淺析物業(yè)服務合同中物業(yè)費核減的困境與探索

楊春紅

摘 要：實踐中不乏物業(yè)費該否核減的爭論，本文通過對物業(yè)費核減之難的成因、審判理念的變遷及基層法院物業(yè)服務合同審理情況等方面進行分析，認為對于業(yè)主請求核減物業(yè)費的權利保障殊為必要。同時，對于物業(yè)費核減應盡量做到有的放矢，不能過于隨意或僅依靠主觀判定，因此提出對物業(yè)服務瑕疵審查及物業(yè)費核減的幾方面建議和路徑。

關鍵詞：物業(yè)服務合同；無名合同；瑕疵審查

一、物業(yè)服務合同非一般無名合同

筆者認為：首先，物業(yè)服務合同非委托合同。委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果歸屬于委托人，而在物業(yè)服務合同中，業(yè)主不用為物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務行為承擔民事責任。其次，物業(yè)服務合同非雇傭合同。雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務是自然人通過自己的技能和經(jīng)驗完成雇主所要求的任務，而物業(yè)服務合同的受雇人是物業(yè)服務企業(yè)，其依靠自身資金實力、專業(yè)人員配備提供物業(yè)服務，具有更強的獨立性。最后，物業(yè)服務合同非承攬合同。承攬合同中，承攬人提供的勞務表現(xiàn)為一定的物化勞動，其勞動成果為定作物，是一種有形的東西。而在物業(yè)服務合同中，物業(yè)服務企業(yè)履行義務的結果，具體體現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境清潔，社會秩序良好等，不是表現(xiàn)為特定的產(chǎn)品。

綜上，物業(yè)服務合同因其在主體、客體、內(nèi)容等方面與傳統(tǒng)合同有明顯的區(qū)別，很難使其對應現(xiàn)行合同法規(guī)定的有名合同類別，但由于物業(yè)服務所設主要給付義務內(nèi)容多樣復雜，物業(yè)服務企業(yè)在很大程度上是以提供服務的形式進行的，因此它同時幾乎又具備提供服務類合同的所有法律特征，如物業(yè)服務企業(yè)代為簽收快遞，體現(xiàn)了委托法律關系；物業(yè)服務企業(yè)修剪草木、清理管道等體現(xiàn)了承攬法律關系等。一個物業(yè)服務合同中同時混同了委托、承攬、保管、租賃等多種法律關系，物業(yè)服務是一個長期的過程，不僅既需履行行為義務，同時又注重結果義務，兩種義務不斷交替重合，使得物業(yè)服務合同區(qū)別于一般的無名合同，成為一種全新類型的無名合同、混合合同，即提供物業(yè)服務一方當事人負有分屬不同類型的多個給付義務，而他方當事人僅負單一的對待給付。

因此法院在審理物業(yè)服務合同糾紛的適用法律上，既要針對物業(yè)服務合同的特定服務內(nèi)容確定適用特定有名合同的歸責原則，也要適用一般合同的歸責原則，同時也可能適用債的不履行責任，增加了案件的審理難度。

二、法律法規(guī)寬泛缺乏可操作性

審判實踐中對于物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定不完全履行合同義務的情形，法院所能依據(jù)的法律法規(guī)，主要是《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》以及最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。如前文所述，物業(yè)服務合同作為一種新型的民事合同，合同法中關于有名合同的規(guī)定對該類合同并不完全適用，合同法第一百一十一條雖然規(guī)定了對于瑕疵履行，當事人可以依據(jù)合同約定承擔違約責任，但實踐中大量物業(yè)服務合同均未對物業(yè)服務企業(yè)違約責任進行約定，導致即使物業(yè)服務企業(yè)服務存在瑕疵，法院也無法依據(jù)合同約定來確定違約責任；另一方面，業(yè)主所反映的涉及全體業(yè)主利益的服務瑕疵，折算到單個業(yè)主，其具體損失又價值幾何，法院又無相關依據(jù)進行量化。《物業(yè)管理條例》第三十五條：“物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”以及解釋第三條的規(guī)定，從兩者條文表述來看，似乎有意避開論及單純就物業(yè)服務瑕疵業(yè)主能否請求核減物業(yè)費問題，更遑論如何核減物業(yè)費。

