上海市中青年就業(yè)人員住房需求的影響因素分析

張 昊

（上海工程技術(shù)大學(xué) 管理學(xué)院，上海 201620）

引言

黨的十八大會議以來，以習(xí)近平同志為核心的黨中央在對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢的分析中提出，要牢牢把握城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路這一指導(dǎo)思想，并指出人口城市化將成為中國經(jīng)濟的主要增長點。改革開放以來，我國京津冀、長三角和珠三角三大城市群的快速發(fā)展為我國整體的城鎮(zhèn)化建設(shè)做出卓越的貢獻，1978—2016年，不到三十年的時間，我國的城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到57.35%。但在這喜人的數(shù)據(jù)背后，實際上按照實際戶籍人口來計算，卻不足40%。城鎮(zhèn)化率越來越高，戶籍制度也需要隨其發(fā)展而為了經(jīng)濟的進步做出改變。在人口持續(xù)大規(guī)模遷入的時代背景下，一向?qū)艏芸刈顬閲?yán)厲的上海的戶籍制度到2009年為止已經(jīng)歷了四次改革。戶籍制度的松動，主要由于更好地吸引外來人才，更好地推動上海發(fā)展。為了讓廣大社會骨干可以長期為上海的發(fā)展做貢獻，這一群體的住房問題更應(yīng)該被重視并加以解決，讓他們落戶上海并在這里安居樂業(yè)。因此，這類群體住房問題的解決也是上海長期發(fā)展中的重要工作。

為解決這一問題，本文以上海市中青年就業(yè)人員為調(diào)查對象，研究該群體的住房需求。該群體大部分擁有較高的學(xué)歷以及較突出的工作能力，在上海各行各業(yè)從事著促進上海經(jīng)濟發(fā)展的工作。即使收入高工作穩(wěn)定，但仍有制約其購房的因素，例如高房價和交滿五年社保才能購房的限制。本文在學(xué)習(xí)和借鑒國內(nèi)外已有理論和實證研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實地調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，分析研究上海市中青年就業(yè)人群的住房現(xiàn)狀和可能存在的影響因素，選取考察指標(biāo)并提出假設(shè)，并根據(jù)假設(shè)量化這一群體的住房需求，借助軟件SPSS20.0進行數(shù)據(jù)分析并得出關(guān)于中青年就業(yè)人群住房需求的影響因素。研究結(jié)果顯示，該群體的戶籍、學(xué)歷、公積金繳納情況等是產(chǎn)生影響的主要因素，而收入情況在短期內(nèi)造成的影響較小。該研究結(jié)果可以為政府采取措施滿足上海市中青年就業(yè)人群住房需求，解決其住房問題提供一定參考。

一、研究模型和樣本數(shù)據(jù)

（一）文獻綜述

已有研究表明，當(dāng)代中青年就業(yè)人員是擁有以“市場與保障并行”為取向的目前住房政策的對象，以及又經(jīng)常處在目前住房保障體制照顧不到的尷尬地段的雙重角色。因此，他們的住房狀況對于評估完善我國目前的住房政策以及保障體系有重要的參考價值。

在對就業(yè)人員住房需求影響因素研究中，各專家學(xué)者把目光聚焦于信貸規(guī)模、儲蓄余額等經(jīng)濟因素，或是社會環(huán)境、所在城市的城市化進程以及個人預(yù)期等非經(jīng)濟化因素。更有研究者認為，我國現(xiàn)階段住房需求的日益增強是由于近年來國民收入的提高、消費意識以及消費結(jié)構(gòu)的變化，還有住房政策等因素造成的。

目前在對住房需求進行研究的文獻中，大部分是從宏觀角度出發(fā)，對影響住房需求的因素進行分析研究。而通過微觀角度，通過對特定研究人群進行數(shù)據(jù)的實時收集并分析，找出該人群的住房需求及影響需求的因素，對政策的完善和對市場的引導(dǎo)監(jiān)管更具有針對性。

（二）變量選擇

本文主要解決的是上海市中青年就業(yè)人員的住房需求問題研究及其影響因素分析。在變量的選擇上充分考慮到中青年就業(yè)人員的特征和住房需求，主要選取目標(biāo)群體的個人特征、家庭因素、社會因素及其他因素來作為自變量，來考察其購房需求造成顯著影響的因素（見表1）。

