贈與合同任意撤銷權行使條件的認定

摘 要：由于各地的房地產政策不同，贈與的房產在客觀上可能存在無法辦理產權變更登記手續，此時無法適用《合同法》第187條的規定，應當綜合實際情況進行分析。若被贈與的房產客觀上不能進行產權變更登記的，應當將該房屋交付給被贈與人或對贈與房產進行公證或向有關部門申請備案等彌補性措施，確保財產權益發生轉移。如果被贈與人未實際占有、使用該房產或未辦理公證、備案等彌補性措施的，贈與人享有任意撤銷權。

關鍵詞：贈與合同；任意撤銷權；產權登記

基本案情：原告：夏某；被告：鄭小其（音，6周歲），法定代理人：鄭某。

原、被告系母子關系，原告于2013年12月17日與被告父親鄭某經江山市人民法院調解離婚。根據民事調解書所達成的協議，被告鄭小其隨父親鄭某共同生活，由鄭某撫養成人，坐落于江山市雙塔街道XXX號房屋一幢歸原告夏某所有。離婚后至原告提起訴訟前，被告鄭小其一般隨原告共同生活。2014年7月1日，原告將涉案房屋贈與被告鄭小其，并與被告父親鄭某簽訂了贈與合同書一份。簽訂贈與合同之后，原告對涉案房屋進行了裝修，并帶著被告共同入住。后原告心灰意冷，決定撤銷對被告的贈與。

裁判結果：一審判決結果：撤銷原告夏某就坐落于江山市雙塔街道XXX號房屋對被告鄭小其的贈與。

二審判決結果：駁回上訴，維持原判。

裁判理由：江山市人民法院審理認為：關于雙方爭議的原告是否有權撤銷贈與問題，根據我國《合同法》《土地管理法》等相關法律規定，贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或經過公證的贈與合同除外。贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。依法改變土地權屬的，應當辦理土地變更登記手續，依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。涉案房屋在本院（2013）衢江民初字第1459號民事調解書中確認歸原告夏某所有。原告于2014年7月1日將涉案房屋贈與被告后，尚未辦理土地使用權變更登記手續，故原告在贈與財產權利轉移之前可依法行使撤銷權。如因被告尚未成年，無法辦理變更登記手續，但原告已向相關行政機關出具了能夠反映其真實意思表示的書面贈與說明的，即贈與的意思表示到達相關行政機關的，可視為辦理了變更登記手續，財產權利進行了轉移。現因原告未向相關行政機關出具書面的贈與情況說明并備案《贈與協議書》，應認定財產權利未發生轉移。因此，原告在贈與財產權利轉移之前可通過行使贈與合同的任意撤銷權撤銷該贈與行為。原告要求撤銷贈與，具有事實及法律依據，江山市人民法院予以支持。

案例注解：《合同法》第186條第1款規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”根據此規定，贈與人撤銷贈與行為必須在贈與財產的權利轉移之前行使。《合同法》第187條規定：“贈與的財產需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”所以行使任意撤銷權的必要條件是該財產權利是否發生轉移，如果贈與財產是房產的話就需要辦理產權變更登記手續。

一、客觀上原、被告均不能辦理產權變更登記手續

本案贈與的房產為農村宅基地自建房，婚前，原告與鄭某對該房屋是共同共有。離婚時，鄭某將該房屋贈與原告。該離婚協議不違反相關法律規定，并經江山市人民法院（2013）衢江民初字第1459號民事調解書確認。根據我國《物權法》第28條之規定，自調解書生效之日起，原告夏某就獲得了涉案房屋的所有權。但由于原告是城鎮戶口，無法辦理產權變更登記手續，故原告客觀上不能成為該房屋的登記主體。

現行法律雖然沒有對不動產權利人的年齡進行限制，不過由于農村房屋是基于宅基地而建造的。根據《土地管理法》第62條之規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”，由此可以看出宅基地一般是以戶為單位申請的。農村房屋進行不動產登記時也是以戶主的名義進行登記，即房屋的權利人是戶主，根據《中華人民共和國戶口登記條例》《浙江省常住戶口登記規定（試行）》的相關規定，未成年人一般不能擔任戶主。本案中戶主一直是鄭某，鄭某也并未申請變更戶主。所以，雖然原告將房屋贈與給被告，但由于被告不是戶主，故被告無法辦理產權變更登記手續，客觀上不能成為該房屋的登記主體。

二、原告可撤銷對被告的贈與合同

根據《物權法》第9條的規定：“不動產無權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不要發生效力，但法律另有規定的除外。”本案中贈與的財產是不動產，房屋產權變動依照法律的規定必須經過登記才能發生轉移。但經過前文分析，涉案的原、被告均不能成為該房屋的登記主體。但筆者認為，原告可以撤銷對被告的贈與合同，具體理由如下：

