樓市降價后為何頻現“維權”

畸形的“維權”不應被鼓勵

王建斌（大學講師）

為什么近段時間樓市降價引發的“房鬧”事件又開始呈蔓延之勢？原因很簡單：

第一，宏觀環境開始發生變化。

這一輪房價上漲以2014年為起點，持續到現在已經4年了。當下從全國范圍看，房價上行城市依然占主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價也改變了單邊向上走勢。

隨著熱點城市房價走勢的改變，市場購很難再支撐房價繼續沖高。與此同時，政策上不僅對商業貸款繼續實行嚴格的控制，公積金的使用也開始收緊，市場觀望情緒更加濃厚。房價一旦不漲，對于習慣了通過投資投機房產獲益的人群來說，必然難以接受。

第二，“快周轉”帶來的惡果。

受調控影響，房地產在銷售環節呈現明顯的“大小年”變化，其實房屋建筑質量也一樣。房價在上漲周期，涉及房屋質量只要問題不大，都可以被“忽略”。而2018年，隨著房價逐漸開始出現平穩下行的苗頭，質量問題集中爆發，越是小城市，關于質量問題的糾紛就越多發。

為什么？原因就在很多房地產企業都是“快周轉”模式，只求“短平快”蓋好房子賣出去，在質量問題上著力過多顯得性價比不高。

于是，在很多地方，尤其是中小城市，“精裝”標準越來越低：裝飾減配，外檐石材變涂料;綠化減配，江南園林變疏林草地;設施減配，園林小品、桌椅板凳撤去，石材路面變油路，電梯內的豪華裝飾變成單一大鏡面等。

第三，是購房者的心態。

長久以來普遍存在畸形的維權心態，導致有些人僥幸地認為在不觸及法律底線前提下，可以通過“鬧”向“侵權者”索要一定的賠償或補償，而且這種方式往往被證明有效?！皶薜暮⒆佑心坛浴钡男膽B助推了房鬧事件蔓延。

一降價就“維權”絕不應該被鼓勵，市場機制需要契約精神的支撐，要讓投機者知道，地產泡沫和暴利時代一去不復返了。

“雙合同”也是“房鬧”禍根

張大偉（中原地產首席分析師）

近段時間全國很多城市“房鬧”多發，而退房的理由除了降價外，還有一個禍根不可忽視，那就是“雙合同”。

“雙合同”是開發商在政府限價、限簽雙重壓力下，為了能夠賣房采取的一種違規行為。在2016到2017年，二三線城市采用“雙合同”售房相當普遍。

比如，為了控制房價上漲，某地相關部門要求，某某地塊的樓盤，網簽價格不能高于2.8萬元/平方米，然而市場上多數樓盤已經賣到了4.2萬元/平方米-4.8萬元辟：方米。這個時候開發商就采用“雙合同”：在購房合同上顯示均價為2.7萬元/平方米，再簽一份裝修合同，裝修價為2萬元/平方米，其中僅購房合同用于網簽備案。這樣一來，售樓價格就在當地政府的限價范圍內了。

“雙合同”違規操作必然是有風險：

第一，房價上漲還好，一旦出現了滯漲或下調，部分購房者就用這個漏洞要挾開發商，開發商違規在前，購房者“鬧”起來就更顯得理直氣壯。

第二，簽訂“雙合同”捆綁裝修，其實給購房者帶來更大的首付壓力，而且這種裝修在開發商看來如同“贈送”，質量難以保證。同時，由于購房合同上的價格比實際付出的價格低不少，購房者將來出售房產時，將會面對更高的差價稅費。

最重要的是，這種操作違反政策、擾亂市場。拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋了真實的市場數據，迷惑了監管部門。

今年樓市出現沖高回落的跡象，這種情況下，房企不降價促銷，銷售難有起色;但如果降價，一旦遭到老業主退房，事情就更加棘手。開發商忌憚于降價后的糾紛麻煩，選擇暫時觀望。

