風險管理并合理分配人員職責，從而使企業在面臨風險時，有條不紊地進行既定防范流程，從風險中獲取機會，促進企業長久穩固地發展。

五、研究的局限性與不足

一方面，同傳統評價體系相比，因子分析法雖然削弱了主觀賦權的不準確性，但是由于主觀認識具有局限性，所以分析結果仍然存在一定程度的偏誤，沒有辦法保證財務信息絕對有效。

另一方面，影響企業財務狀況的因素不僅僅局限于財務指標，財務人員的管理和技術水平、國家經濟政策等非財務指標也會影響企業的財務狀況。由于因子分析模型僅選取企業財務指標進行研究，并有沒有綜合考慮企業的競爭力、創新力、企業服務等方面，因而具有局限性。