從人民公社到中國特色住房合作

聶長明

河南省新鄉縣是人民公社的發源地，是一個經濟基礎好、發展活力強、發展后勁足的城郊型重點縣，位于中原經濟區的中心地帶，北接新鄉市區，南鄰省會鄭州，是鄭州新鄉融合發展的新興增長中心。全縣轄6鎮1鄉和1個省級經濟開發區，178個行政村，總人口35萬人，縣域面積393平方公里。新鄉縣紅色文化厚重，是改革創新的沃土，新中國成立以來特別是改革開放以來，涌現出了史來賀、劉志華等聞名全國的先進模范人物，劉莊、京華、龍泉等全國文明村聞名全國，帶動形成了群星燦爛的新鄉先進群體現象。中國第一個“人民公社”就源于新鄉縣，1958年8月6日，毛澤東主席親臨新鄉縣七里營鎮視察，對“人民公社”的集體經濟模式給予高度評價。人民公社在當時的背景下，主要是探索和解決生產方式問題，即一切生產資料和公共財產轉為公社所有，由公社統一核算，統一分配，統一領導，分級管理。新鄉美好生活家園是《人民周刊》創新智庫與新鄉縣人民政府、天福集團探索新時代住房合作的首次具體實踐，是學習借鑒人民公社（合作社）中的共享、合作理念，通過集中資源、統一管理、合作共享的模式，探索和解決人民群眾，特別是低收入群體住房建設問題，逐步實現“住有所居”目標。

一、審視當前，住房建設發展模式加快創新轉型

當前，房地產市場和住房建設進入一個新階段，如何既能滿足居民的住房需求，讓人們住有所居，又能順應新時代“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位和要求，是擺在各級黨委政府和廣大房地產企業面前的重大課題和現實任務，需要我們不斷探索路徑、創新模式、推動發展。

（一）新時代新形勢要求創新住房建設模式。從房地產發展角度看，當前“日益增長的美好生活需要”體現為美好居住的需要，住房發展不平衡不充分主要體現在住房供應結構不合理，多主體供給、多渠道保障的格局沒有形成，房價高企問題沒有很好的解決。同時，隨著居民生活水平的提高，對住房面積、舒適度、配套設施以及相應的教育、養老、醫療、生態、文化、環境等方面提出新的更高要求。對此，我們應圍繞居民對美好居住的需求，積極研究市場、改革創新、探索實踐。

（二）房地產業發展的新階段需要轉變模式。房地產是國民經濟的支柱產業，回顧近20年房地產市場發展歷程，可以發現房地產發展潮起潮落，伴隨著經濟形勢和調控政策呈現出階段性特點。經濟快速發展，房價高漲階段，采取限購、限售、限貸、限價等調控措施，遏制房價暴漲；經濟下行階段，基于“穩增長”“減庫存”需要，則采取寬松的信貸、財稅政策，刺激房地產市場發展。從經濟規律、新型城鎮化建設要求以及金融風險防控來看，房價高企是不可持續的，不僅增加了新市民進城成本，也影響到新型城鎮化進程、積累金融風險，進而影響到一個地方的經濟社會發展活力和區域競爭力。特別是2016年12月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，為我們加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制提出了新要求。我們必須順應房地產發展的新定位、新階段、新要求，積極探索創新住房建設新模式。

（三）調控政策還存在落實不力變通走樣問題。根據黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對標貫徹落實黨的十九大精神和國務院關于房地產市場調控工作部署，很多城市出臺了多種調控措施，最典型的是一些城市在限購、限價、限貸、限售“舊四限”的基礎上升級為限離婚、限新落戶、限公司、限未成年“新四限”等措施，但一些城市房價環比漲幅持續擴大。一是土地價格居高不下，推高開發成本，直接導致房價上漲。二是在限價的背景下，一些開發企業為降低成本，通過提高容積率，降低房屋質量和品質，同時一些新材料、新工藝、新技術也得不到應用和推廣，不利于房地產健康發展。三是由于新房限價，甚至比二手房價格更低，有人認為買到就是“賺到”，搖號中出現了“搶號”和違規操作現象，誤導了正常消費，放大了剛需，致使只要符合條件，都在市場上搶購現象的發生。四是一些開發商和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控政策、制造市場恐慌等。由此可見，滿足剛性居住需求，遏制投機炒房，確保房地產市場平穩健康發展，實現穩房價、控租金，降杠桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務任重而道遠。