1.原告并未實際交付涉案房屋，被告也未實際占有該房屋

原告贈與時明確表示將該房屋贈與給被告，未成年人純獲利益的應當認定該財產屬于被告個人財產。鄭某作為被告之法定代理人，應當及時履行法定代理人的義務，保管好被監護的財產。自離婚后，被告一直由原告撫養，并未與法定代理人鄭某生活。贈與合同簽訂后，原告對房屋進行了裝修并與被告共同居住，對該涉案房屋一直享有占有、使用、支配的權利。相反，鄭某對該房屋并沒有盡到管理職責，也并未與被告一同居住在內。被告作為無民事行為能力人，一直跟隨原告共同生活，雖然實際居住在涉案房屋內，但并未對涉案房屋實際控制和管理，作為被告的法定代理人也并未履行過管理義務，由此可以看出被告并未實際占有該房屋。

2.因客觀原因無法辦理產權變更手續的，可用其他方式彌補

首先，該房屋的所有權人為原告，產權登記人為鄭某屬于登記不實。原告將該房屋贈與被告，鄭某在明知產權登記不實的情況下，應當與原告協商解決產權變更登記等相關事宜。其次，被告與鄭某在法律上屬于完全獨立的民事主體。原告贈與的對象是被告，那么涉案房屋應當登記在被告鄭小其名下。即使由于客觀原因無法進行登記的，也不能將該房屋登記在鄭某名下。最后，在涉案房屋無法辦理產權變更登記登記的情況下，作為被告的法定代理人，鄭某可以采用其他方式，保護好被監護人的合法權益。例如：可以向公證機關對贈與合同、房屋的產權變更進行公證；或者向房屋登記機關申請備案等。

3.原告在贈與財產權利轉移前享有任意撤銷權

本案中，原告夏某與鄭某是協議離婚，鄭某自愿將該房屋贈與原告，雖然原告未辦理產權變更手續，但并不影響其已經獲得該房屋的所有權。此后，原告決定將該房屋贈與給被告，并與鄭某簽訂贈與合同。但原、被告并未辦理相關產權變更手續。原告也未將該涉案房屋交付被告進行使用，在原、被告均無法成為涉案房屋登記主體的情況下，鄭某與原告未將該房屋的產權變更事宜向公證機關申請公證，也未向相關部門申請備案。由此可以看出，原告并未轉移贈與房產的財產權利，房屋的所有權人仍為原告。即原告在贈與財產權利轉移之前享有任意撤銷權。

三、建議

由于各地的房地產政策不同，贈與的房產在客觀上可能存在無法辦理產權變更登記手續，此時無法適用《合同法》第187條的規定，應當綜合實際情況進行分析。

（1）贈與人實際交付贈與房產的，贈與人不能以未辦理產權變更登記撤銷贈與合同。由于客觀原因無法辦理產權變更登記，贈與人將涉案房屋交付給被贈與人使用的，應當認定贈與人已經部分履行了贈與合同。該房屋的部分財產權益隨交付一并發生了轉移。被贈與人占有、使用該房產，實際上已經享有該房產的相關財產權益。贈與人不再享有任意撤銷權。當然，由于贈與的財產是不動產，交付的方式也只能是現實交付，而不能是觀念交付。即贈與人實際搬出贈與的房產，由被贈與人占有使用。如果是被贈與人在贈與之前就已經通過租賃或者其他合法方式占有使用的，贈與人享有任意撤銷權。

（2）贈與的房產經過產權公證或者經相關部門備案的，應當認定贈與房產財產權益發生了轉移。贈與的房產在客觀上不能辦理產權變更登記手續的，贈與人可以采取彌補性措施，保證財產權益發生轉移。筆者認為，如果雙方將該贈與房產進行了公證或經相關部門備案的，可以證明合同雙方均履行了贈與合同。雖然該房產不能辦理變更登記手續，無法完成過戶，但經過公證或者備案的行為明確了被贈與人對該贈與財產上的權利義務。贈與財產的權利待條件成就時將會發生轉移，被贈與人可以獲得該房屋的所有權。此時贈與人不享有任意撤銷權。

參考文獻：

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[2]王利民.合同法研究[M].（第一卷）.中國人民大學出版社，第95頁.

[3]劉慧蘭.贈與合同任意撤銷權的重新厘定——基于一起離婚案件的分析[J].中北大學學報（社會科學版），2016年6月30日.

作者簡介：

龔需林（1974.4～ ），男，漢族，浙江江山人，浙江開嵐律師事務所主任，專職從事律師約二十年，對民、商糾紛有豐富的工作經驗及獨到見解。