加強存量房交易稅收征管的對策

徐志強 黃煒

摘 要：近年來，隨著南昌城市建設不斷發展，作為房地產稅收組成部分的二手房交易稅收逐年增長的同時。受各種因素制約，存量房交易中涌現出紛繁復雜的各種新問題，現實稅收征管會面臨一系列困難，這些困難和問題亟待有效解決。

關鍵詞：存量房 稅收征管 對策 建議

一、二手房交易稅收現狀

二手房成交面積的高速增長。以南昌市某區為例，2016年二手房成交套數為2877套，而2017年1至10月灣里區二手房成交套數達2910套，2016年，灣里區二手房累計成交面積為150014.5平方米，2017年1至10月累計成交面積達165071.5平方米，蓋過上年全年的成交數量。二手房交易的品種和類型增多。2013年之前，走入二手房市場的多半為居民住宅，而現在伴隨經濟的發展，越來越多的商鋪、寫字樓、廠房等流入二手房市場。房產交易類型也由原先單一的買賣，逐步衍生出贈予、置換等多種形式。

二、當前二手房交易稅收征收管理存在的問題

（一）合同交易價格偏低

二手房交易一般是自擬協議私下成交，這種情況隱蔽性較強，實際成交價格很難控制；另一種是通過中介機構交易，這種情況相對透明一些，但是中介機構為了招攬生意，往往會協同納稅人隱瞞收入。通過隱匿收入，從而降低房產交易環節涉及的營業稅，城建及教育費附加，最大限度的偷逃稅款。

（二）信息資料缺乏，稅源不清

在實際工作中，稅務機關對存量房房源信息的檢索、梳理、登記和日常征管工作很難按既定要求一一落實，各種分戶資料、檔案信息往往殘缺不全，加上部門之間信息傳遞不完整，難以建立稅源登記檔案和稅源數據庫。

（三）監督制約機制不完善，影響稅負公平

交易雙方為了減輕稅收負擔，經常不如實申報交易價格，其提供的銷售合同等佐證材料也往往有水分；各部門之間獨立操作，既無信息共享，也無監督機制。

（四）稅收優惠政策的擦邊球，影響交易行為的真實性

對于異地購房者，地稅部門無法嚴格審核、把關。導致少數人鉆稅收政策空子，少繳稅款，造成辦稅工作效率偏低。

（五）房地產開發商將自留房以二手房名義銷售，申報價格偏低

個人購買開發商銷售的自留房，申報繳納契稅時，存在申報價格偏低現象，而且房管部門僅憑個人繳納的契稅稅票即可辦理產權過戶手續，這樣的話即存在開發商銷售自留房銷售不入賬的現象，造成其他地方各稅繳納延誤甚至的流失。

三、二手房交易稅收征管建議

（一）認真審核申報價格，嚴把銷售價格關

對當地房價進行定期測定。改進稅法宣傳手段。通過典型案例彰顯稅收違法的現實危害，提高納稅遵從度，提高涉稅風險控制意識，暢通群眾監督、舉報存量房交易相關虛假申報和其他涉稅違法行為。鼓勵納稅人在存量房交易中能提供完整、準確的涉稅佐證材料，準確計算應納稅額，如實申報。對合同價明顯低于正常市場價又無正當理由的，依法核定征收稅款。

（二）注重分散稅源管理，完善稅收信息建設

采用“先稅后證”的控管措施，牢牢把握二手房交易稅源的關鍵環節，加強和當地房產、土地管理部門的信息溝通，在信息交換中確定真實的銷售收入。利用征管系統建立二手房產交易臺賬，并通過信息比對，對辦結的已成交房屋價格進行縱向比對，完善二手房信息的分析方法。

（三）規范中介執業標準，促進稅收公平公正

引進中介機構評估，作為計算契稅、增值稅、土地增值稅、個人所得稅的重要參考。購買中介服務的形式，政府部門為中介機構提供相應的數據資料，據以測算評估價格，加強對中介機構的監督。加強地稅部門與住建局、物價局及房屋中介所之間的協同合作，進一步完善評估系統內的數據。

（四）嚴格執行稅收政策，及時辦理減免稅

嚴格審核納稅人提供的減免稅申請資料。由專人將享受稅收減免等稅收優惠的房產信息錄入統一的征管信息系統，建立減免稅信息庫和減免稅電子信息檔案，建立跨部門統一的房屋交易數據庫，納稅人進行存量房交易時，必須先依法繳納各項稅費，或提供稅務部門開具的免稅證明，才能辦理不動產權屬登記。

（五）認真評估涉稅數據，采取有效監督措施

充分利用現有稅收征管手段和稅源數據庫的信息，對納稅申報、稅款入庫數據進行多維度的比對，組織開展對房地產中介行業的專項納稅評估。充分發揮稅務部門現有的稽查職能，對納稅評估發現的疑點問題進行重點稽查，依法嚴厲打擊二手房交易稅收中的各種違法犯罪行為。采取受理舉報與主動查處并舉的方式，進一步暢通群眾對存量房交易采取假合同、虛假贈與等手段騙取稅收減免以及房產中介機構弄虛作假的舉報渠道。

參考文獻：

[1]王敏加強“二手房”稅收征管助推地稅“二次創業” 江西地稅 2017（10）.

[2]南昌市地稅局關于應用房地產估價技術評估我市城區非住宅存量房交易和存量房租賃申報計稅價格的公告 2017年9.

[3]李會聯、宋春紅：我國二手房市場信息共享系統構建研究工程管理學報，2013（1）.