（三）研究假設(shè)的提出

表1 變量匯總表

通過查閱相關(guān)文獻，結(jié)合當(dāng)前實際情況以及對中青年從業(yè)人員的基本特征有較深入的了解后，本文對上海市中青年住房需求的影響因素：H1工作單位發(fā)展越穩(wěn)定，個人可支配收入越高，越有能力購買住房，購房需求越強烈。H2住房公積金作為購房資金的主要來源，已繳納住房公積金的群體的住房需求更強。H3學(xué)歷越高的人，對房地產(chǎn)市場以及購房政策越是有遠見，越會提早買房或準(zhǔn)備買房。H4老上海人購房需求沒有新上海人以及即將獲得上海戶籍的準(zhǔn)上海人的購房欲望強烈。H5未婚的人會因婚房需要而產(chǎn)生較強的住房需求，已婚已育的人比已婚未育的人對住房的需求更大。

（四）研究方法和數(shù)據(jù)來源

本文研究采用社會調(diào)查法，采用設(shè)計問卷并發(fā)放給目前對象的方式來收集數(shù)據(jù)。本次問卷調(diào)查范圍為上海市松江區(qū)、楊浦區(qū)和長寧區(qū)，調(diào)查對象為在上海市工作的1970年后生人，調(diào)查時間為2018年4月，共發(fā)放并收回問卷212份，其中有效問卷180份，有效問卷率85%。

二、上海市中青年就業(yè)人員的住房需求影響因素

（一）SPSS數(shù)據(jù)分析

本文在研究上海市中青年就業(yè)人員的住房需求影響因素時，主要選擇以中青年的個人、家庭和社會因素為變量來考察。在確定變量之后，本文采用SPSS20軟件進行分析，首先對模型變量進行統(tǒng)計性描述（見表2）。

表2 自變量說明及統(tǒng)計性描述

從表2中各項標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值結(jié)果可以看出，此次調(diào)查樣本差異較大，對不同層次中青年就業(yè)人員覆蓋面較廣。

參考相關(guān)性分析的結(jié)論，為深入驗證上海市中青年就業(yè)人員住房需求的影響程度，以是否有意愿購房為因變量（有=1，否=0），設(shè)定的10個變量為自變量，進一步進行Logistic回歸分析在此次問卷中。研究中，運用SPSS20.0統(tǒng)計軟件，采用全部進入的方法，將影響變量全部進入回歸模型（如下頁表3所示），用于考察各個因素對中上海市青年群體住房需求的影響程度。

由表3中可以看出，在是否有意愿購房的因變量中，受訪者的戶籍狀態(tài)和學(xué)歷影響最為顯著，其次入滬時間、公積金繳納情況和婚姻狀況影響較顯著，然而可支配收入對受訪者的住房需求并未產(chǎn)生較大影響。

表3 Logistic回歸分析結(jié)果

續(xù)表

（二）研究結(jié)果的歸納性分析

將本次調(diào)查的研究結(jié)果進行總結(jié)，并結(jié)合描述性分析結(jié)果可以歸納得出以下結(jié)論。

1.戶籍狀態(tài)是影響上海市中青年就業(yè)人員購房需求的重要因素。剛剛擁有上海戶籍的受訪者較已擁有上海市戶籍較長時間的老上海人，對于房屋的購買需求更強烈。未擁有上海戶籍的受訪者也想在上海有立足之地，但并未因上海市嚴(yán)格的限購令而放棄購買住房的愿望。

2.學(xué)歷程度對上海市中青年就業(yè)人員的住房有較大的影響。擁有本科及以上學(xué)歷的人較其他人員的購房需求更強。擁有較高學(xué)歷的群體對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有較其他人更敏銳的見解和判斷，同時也具備一定的理財能力，有較強的意愿和能力購房來滿足住房需求。

3.住房公積金的繳納情況是影響住房的主要因素。對問卷獲取的數(shù)據(jù)做交叉分析可以看出，在71%有購房意愿的受訪者當(dāng)中有84.2%的人是已繳納住房公積金的。這一結(jié)果表明，企業(yè)公積金制度的貫徹落實有助于滿足目標(biāo)群體的住房需求（見表 4）。

4.婚姻狀態(tài)也是影響中青年就業(yè)人員購房的重要因素。這一研究結(jié)果非常符合中國人傳統(tǒng)的安家置業(yè)的思想，即有家庭就要有屬于自己的房子。此外，有部分人群即使結(jié)婚時沒有購房需求，但是養(yǎng)育子女之后從長遠角度考慮到孩子的教育問題、生活問題，通常會產(chǎn)生住房需求。

表4公積金與調(diào)查人群住房需求的交叉分析

5.個人可支配收入的多少不會影響中青年就業(yè)人員的住房需求。由于我國目前商品住房供求關(guān)系的矛盾，房價已經(jīng)不能與一般人的收入水平相提并論，工資收入遠遠不能和高額的房價相對等。一些真正有住房需求的中青年群體，現(xiàn)階段沒有能力自己解決住房問題，但是從長遠角度出發(fā)，這一群體還是會有購房需求。但從嚴(yán)謹角度出發(fā)，從查找的文獻資料以及社會現(xiàn)狀來看，這一結(jié)果多指短期的住房需求，即在短期內(nèi)住房需求與中青年群體的工資收入的相關(guān)性被弱化，并不能絕對說明可支配收入與住房需求不相關(guān)。