（四）創新住房建設模式面臨新的政策機遇。房地產市場與國家政策密切相關，從國家出臺的相關住房制度改革政策，可以發現住房建設未來發展的趨勢。方向一，租賃住房。2018年中央經濟工作會議提出，“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”發展租賃住房不僅是政策導向，更是民生需求，讓更多主體提供更多的租賃住房，將是解決住房問題的一個重要方式。一些知名企業已迅速布局，把建設長租公寓或者普通租賃住房作為發展戰略之一。方向二，共有產權住房。今年的政府工作報告指出，要“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房”。共有產權房實現封閉循環，一定年限后出售或者政府回購，或者由符合條件的人購得相應份額的共有產權，讓住房最大限度地回歸居住功能。因此，共有產權房也是未來房地產發展的一個重要方向。不管是租賃住房，還是共有產權住房，國家施政的目標是增加住房的多主體供給，解決住房多渠道保障問題，這方面需要我們順勢而行，主動作為，積極探索創新住房建設、管理和運行模式。

二、探索實踐，從人民公社到新型共享住房合作

近年來，新鄉縣立足縣情實際，本著合作、共享，讓城鄉居民享受更好居住條件的思路，積極探索不同類型的住房建設模式。

模式一：集體建設模式。典型代表是人民公社發源地七里營鎮劉莊村。多年來，劉莊村一直保持著“人民公社”集體經濟管理模式，由村集體集中資源、統一管理、合作共享。在新村住房建設上采取“集體投資、統一建設、按戶分配、拎包入住”，自1976年開始第一臺新農村住宅建設以來，目前已規劃建設了400套第三代住房——全框架結構，抗震強度大于八級，配有中央空調、信息網、路網、電網、輕音樂、集中供熱供氣、供水排水、生活廢水處理、休閑健身廣場、中心花園、安保全天候監視系統等設施完備的現代化、智能化、花園式農民別墅。現在，全村人已全部入住新村別墅，每戶472平方米，人均120平方米。居民共享免費住房的同時，實行集體現金分配，福利共享，統一提供就業、上學、醫療等50項福利待遇。

模式二：共建共享模式。典型代表是龍泉新農村住宅，在老村基礎上統一規劃、集體補貼、村民自建、設施共享。按照城市社區標準，村集體對水、電、路等基礎設施和教育、文化、衛生等社會事業設施進行統一規劃整合、資源共享，節余出的土地由村集體發展經濟，反哺住宅建設，實現良性循環。目前，龍泉村已建成農民別墅住宅960套，水、電、路、通訊、寬帶等配套功能和教育、醫療等公共服務完善，綠化率40%以上。

模式三：招商代建模式。典型代表是朝陽社區。翟坡鎮東大陽村是原來是一個集體經濟相對落后的行政村，為推進農民住宅建設，該村采取與房地產開發企業合作共建模式，由開發商投資規劃建設了朝陽社區6幢11層小高層，安置居民近500戶，由集體統一配套道路、供排水、電力、綠化、天然氣、太陽能路燈等設施。村民騰出的老宅基地，由村集體與開發商共同開發建設。

模式四：合作共建模式。為了滿足群眾住房需求，改善城鎮區形象，近年來新鄉縣積極與正商集團、融創置業等大型房地產開發企業合作，本著公平合理、互惠互利、風險共擔、利益共享原則，由政府負責拆遷、安置和儲備土地，開發商優先承接、開發建設，謀劃了古固寨鎮區開發等城中村改造項目，目前項目正在實施。

