淺析我國房產稅改革問題及改革方向

鐘惠平

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。我國最早的房產稅征收記載在中國古籍《周禮》上，所稱“廛布”即為最初的房產稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產稅性質。1949年中華人民共和國建立后，政務院發布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院發布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。

由于房地產稅稅源相比于其他稅種的水源更加穩定、廣泛、充足，因而世界上絕大多數國家都征收房產稅。中國也計征房產稅，但是發展并不成熟，近年來，我國對房產征稅進行了大刀闊斧的改革。

一、我國房產稅征收的不合理處

1.稅權劃分不合理

我國房產稅的立法權集中在全國人民代表大會及常務委員會，地方政府僅僅可以對房產稅扣除部分進行因地制宜地確認，導致稅權劃分不合理，不利于調動地方政府的積極性和主動性，無法有效地發揮稅收的調節和財政作用

2.房產保有環節征稅的缺失

目前我國房地產征稅具有在流通環節稅種多、稅負重的特點。我國房地產的流通環節多，流通中稅種多導致這些成本和費用的承擔都轉移到了最后的購買者身上，但是在房屋的持有環節稅負輕，刺激投資者囤房，投機氛圍濃厚，房屋需求越來越緊張，進一步刺激房價攀升。因此，我國的房產稅的征收沒有壓低不斷上升的房價。反而加重了房屋剛性需求者的負擔。

3.計稅依據不合理以及配套設施不完善

我國現行房地產征稅制度按照從價計稅和從租計稅，近年來，隨著房地產市場的繁榮，房地產市場價值大幅度上升，租金收入也是如此。房產稅的計稅依據應該是房屋市場價值，而非是房產的原值。如果要解決這一問題，必須要建立統一的不動產登記制度，近年來，我國一直在推進這一工作的實施，但到目前為止，并未建立統一的房產登記制度。這為多套房產的持有人提供了避稅空間。此外，我國房產也缺少專業、健全的評估機制，給應納稅者謊報房價，逃稅的空間。

4.地方政府的盲目性

地方政府依靠盲目擴大政府收費權限和規模來保證政府職能的實現，導致房地產稅費機構不合理，產生費擠稅現象。我國土地實行國有制，土地出讓金的征收，使得政府熱衷于賣地，追求地方政府資金充裕。而由于政府的高價土地出讓金，進一步促成了房產價格泡沫。消費者承擔的高額房產價格中地價占了很大一部分。

5.法律法規的缺失，民眾的稅收意識淡薄

雖房地產發展繁榮，但是缺乏健全的法律法規規范房產稅的征收。目前，我國現行房產稅、城鎮土地使用稅適用的法律分別為《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，法律的級次不高，影響到法律的剛性和效力的發揮。而且，因為我國稅制并不完全為民眾所得知，還存在著許多隱形稅負也不被人們所了解，人們對稅收并不存在一個客觀、公正的看法，導致稅收意識淡薄，許多人為了避免自身財富的流失，采取避稅手段，造成我國稅收收入的流失。

二、國外房產稅征收經驗借鑒

1.美國

美國房產稅是地方政府的一項傳統稅收。地方政府根據各自實際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于地方政府職能的實施以及提供公共品，滿足公共需要的規模和質量水平。美國房產稅的稅率由州和地方議會根據本地財政需要制定，因此各地稅率高低不等。同時，稅率也可以隨著經濟周期的變化做出相應調整。在經濟繁榮時期，房地產行業會更加繁榮，房價攀升，稅源相對充足，此時政府可以通過降低稅率防止房屋所有者或者使用人承擔過大的稅負。在經濟不景氣時，房地產行業相對疲弱，稅源來源不足，此時可以通過提高稅率來增大政府的財政收入，彌補財政赤字，防止公共服務的提供資金不足。

2.穩定的德國房產稅政策。

在德國，房產稅征收分為交易環節和持有環節。稅負在交易環節較重，在持有環節較輕，可以有效地抑制投資者利用房地產投機的行為。德國還專門規劃福利房用地，并要求開發商開發后以低價供給低收入家庭，解決了低收入人群的住房問題，保障了低收入者的福利。

3.俄羅斯

俄房產稅實行差別稅率，房產評估價格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產，則以所有房產評估價格之和作為稅基來計算房產稅。換言之，擁有多套房產的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規定稅率范圍，地方政府則在國家規定的稅率范圍內自行制定該地區的房產稅稅率。俄羅斯特殊群體享受房產稅減免優惠，如前蘇聯和俄羅斯英雄、衛國戰爭老戰士、一級二級傷殘人士、現役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。

三、改革方向

1.將房產保有人規定為納稅人

國外為了加速房產的流轉，以房產的保有人為納稅人。房屋的使用人作為公共服務的實際享用著需要支付一定的房產稅。長期以來，中國房地產的稅收大部分集中于開發和交易環節，保有環節的稅收較少，這是推動中國房價高漲的主要因素。因此，在保有環節上開征房產稅，從一定程度上可以將房價這只“猛虎”控制在“籠中”。

2.明確征稅對象，擴大征稅范圍

我國只對經營性房產進行征稅。人們通過房地產進行炒房，賺取投資收益。哄抬房價，囤積房源，擾亂市場規律，損害消費者利益

3.構建完善的房地產價格評估制度

對房產進行征稅必須要建立統一的不動產登記制度，近年來，我國一直在推進這一工作的實施，但到目前為止，并未建立統一的房產登記制度。這為多套房產的持有人提供了避稅空間。此外，我國房產也缺少專業、健全的評估機制，給應納稅者謊報房價，逃稅的空間。

4.實行累計超額稅率

打擊炒房行為，有效遏制高房價，以人均面積作為征稅的衡量標準。按人均居住面積為標準，超房產稅過了平均居住面積，就得繳納房產稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實行累進稅率制度。另外，要規定相應的減免制度。