三、物業(yè)費核減路徑探索

（一）物業(yè)服務瑕疵認定

在物業(yè)服務企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費的案件中，最為常見的是業(yè)主以物業(yè)服務瑕疵等理由抗辯拒絕繳納或者要求核減物業(yè)費。而物業(yè)服務義務是否存在本身構成物業(yè)服務瑕疵存在的前提。首先對于純粹的因相鄰關系、車位車庫權屬、商品房質(zhì)量、第三人侵權等引發(fā)的糾紛不能成為業(yè)主抗辯理由的，其亦不屬于物業(yè)服務合同糾紛。當然由于物業(yè)服務企業(yè)本身承擔著對小區(qū)秩序的管理、安保乃至維護設備等責任，對于可能由物業(yè)服務企業(yè)管理或維護不善導致的問題亦應有所區(qū)分。

對服務瑕疵的判斷，有學者提出幾個方面：服務提供者之善管注意義務、當事人之間的合意、服務的特性、目的達成可能性、價款的高低、發(fā)生問題后的應對情況。雖然這些審查方面仍然停留于理論層面，對于服務提供者是否盡到善管注意義務、價款何時為高何時為低等問題均需要審判人員作出主觀判斷，但鑒于物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)費本身均存在市場波動性，在物業(yè)服務合同審判規(guī)范尚未確立之前仍對審判活動具有參考意義。

（二）物業(yè)費交納范圍認定

《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。筆者認為，在采取包干制的小區(qū)，物業(yè)服務費本身是綜合性收費，在無特別約定或無法查明基準物業(yè)費服務費所涉及服務內(nèi)容的，對于物業(yè)服務企業(yè)額外主張的物業(yè)費不應予支持，一面方根據(jù)最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持”，物業(yè)服務企業(yè)理應對其服務內(nèi)容及定價標準作出說明并為此承擔相應法律后果，另一方面也起到督促物業(yè)服務內(nèi)容走向公開透明的作用。

（三）物業(yè)費核減的時間維度

關于能否核減物業(yè)費討論之初，不支持核減物業(yè)費一方曾提出這樣一個問題：“在物業(yè)服務合同糾紛案件中，業(yè)主往往以獨立個體出現(xiàn)，不同業(yè)主對于物業(yè)服務瑕疵所要求承擔違約責任的方式不盡相同，當部分業(yè)主因物業(yè)服務瑕疵而請求核減物業(yè)費，另一部分業(yè)主因物業(yè)服務瑕疵而請求采取補救措施，如何處理二者請求？我們知道物業(yè)服務合同效力及于全體小區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務內(nèi)容亦針對以小區(qū)為單位而作出，如果要求物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行或采取一定補救措施，其行為勢必會影響全體小區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)的履行行為亦不可能因為核減了部分業(yè)主的物業(yè)費而部分履行，因此，不應支持物業(yè)費核減，以避免類似矛盾發(fā)生。”而通過《民法通則》第一百一十一條及第一百三十四條的規(guī)定，可以看出對于違反合同義務的責任承擔方式并不限于一種，多種承擔民事責任的方式也可以同時適用。而正如前文提到物業(yè)服務企業(yè)事后履行的方式未必能夠回復業(yè)主前期所遭受損失，對要求物業(yè)服務企業(yè)履行合同義務及核減物業(yè)費的請求同時支持，亦是對物業(yè)服務企業(yè)違約行為之懲戒。因此，業(yè)主請求核減物業(yè)費與要求繼續(xù)履行物業(yè)服務行為之間并不存在必然的二選一關系。

參考文獻：

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