模式五：共享合作模式。去年以來，《人民周刊》創新智庫選定新鄉縣作為中國特色住房合作社研究試點之一，天福集團和新鄉縣政府在全國率先舉起了“中國特色住房合作”的大旗，啟動實施了新鄉美好生活家園項目。該項目以百姓安居樂業為總要求，采用中國特色住房合作社模式，通過共建合作平臺、有效整合資源、減少中間環節和實施精細化管理，運用共享的理念、市場的辦法、集合眾籌的模式，共同打造不同于傳統房地產開發的新模式，切實降低房價和居住成本、解決長期困擾中低收入人群的購房難問題，并將金融、醫療、教育、健康引入社區，滿足低收入群體對優質住房的需求。

三、放眼未來，努力為居民創造更加美好的居住環境

中國特色住房合作與傳統合作社不同，它既不是單純由政府主導的福利房，也不是簡單的自建房聯盟，而是有開發企業主導整合各種資源、優化要素配置，政府參與提供政策支持并全程監督，合作各方通過共享經濟的形式來實現，我們稱之為新時代中國特色住房合作模式。

（一）安居——滿足群眾居住的基本需求。“居者有其屋”，解決中低收入者的住房問題，是推進住房建設和發展的根本出發點和落腳點，我們堅持共享、合作理念，繼續探索實踐新型住房建設。在繼續實施集體建設、共建共享、招商代建、合作共建等住房建設模式同時，加快推進新鄉美好生活家園項目，支持天福集團探索經營模式、創新住房產品，傾力打造宜居、宜業、宜學、宜養、宜游“五宜主題”的夢想小鎮，筑就人人買得起、人人住得起、人人安居樂業的美好生活家園，最大限度滿足居民對美好生活的向往。

（二）樂業——產城融合滿足群眾的更高需求。安居才能樂業，樂業才能更好安居。在解決基本住房問題的基礎上，在新建社區中配套就業指導中心、職業培訓中心和創業空間，通過社區內部體系循環或與社區周邊地區資源的充分整合，針對住宅社區不同層次人群提供類別化、具體化就業崗位。同時，借助農村集體產權制度改革政策，積極探索集體和村民入股、合作等方式，將土地等資源流轉給房地產開發企業，用于發展一二三產，反哺提供就業崗位，實現產城融合發展，真正達到人民群眾安居樂業的目標。

（三）和諧——營造舒心安全的居住環境。新型共享住房合作，不僅體現在資金眾籌上，還將包括打造“人人參與、人人為公”的和諧社區環境。依托房地產住房建設項目，致力探索一種新的鄰里中心經營模式，在尊重社會公共秩序和市場經濟規則的基礎上，積極營造講信修睦的人際關系、人得其所的社會保障、人人為公的社會道德、各盡其力的勞動態度，讓居住者住得舒心、安心、放心。

（四）創新——運用信息技術打造新型智慧社區。模式的創新往往離不開技術的支撐。充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，積極打造精細化、智能化社區，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，形成基于信息化、智能化社會管理與服務的新管理形態，解決社區管理中“人力所不能及、人力所無法及”的實際問題，讓居民足不出戶即可享受家政、商貿、餐飲等社會服務，實現社區精細化、智能化管理。

（五）包容——支持和發展多種住房模式，滿足不同類型的居住需求。一切發展中的事物都存在矛盾，變革的路上也從不缺少起承轉合。一個新政策、新模式的實施，總會遇到這樣或那樣的問題。我們堅持包容并蓄，勇于探索，敢于嘗試，尊重市場規律，堅持民生導向，在各方共同的努力探索實踐下，住房終將回到“房子是用來住的、不是用來炒的”理性定位，實現老百姓安居樂業的愿望和夢想。

我們看到的，正在主導著當下；我們為之努力的，將引領走向未來。時代在發展，需求在變化，觀念在革新，人民群眾對美好居住的向往，為我們推進住房模式的改革創新提出了新的更高要求。我們始終堅持“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”改革方向，攜手天福集團，發揚“人民公社”和史來賀精神發源地的改革創新精神，加快推進新鄉美好生活家園項目建設，為中國特色住房合作模式理論和實踐的結合提供新鄉縣視角。