三、相關(guān)政策建議

我國的房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來的快速發(fā)展越來越成為拉動經(jīng)濟發(fā)展的主要因素，住房作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也同樣促進著我國經(jīng)濟的發(fā)展。同時，住房作為大多數(shù)人群生活中最重要、最基本的物質(zhì)保障，是傳統(tǒng)意義上來說人們完成“安居樂業(yè)”不可或缺的一部分。因此，研究上海中青年就業(yè)人員的住房需求，對于上海市房地產(chǎn)市場以及社會經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要的意義。

第一，構(gòu)建合理化的房地產(chǎn)市場價格體系。住房作為經(jīng)濟商品其價格理應(yīng)遵循商品經(jīng)濟的規(guī)律，但就目前形勢來看，在我國市場經(jīng)濟發(fā)展中的房價已經(jīng)越來越脫離理論價格形成畸高價格。很大一部分原因是我國金融市場不健全，沒有足夠多可供投資的金融產(chǎn)品造成的，投資者由于投資需求得不到滿足而把目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)，“炒房團”由此誕生，造成房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的虛假繁榮假象。政府應(yīng)采取措施積極應(yīng)對，控制房價、擠出在房地產(chǎn)市場牟利的高額利潤并構(gòu)建保障房體系。同時，做好市場監(jiān)管工作，重拳打擊高房價和投資投機炒房行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

第二，完善住房保障制度。住房保障制度的存在是為配合城市化進程，解決城市化帶來的社會不公平現(xiàn)象。住房保障制度不是單純?yōu)榱私档头績r而產(chǎn)生的，而是為盡可能滿足老百姓基本物質(zhì)需求，是配合城市化的開展而存在的長期工程。因此，考慮到中青年就業(yè)人員多在市區(qū)工作，改變傳統(tǒng)意義上保障性住房多定點于郊區(qū)等偏遠地區(qū)的現(xiàn)狀，根據(jù)就業(yè)人員工作地點的分布改善保障性住房的選址，以人為本，完善住房保障制度。

第三，建立多層次的住房需求保障體系，滿足不同程度人群住房需求。在上海市中青年就業(yè)群體中各成員的學(xué)歷、戶籍狀況、經(jīng)濟狀況等方面都存在較大差異，不同人群對于住房的需求甚至同一人群在不同時期對于住房的需求都是不一樣的。因此，要以實際情況為依據(jù)將中青年就業(yè)人群按層次分類，研究建立多層次的住房保障體系以滿足不同程度人群的住房需求。

第四，樹立并引導(dǎo)正確且新型的住房觀念。中國自古以來就有“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，這一傳統(tǒng)觀念迄今為止影響了幾輩人。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的住房分配制度已經(jīng)由1994年住房改革前的住房實物分配方式轉(zhuǎn)變?yōu)?998年的住房貨幣分配，在改革后幾十年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，國民的工資收入已經(jīng)遠遠趕不上房價的上漲，但是人們對于擁有自己的房子的觀念仍為改變。因此，轉(zhuǎn)變青年住房觀念是必要的，包括擁有的數(shù)量、面積、何時購買等。這種觀念的改變需要政府給當(dāng)代中青年提供完善的住房保障制度以及推進住房保障的實際措施，積極引導(dǎo)這一群體由傳統(tǒng)住房觀念向新型住房觀念的轉(zhuǎn)變。

第五，全面落實并完善住房公積金制度。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，其最根本功能是住房保障。從通俗意義來講，公積金制度是政府通過給職工增加了一定的住房工資來解決其住房問題。但就我國住房公積金制度的發(fā)展現(xiàn)狀來看，該制度還未做到全面覆蓋和各行業(yè)均衡發(fā)展：未覆蓋進城務(wù)工人員和下崗再就業(yè)人員，非公有制企業(yè)職工繳費比率不高等。經(jīng)本次調(diào)查可以看出，公積金的繳納與否與上海中青年就業(yè)人群住房需求的滿足有很強的相關(guān)性，因此在住房公積金制度的完善上要擴大住房公積金的繳納范圍，保障各行各業(yè)就業(yè)人口的權(quán)益。管理部門要督促企業(yè)為職工建立公積金賬戶，并加大監(jiān)管力度，隨機隨時抽查企業(yè)公積金繳納情況，對于少繳或不繳的現(xiàn)象進行懲罰。