宅基地使用權、土地承包經營權轉讓的效力界定與合同效力確認之訴的時效問題

張修峰

摘 要：許某某與湯某某簽訂了一份《房屋出賣契約》，合同約定許某某將其所有的宅基地上的房屋與屋邊空地轉讓給湯某某。該買賣合同因宅基地使用權、土地承包經營權轉讓的禁止性規定而無效。此外，合同效力確認之訴不適用訴訟時效的有關規定。

關鍵詞：宅基地使用權；土地承包經營權；確認之訴；訴訟時效

【基本案情】

2003年9月6日，原告許某某立《房屋出賣契約》一份，將其所有的坐落在T縣S街道新聯村后門溪地方的房屋及由其使用的房屋西邊墻腳一塊長14.5米、寬4.6米的空地（即本案涉案房屋和土地）分別作價255000元和7000元的價格賣給被告湯某某。被告湯某某交付全部款項合計262000元給原告后，原告將涉案房屋和土地交付給被告居住和使用。之后，被告申辦取得涉案房屋的土地使用權證并對涉案房屋進行裝飾裝修，居住至今。

經審理查明：

涉案土地的轉讓未取得發包方的同意。現涉案房屋和土地被納入政府拆遷范圍，但是政府尚未與被征收人簽訂拆遷安置協議，涉案房屋及土地的拆遷安置權益尚未確定。

【裁判結果】

T縣人民法院依照相關法律規定，判決如下：

確認原告許某某于2003年9月6日所立的《房屋出賣契約》無效。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點有兩點：第一，涉案農村房屋的買賣和農村土地承包經營權的轉讓是否有效？第二，合同效力確認之訴是否適用訴訟時效的有關規定？

針對爭議焦點一，存在二種意見：

一種意見認為，涉案農村房屋的買賣和農村土地承包經營權的轉讓均有效，理由如下：第一，原、被告簽訂《房屋出賣契約》系雙方自愿、公平、誠信，交易有效。并且，被告買入該房地產辦證后就著手維修裝修房屋入住至今已14年有余，原告從無異議。原告賣房給被告后又在水南建了幾處房屋，現因水南區塊拆遷有利可圖而反悔，于理于法均不能支持，否則有害市場交易秩序的穩定性與安全性；第二，從有關法律法規及文件反映出宅基地是可以轉讓的，農村宅基地使用權的轉讓并未有嚴格的效力性強制性規定。本案原告所在T縣F街道新聯村委會也出具證明同意本案的房產轉讓，且該轉讓也已經政府批準變更登記，并發給被告土地使用權證。故《房屋出賣契約》中涉及的農村房屋買賣與農村土地承包經營權轉讓均有效。

另一種意見則認為，涉案農村房屋的買賣和農村土地承包經營權轉讓均無效，理由如下：第一，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，而農村房屋的買賣必然涉及宅基地使用權的轉移，因此，非同一集體經濟組織成員之間關于農村房屋買賣的協議應為無效；第二，農村土地承包經營權的承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉承包經營權的，轉讓合同也應為無效。本案中，原告許某某立契將涉案的農村房屋賣給非同一集體經濟組織成員湯某某，同時在未經發包方同意的情況下將房屋邊上的土地承包經營權一并轉讓，其所立賣契應為無效。

評析：根據《物權法》《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員依據申請所取得的，其初始取得是無償的，帶有福利性質以及嚴格的身份屬性，只有本村集體經濟組織成員能夠享受，非同一集體經濟組織成員無權取得或者變相取得，因此，宅基地使用權轉讓中轉讓人與受讓人必須為同一集體經濟組織內部的成員。此外，基于“房地一體”原則，土地使用權和建筑物所有權在轉讓、抵押等處分時，具有一體化的特色，即其中任何一項權利的處分將導致另一項權利隨之處分，故涉案農村房屋的買賣因違反法律禁止性規定而無效。

另一方面，根據《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條的規定，承包方未經發包方同意，采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的，轉讓合同無效。本案中，原告對涉案土地享有土地承包經營權，在未經發包方同意的情況下將其轉讓給被告，該行為應當無效。故原、被告雙方簽訂的《房屋出賣契約》無效。

針對爭議焦點二，亦存在二種意見：

一種意見認為，本案已超過訴訟時效，理由如下：原告將上述房屋轉讓給被告并提供證據與被告一起辦理變更登記是2003年9月，現原告于2018年5月2日提起民事訴訟，根據我國《民法總則》關于訴訟時效期間為三年的規定，本案已超過訴訟時效。本案合同已經履行了十五年，根據該合同所確立的事實狀況相對穩定。如果認定原告主張合同無效不受訴訟時效限制，將會破壞已經確立的事實狀況，有害市場交易秩序的穩定，也不利于保護與被告有利害關系的其他民事主體的合法權益。

另一種意見則認為，本案不適用訴訟時效的規定，理由如下：本案原告提起的是合同效力確認之訴，請求確認合同效力所行使的并非請求權，而為形成權。形成權并不適用訴訟時效制度。

評析：請求權是指權利人可以要求他人為特定行為，包括作為、不作為的權利。形成權則是指權利人通過其單方法律行為，如追認、撤銷、棄權就可以使一定的民事法律關系產生、變更、消滅的權利。程序上的形成權包括形成訴權，即法律關系的變動須經法院或者仲裁機構根據相應的法律程序進行判決、認可。訴訟時效僅是對請求權行使的一種限制，其目的是督促權利人及時行使權利以便盡快穩定交易秩序，這一權利的實現以對方當事人履行義務為條件。形成權的行使則適用除斥期間的有關規定。在本案中，原告提起的是合同效力確認之訴，所行使的并非請求權，而為形成權，故本案不適用訴訟時效制度。