房產代理公司預算管理實施研究

張曉偉

摘 要：為保持房地產市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范化解房地產市場風險，2018年針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。房產代理公司受國家宏觀政策影響較大，本文通過對預算管理實施問題的分析研究，發(fā)揮預算的控制作用，實現(xiàn)公司經濟效益的持續(xù)增長。

關鍵詞：房產代理公司 預算管理 預算實施

一、引言

預算管理指企業(yè)以戰(zhàn)略目標為導向，通過對未來一定期間內的經營活動和相應的財務結果進行全面預測和籌劃，科學、合理配置企業(yè)各項財務和非財務資源，并對執(zhí)行過程進行監(jiān)督和分析，對執(zhí)行結果進行評價和反饋，指導經營活動的改善和調整，進而推動實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的管理活動。

面對宏觀政策及市場的不斷變化，房產代理公司為保持良好的經濟效益，不至于在激烈的市場競爭中被淘汰，在日常管理中引入預算管理勢在必行。

二、建立預算組織機構

預算管理作為一種管理控制系統(tǒng)，要使其能夠得到有效地運行，需要建立預算組織機構。建立預算管理委員會、預算管理小組，推動預算管理在整個公司實施。

預算管理委員會由決策層班子組成，成員可包括總經理、副總經理、財務負責人等。預算管理委員會下設預算管理小組，負責日常預算事務的處理，財務負責人擔任預算管理小組組長，預算管理小組成員由各部門預算負責人擔任。

筆者曾任職的公司為蘇州最大的地產綜合服務企業(yè)，所代理項目達60余個。公司按項目所在地區(qū)分為若干區(qū)域事業(yè)部，以加強對項目的管理。各項目負責人負責所在項目的預算管理。

三、預算編制和審批

預算管理委員會在每年第四季度初，根據(jù)公司下年度總體規(guī)劃，提出下一年度預算總指標，并將總預算指標分解。

各獨立預算單位根據(jù)公司預算總指標和分解指標 ，并按預算編制原則和方法，做出相關預算假設，編制本單位預算。銷售及到賬傭金收入目標既要結合項目推案的實際情況制定又要有一定的目標指導意義，正常銷售的項目應該確保一定的利潤。

事業(yè)部及預算人員將上述預算進行審核匯總后，提交給預算管理委員會進行復審。

預算管理委員會討論通過年度預算總方案，并報董事會批準后，由財務部將預算指標下達到各獨立預算單位開始執(zhí)行。為增強各級部門負責人的責任感并調動其積極性，可通過逐級簽訂軍令狀的方式，確保預算目標的實現(xiàn)。

四、預算調整

（一）預算調劑

各獨立預算單位應嚴格控制費用支出，各項目費用當月有節(jié)余的，可以結轉下月使用，未經預算日常管理部門審核，財務負責人批準，嚴禁各項目費用之間相互替代使用。經審批后的預算調劑方案可相互進行調劑。

（二）預算追加

各責任部門的預算需要進行調整的，經分管領導同意后向預算日常管理部門遞交預算調整申請，詳細說明要求追加調整的理由、項目、額度、時間和以后彌補預算的保障措施。由預算日常管理部門審核后報預算委員會審核確認，再報預算委員會審批。預算的追加涉及到公司總預算的重大變更時，調整公司預算。

（三）預算重大調整

當項目因客觀情況導致推案進度等發(fā)生巨大變化，致使銷售、傭金收入指標年度內與預算有較大偏差的，可以申請預算調整。在公司預算重大調整時召開由公司總經理主持的預算調整會議，預算調整后應形成書面決議，并編制新的調整后預算表，編寫調整說明。

五、預算控制和考核

（一）信息跟蹤

預算日常管理部門根據(jù)預算責任單位建立執(zhí)行統(tǒng)計臺帳，設專人負責跟蹤，并及時進行反饋和通報。

對于各項費用及固定資產資金的使用，要求按預算的具體項目詳細紀錄預算數(shù)量、金額、實際發(fā)生數(shù)和結余，并按月控制。

預算執(zhí)行過程中，各預算責任中心應組織專門人員進行及時檢查、追蹤預算的執(zhí)行情況，預算管理小組應及時形成預算差異分析報告報預算責任部門的責任人。

（二）預算分析例會

公司預算管理小組定期召開例會，對收入、成本費用、人均績效等指標執(zhí)行情況進行分析，討論改善措施，以保證預算目標的實現(xiàn)。

（三）預算的考核

考核工作由公司人事部門進行，財務部配合，財務部將每月財務指標執(zhí)行情況發(fā)送人事部門。考核完成后以公司的名義，下發(fā)考評結果。

考核與軍令狀、預算月度分解指標緊密相連，根據(jù)預算指標的完成情況進行考核打分，作為各級部門負責人的重要考核分數(shù)。考核分數(shù)與獎金掛鉤，根據(jù)考核分數(shù)的高低對獎金進行一定比例的上浮或下降。同時，考核結果可與有關預算責任人的任免、升降、獎懲掛鉤，以得到各部門對預算的重視及支持。

六、預算控制要點

（一）成熟項目

房產代理公司屬于典型的輕資產運營，人員的工資及傭金占運營成本的比重較大，約占80%左右。財務部門可根據(jù)預算收入目標并參考歷史數(shù)據(jù)，提出人員配置的建議，避免人員冗余造成的成本浪費。

（二）新接項目

新接項目需將年度銷售目標分解至每月，在預算編制時上報項目每月需配備的人員及傭金收入，并據(jù)此編制費用支出，包括人工成本、行政管理費用、固定成本。避免新接項目成本支出因無預算而缺乏控制，影響企業(yè)業(yè)績的達成。

（三）尾盤項目

通過每月人均績效數(shù)據(jù)提出人員優(yōu)化建議，對于人均收入不佳的項目，結合項目生命周期，優(yōu)化人員配置，特別是尾盤階段的項目保持最佳的人員數(shù)量，避免虧損的發(fā)生，多余的人員可安排至處于強銷期的樓盤。

（四）完善費用標準

針對各項費用制定標準，避免預算編制時缺乏依據(jù)，隨心所欲。如員工傭金可根據(jù)項目地理區(qū)位、銷售難度等制定不同的提傭標準，上報管理層審核。差旅費、業(yè)務招待費、員工福利、銷售人員工作服裝等制定公司統(tǒng)一的標準，預算人員可根據(jù)出差頻率、銷售收入、人員數(shù)量編制預算，提高預算的準確性。

七、結束語

預算管理作為一項良好的管理工具，企業(yè)通過全員參與，發(fā)揮其控制、激勵、考核等功能。面對宏觀政策及市場的不斷變化，加強預算的日常信息跟蹤，完善月度考核機制，促使業(yè)績不發(fā)生大的偏差。發(fā)揮預算管理在經營決策中的指導作用，控制項目成本費用支出，避免不必要的浪費，提升公司經營業(yè)績，實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標。

參考文獻：

[1]劉玉梅.預算管理在企業(yè)中的應用研究[J].企業(yè)改革與管理.2016（3）.

[2]王珊珊.企業(yè)預算管理中的問題及對策分析[J].企業(yè)改革與管理.2015（05）.

[3]財政部.管理會計應用指引.經濟科學出版社.2017（11）.