加油站收購避險有方

○ 文／朱 彬

結合加油站收購中的一些實踐，本文對簽約主體、土地使用權等常見問題的法律審查進行系統性梳理，以供參考。

加油站收購，一直以來是各大石油公司快速擴大成品油零售市場必不可少的手段。但由于對加油站收購的概念和法律關系存在理解偏差，往往雙方簽訂合同后會產生一定的糾紛。本文結合中國石油云南銷售公司在加油站收購中的一些實踐，對簽約主體、土地使用權等方面針對常見問題的法律審查進行系統性梳理，以供參考。

加油站收購中，涉及的簽約主體、土地使用權以及房屋產權都需要逐項梳理，然后才能進行簽約。 攝影/陳 浩

簽約主體必須為合伙權利人

2016年7月，云南銷售公司在收購曲靖宣威某加油站時，遇到這樣的情況：雖然《土地登記卡》和兩份《國有土地使用權》上的土地使用權人均為“宣威市祥達有限公司加油站”，但查詢其工商檔案時發現“宣威市祥達有限公司加油站”為“云南祥達建工集團有限公司”的分公司，且“宣威市祥達有限公司加油站”已于2004年3月19日注銷。由此，加油站的實際權利人應是“云南祥達建工集團有限公司”。

按照我國《合同法》第一百三十二條相關規定精神，在我國能夠簽訂加油站收購的簽約主體必須是對加油站經營權享有所有權或者處分權的合法權利人。權利人可以是最初取得立項批復的權利人，也可以是合法流轉后并依法取得成品油零售許可經營資質的權利人。

此案例中，“宣威市祥達有限公司加油站”不具備簽約資格，必須有實際權利人，即“云南祥達建工集團有限公司”授權或由實際權利人簽訂相關合同。因考慮到稅收及其他問題，雙方最終協商，由其實際權利人“云南祥達建工集團有限公司”簽訂相關合同。

由此，總結加油站收購過程就簽約主體方面的審查，應注意兩點：若待收購加油站經營權與資產的權利人不一致時，需分別就經營權和資產的權利人簽訂轉讓合同；當加油站經營權與資產的權利人一致時，根據資產權利人的不同形態，明確簽約主體。例如，企業法人是出讓資產的單獨所有人，簽約主體就是企業法人。若登記的資產權利人為分公司或分支機構，必須取得法人的授權后，方可將其作為簽約主體，需按照具體情況具體操作。

土地使用權須屬于出賣人所有

2017年10月，云南銷售公司對曲靖富源某加油站收購的前期調查過程中，發現該加油站在當地國土資源局檔案中找不到《國有建設用地使用權出讓合同》和履行土地出讓金證明及相關稅費的繳納憑證。當地國土資源局明確告知如無法補充提交的情況下，無法辦理過戶。

我國《合同法》第一百三十二條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”第一百五十條規定：“出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務?！?/p>

根據上述法律規定，加油站出賣方對其轉讓的加油站必須保證對加油站資產享有所有權或合法處分權；必須保證加油站資產不存在權利瑕疵。由此，鑒于此宗土地使用權存在的重大瑕疵，須待權利人完善后收購事宜才能進行，此收購項目暫緩推進。

2016年5月，云南銷售公司在收購曲靖會澤某服務區加油站時，發現該加油站所在土地的使用權辦理了抵押登記，為第三方債務提供抵押擔保。根據這種情況，云南銷售公司最終與債權人、債務人三方協商后，簽訂了三方協議，由我方直接支付相應款項給債權人，債權人解除擬收購土地的抵押登記。權屬明確后，雙方于2016年11月簽訂了相關收購合同。

2018年1月，云南銷售公司對曲靖東山鎮某加油站的收購過程中，發現加油站所在土地的使用權證上僅有“廣某”個人。但經核實，該土地使用權的取得時間是在其及配偶夫妻關系存續期間取得，根據我國《婚姻法》的相關規定，系自然人“廣某”與其配偶共同共有，收購時須與夫妻二人共同簽約。最終，我方要求“廣某”與其配偶做了相關公正，并于2018年4月與其夫妻二人共同簽訂相關收購合同。

加油站為企業固定資產，其中土地價值占據相當大比重，在收購時對土地使用權審查應注意幾點問題：對加油站所在土地的性質及規劃用途審查，盡量避免收購所在土地為“農村集體土地”及與規劃用途不符的加油站，若必須收購也需在依法轉換用地性質，取得合法手續后再行收購；對出讓方取得加油站土地使用權的方式進行審查。比如，若加油站所在土地使用權的取得方式為“劃撥”，若需轉讓則需出讓方在具備法定情形，并經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，履行相關程序，補交土地出讓金及相關稅費后方可轉讓。除此之外，在土地使用權方面，對加油站所在土地使用權的權屬憑證、轉讓的土地使用權上是否設置有抵押擔保物權、所在土地使用權剩余年限、所在土地使用權出讓程序均要進行審查。

房屋產權注意是否為臨時性建筑

以上無論是簽約主體，還是土地使用權均是在加油站收購過程中，最為常見的法律審查。除此之外，還有對加油站內房屋建設手續的審查。這方面相對來講，出現的糾紛的情況較少。

根據《中華人民共和國城鄉規劃法(2015年修正)》第三十六到四十一條的規定，一個合法的建設項目需申領有《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等證件材料。在收購加油站內建筑物時，需要求出讓方提供相關建設手續。否則，將面臨被認定為非法建筑、違章建筑的法律風險。

值得一提的，房屋產權在審查時需要注意加油站是否是臨時建筑。若加油站內有臨時建筑，需要求出讓方提供臨時建筑的批準許可文書，并核查批準使用期限、內容，若未在批準使用期內拆除或未按批準內容建設，收購后可能面臨行政處罰的風險。

除此之外，還需對加油站收購中經營權的問題進行審權。例如，加油站未取得商務部門關于核準新建或改擴建加油站的商務立項及項目選址批復，此種情形下，加油站為非法，未取得加油站立項批復。此外，取得商務部門關于核準新建或改擴建加油站的商務立項及項目選址批復后，但未取得《成品油零售經營批準證書》，或者在經轉讓后作為后續主體的出讓方未變更取得后續主體的《成品油零售經營批準證書》。此兩種情形下的出讓方，均不具備加油站經營資質。具體審查過程中，擬收購加油站必備經營證照和相關立項審批手續是否齊全。若不齊全，通過后續整改能否取得缺失證照，以及相關證照是否經過正常年檢等。