城鎮不動產統一登記中房產落宗技術方法研究

王征強，孫幼政

(1.寶雞市勘察測繪院，陜西 寶雞 721000； 2.國家測繪地理信息局第一航測遙感院，陜西 西安 710054)

1 引 言

對城鎮不動產數據進行整合是構建全國不動產統一整合的必要一步，城鎮不動產的數據整合也是構建不動產統一登記信息系統的數據基礎。目前，我國各地國土資源部門都已基本建成了完善的地籍管理系統，業務庫和圖形庫均已完善，并且對宗地按照標準進行了統一編碼[1，2]。但大部分地市的房產數據只有業務庫，沒有圖形庫，只有分戶平面圖照片，不能確定房產空間位置。而對城鎮不動產空間數據庫進行整合，最重要的一步就是房產空間數據與城鎮地籍空間數據的關聯，即房屋的空間落宗。而且房產落宗是不動產單元編設統一不動產編碼的前提[3]，所以解決房產落宗的問題迫在眉睫，但能否落宗，如何落宗，應用什么技術落宗是房產落宗需要討論的主要問題[4]。

2 傳統房產落宗的方法

房產落宗就是為房屋找到其空間位置，將房屋在空間關系上和宗地相互關聯。傳統的房產落宗方法是首先布設控制點，之后進行碎部測量測出每幢樓房拐點或特征點的平面坐標，確定自然幢的空間位置，從而實現房屋落宗。

傳統房屋落宗方法有兩種：一種是應用傳統控制測量來進行房產落宗，即根據測區已有的高等級控制點布設首級控制網，然后再加密一些低一級的控制網或點，經平差后得出每個待測點的坐標[5]，最后在這些控制點上設站，來采集所需要的自然幢拐點坐標。傳統的控制測量模式的不足之處是需布設多等級的控制網，外業工作量較大，內業平差處理數據極為煩瑣，費時費力、效益低下[6]；隨著GPS RTK測量技術的發展，又出現了另一種房產落宗方法，即應用GPS RTK測量技術對房產進行落宗，GPS RTK在測量中具有控制面積大、精度高、點位精度均勻、無誤差積累等特點，顯現了比全站儀更大的優勢[7]。但是在局部地區，由于GPS-RTK受衛星信號、測區環境等外部因素影響，使得用GPS RTK模式的測量也會受到影響，尤其是城鎮房產測量是在高樓林立的鬧市地區作業，基準站的設置就比較困難，電臺數據鏈與傳輸就會受到比較大的影響，以至RTK無法接收信號或測量精度大大降低[8]，無法滿足城鎮房產測量的要求，所以RTK測量技術在城鎮房產測量當中很難實施。如圖1所示為傳統房屋落宗方法。

圖1 傳統房屋落宗方法

3 自由設站法房產落宗

傳統的控制測量在房產落宗中，都有各自的不足。這樣就需要一種更加適合房產外業補測的新方法，即不用布設控制網，而且不會受到信號的影響。在統籌考慮基礎條件、工作需求、經濟可行性和技術可能性，本文提出“全站儀自由設站法”進行房屋落宗。

自由設站法：在自然幢或房屋所在宗地區域內，全站儀不受控制點約束自由設站，但是設站點的選擇仍然需要滿足一定的條件，設站點必須能觀測到已有宗地圖中的2個或2個以上的特征點，并盡量能觀測到被測自然幢均勻分布的3個及3個以上的拐角，如果一次設站不能測得被測自然幢的3個樓拐點，可以選擇新的設站點，并進行巡回觀測，即在新的設站點重復觀測上個設站點所測的樓拐點，再在新設站點測可通視的自然幢拐點，這樣就能保證形狀不規則的自然幢也能用自由設站法進行房屋落宗。全站儀在設站點分別測出2個宗地特征點和自然幢3個拐點的相對坐標，利用宗地已知界址點的坐標與測得的宗地界址點坐標就可以算出兩個平面坐標系轉換的四參數，通過四參數就可以測算出該幢樓的樓拐角的坐標，即實現了房產落宗[9，10]。

自由設站法突破了傳統控制測量中設站點必須為已知控制點的限制，可以選擇任意一個方便觀測的待定點作為測站點，這對于城鎮中建筑物和公共設施密集，導致控制點上不便安置儀器時非常有利，必將在城鎮不動產登記中得到廣泛應用。而且自由設站法與傳統控制測量相比，不用布設控制網，減少很多工作量，也不會存在GPS-RTK在高樓林立的市區信號差的問題。該方法能夠提高工作效率，節省人力物力，并能保障不動產統一登記工作的快速進行[11～13]。如圖2所示自由設站法落宗流程。

圖2 自由設站法落宗方法

3.1 自由設站法原理與步驟

自由設站法房產落宗的測量詳細步驟如下：

(1)在宗地范圍內，選擇一點作為設站點K，K點滿足既可以觀測到該宗地的至少2個界址點，又可以觀測到宗地內房屋的3個及以上特征點。

(3)B，D是宗地的已知界址點，記B，D點在西安1980坐標系下的坐標為(XB，YB)(XD，YD)。

圖3 自由設站法示意圖

3.2 “自由設站法”的落宗成果

目前城鎮地籍數據中的基礎圖件是有坐標系的宗地圖(如圖4所示)，利用城鎮地籍數據中的界址點，通過“全站儀自由設站法”對自然幢進行外業測量，然后測算出自然幢的絕對坐標，就可以繪制出房產分丘圖，即完成了房產落宗，所得到的落宗成果圖如圖5所示。

全站儀自由設站法在同一個測站點上同精度觀測界址點與房屋特征點，完全可以保證房屋特征點的測量精度，從而保證房屋位置、形狀和大小的測量精度[16]。

圖4 城鎮地籍宗地圖

圖5 城鎮不動產落宗成果圖

4 結 語

本文主要是針對城鎮不動產登記中房產落宗問題，提出了“全站儀自由設站法”。該方法既能節省時間和人力，又合理地利用上已有的宗地空間數據，而且避免了儀器對中誤差，保證了測量精度[17]，通過對設站點的合理選擇，可以在一個設站點對多幢房屋進行測算落宗，大大提高效率[18]。但是，該方法仍然存在一些不足，設站點的選擇必須滿足一定的條件，這就使該方法存在了局限性，因此還需進行新技術的不斷研究。