境外房地產稅收主要制度設計及經驗借鑒

張存省

摘 要：本文通過對境外國家及地區房地產稅收制度的研究，選取較有代表性的幾個國家及地區，以美國、英國、香港三地房產稅制度為例，進行對比分析。總結其制度設計的特點和長處，由此總結出一系列的政策建議，以期對我國全面推開房產稅有所借鑒。

關鍵詞：房地產稅 制度設計 稅率

當今世界，房地產行業是各國國民經濟運行不可或缺的一個部分。由于各國歷史、人文、環境因素的不同，房地產稅稅收制度也有所差異。我國房地產稅起步較晚，落后于西方發達國家。通過學習這些經驗，可以給我國改革一些現實的啟示。

一、美國房地產稅在

擁有最完備房地產稅制的國家是美國，它實行分稅制。房屋本身就是課稅對象，房屋的產權所有人是納稅人，由于房屋和土地是直接的課稅對象，加之稅務機關有權將房產直接沒收拍賣充抵稅款，所以房地產稅的征收率是100%。美國房地產稅的計稅依據是房屋的評估價值，以評估價值的一定比例征收，這一比例由州以下的各級地方政府核定。但稅率十分復雜，通常情況下在0.8%～3%的水平，大部分地區是1.5%。現實是，各地州政府確定一個稅率的范圍，州以下的各地政府本著“量出為入”的原則結合上一年度財政支出和收入計算出本年的稅率。它并不固定，根據當年財政支出、房屋供需關系不斷變動調整。

美國房地產稅的征管和房屋價值的評估是分開的，且評估有一套嚴格的法律。評估人員通過計算得出評估價值，為房地產交易提供一個權威標準并為稅務機關征收提供依據。評估的方法主要有三種：資本還原法、市場價格法、重置成本評估法。對于個人住房的評估主要采取市場價格法。

二、英國房地產稅

英國的房地產稅不僅是地方主體稅種，中央政府有時也會征收。地方征收的是房屋稅，該稅課稅對象是房屋，計稅依據是房屋的評估價值，評估過的房產除發生重大變動一般在一段時間內不會再被重新評估。重新評估過后的房產稅總收入不會因為重新評估而增加，這是英國房地產稅與其他國家的不同之處。與美國相同的是，英國的房產稅稅率各地不同，而且每年都會有所變動。一般都是由中央政府制定一個稅率的最大值，各地政府根據每年財政收入與支出的差值確定相應的稅率。各地的政府有權結合經濟狀況與財政收入調整房地產稅稅率。房產稅應納稅額的大小主要受稅率和房屋類別的影響。英國政府按評估價值將房屋分為8類，每類都有不同的征收比例。

三、香港房地產稅

在香港，差餉是真正意義上的房地產稅，物業稅和利得稅則是屬于所得稅。1845年，英國政府開始向擁有房屋的當地居民征收房產稅，所收稅額用來支付當地警察工資以及警局日常開銷。現今，差餉的課稅對象仍然是居民擁有的房屋，但其用途已經擴展到財政支出的各個部分。差餉的課稅對象是土地與房屋，納稅義務人是物業所有人，或者房屋使用者。應課差餉租值是差餉的計稅依據，該租值由香港差餉物業估價署每年定期重估。它是指特定的房屋被空置出租時能夠獲得的租金市場價。應納差餉額是應課差餉租值乘差餉率得到的。地租的課稅對象是土地，納稅人是房地產所有者或者差餉的繳納者。地租的租金是應課差餉租值的3%，地租會隨著應課差餉租值的變化而變化。如果納稅義務人既要繳納差餉又要繳納地租，稅務機關可以將兩稅合并征收。

四、域外房地產稅制經驗對我國的啟示

通過借鑒國際先進的房地產稅收制度，對于進一步完善我國房地產稅收制度具有非常積極的意義。以下是三個地區房地產稅制對我國改革的啟示。

（一）房地產稅應當為地方政府提供穩定的財政收入

不論是美國、英國還是香港，地方政府財政收入中絕大多數都來自不動產稅收入。近年來我國房價居高不下，許多人希望改革房地產稅可以起到調控房地產市場、抑制房價的作用。決定房價的因素非常復雜，包括地段、基礎設施、升值空間等等。不能把調控房價的重任寄托在對房產稅的改革上。房地產稅最基本的功能還是為地方政府提供穩定充足的財政收入，彌補政府提供公共服務的成本。

（二）房地產保有環節稅負重，流轉環節稅負輕

就以上三個國家的房地產稅制來看，重保有輕流轉是共同特征。這樣做的好處既可以提高土地的利用效率，提高房屋所有者對房屋的利用率，另一方面由于房地產持有成本增加，房產的投機者可能會減少投機行為，從而防止房價持續上漲。以美國為例，持有房產就必須繳納房產稅，地方財政收入的70%來自于財產稅，而房產稅流通環節的稅收只占房產稅收入的4%。這種重保有、輕流轉的做法大大降低了土地的閑置率，促進了房地產資源的合理配置，對于調節收入分配有一定的積極意義。

（三）各國房地產稅制普遍都是“稅基寬、計稅依據合理、稅率低”

稅基寬的涵義就是普遍征稅，只有將所有符合條件的應稅土地房屋都納入房地產稅的征稅范圍當中，才能實現稅收的公平。稅基廣泛的房地產稅應當是農村和城鎮的土地都要交稅，自住和經營的房屋都要交稅，普通住宅還是高檔住宅都要交稅。計稅依據應當是房屋的評估價格，這樣才能反映房屋在市場中的真實價值。稅率的設計應當與部分公共服務支出相匹配。例如，香港將差餉收入用于警察的薪金以及維持警局的日常開支。在確定稅率時還應當考慮納稅人的實際能力，本著量出為入的原則，將稅率設計與公共服務支出相對應。

（四）統一、健全的稅源監控制度

世界上大部分國家對房地產稅稅源監控的重心都放在了房屋產權登記、房地產價值評估這兩個環節。美國和英國已經建立起了全國聯網的房地產產權登記信息庫，稅務部門準確掌握了絕大多數納稅人的信息，這就從源頭上杜絕了偷漏稅的產生。全國聯網系統可以對納稅人的房屋涉稅信息進行篩選、對比、查找、評估。對于房地產價值的評估更是直接影響到房地產稅收。許多國家設立了房地產價值評估機構負責對房屋土地的市場價值進行評估，并定期由稅務部門負責監督。這么做的好處是既體現了評估機構的獨立性，由體現了稅務機關的強制性和權威性。這些制度和舉措都值得我國借鑒。

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