四季度恰是售房高峰期，大量房企都進入加快回款的節奏中，我預計打折、降價現象很可能由點到面擴散。監管層需要重視，過去因房價上漲而掩蓋的各種問題，下一階段可能幾種爆發。

要區別考慮兩種情形

呂士威（律師）

“退房維權”有兩種情形：

一種是已簽訂認購書、支付定金，在簽訂預售合同前開發商對同一樓盤的其他房屋實施降價，導致購房人拒簽預售合同、要求退還定金的;另一種是購房人已簽訂預售合同、支付購房款，但因開發商對同一樓盤的其他房屋實施降價，導致購房人主張解除預售合同或給予減價、補償的。

一般而言，簽訂認購書與約定的簽訂正式預售合同時間相距很短（多在一周至十天），如果在如此短的時間內，開發商對同一樓盤的其他房屋實施降價，對已簽訂認購書的購房^確實有失公平。

第一種情形下，若購房人主張解除認購書、返還定金，開發商從社會影響、避免激化矛盾的大局考慮，我認為應當同意解除并返還定金。

當然，如果購房人違約，未于認購書約定的期限內簽署商品房預售合同，在逾期簽約之后又以降價為由要求解除認購書、返還定金的，不應獲得支持。

再來看第二種情形。合同生效有兩個要件：一是依法簽署，二是意思表示真實。符合這兩個條件，合同就已生效。依法生效的合同對當事人具有約束力，各方都要遵照履行，除非出現法定的或者合同約定的解除條件。

商品房價格下跌是市場風險，購房人有權享受市場波動帶來的利益，也應當自行承擔市場波動帶來的虧損。因此，除非合同有明確約定，否則購房^不能以價格下跌為由要求解除合同或主張賠償。

需要說明的是，雖然購房人不得以商品房價格下跌為由解除合同，但如果真想退房，完全可以以從設計變更未通知購房人、嚴重房屋質量問題、交付超過約定期限等諸多方面找到解除合同的理由。這些主張能否被支持則需要具體情況具體分析。

另外，如果購買的房子已經過戶入住，從法律角度看，這類案例視同已經完成了合同的各項任務，是沒有理由退房的。

單邊風險承擔機制有失公平

朱正陽（樓市評論人）

在那些降價“維權”的參與者中，相當部分房屋是通過預售取得的。業主們預付了房款，甚至不知道什么時候才能拿到鑰匙，卻要眼瞅著房子價值“縮水”，由此引發不滿也算情理之中。

“房鬧”中很少有通過現房或二手房市場購得房屋的。對這一現象，我認為在要求他們遵守契約精神的同時，確實也要考慮到對他們不公平的地方。

所謂商品房預售制度是指房地產開發商將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。實行這一制度的初衷是當時認為我國房地產業尚處于成長發育階段，期望通過這一制度降低開發商的門檻，給他們提供融資便利，促進房地產業的快速發展。

正是這一初衷，決定了這項制度在設計上很難做到科學、合理和公平。實際上等于把房地產開發中的風險推給了購房者和銀行，是一種單邊的風險承擔機制，這對于購房者來說本就不公平。

再加上開發商與購房者簽訂的大都是格式化條款合同。購房者與開發商之間涉及面積不足、會所和附屬設施產權不清、不按時交房等問題的矛盾和糾紛一直存在，在房價處于上升的情況下，大多數購房者都會采取妥協態度。

現實中，一些不講誠信的企業利用預售制度中的漏洞，人為操控期房的供求關系，預售中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，所建項目延期甚至停工爛尾，使市場信號發生混亂。種種問題一旦被房價下跌的導火素點燃，“維權”現象便會蔓延。

一個良性的房地產交易市場，應該建立起有效的監管機制和完善的市場環境。對于當下的“房鬧”，當地政府應參與協調開放商與購房者的矛盾，推動開發商提供更合理更公平的解決方案。

萬宏蕾/采訪整理 劉章豐/設計