如何挑選波爾多酒莊以及相關(guān)費(fèi)用

文 李莉娟、Carmen 編 薛佳敏

如今中國對(duì)波爾多的酒莊投資這么火熱，可是如何挑選一個(gè)滿意的酒莊，學(xué)問可多了！既要明白收購酒莊的目的、用途，還要清楚收購的模式，了解葡萄園的市場(chǎng)價(jià)格，前后期的投資費(fèi)用多少，才能買到心儀的酒莊。

Chinese investors are still having strong wills in buying vineyards in bordeaux. But how to choose a winery in Bordeaux? To choose a satisfactory winery, you must clarify your purpose and the use of buying winery, the mode of acquisition, price of the vineyard, and the investment cost in the early and late period.

在上期雜志的酒莊盤點(diǎn)中曾提到，“截至2018年7月底，共158家法國酒莊被中國大陸資本收購，其中有146座在波爾多。波爾多葡萄酒莊市場(chǎng)中所占的比例極高”。如今中國對(duì)波爾多的酒莊投資這么狂熱，所以如何收購酒莊的話題不妨從這一中國投資者最熱衷的產(chǎn)區(qū)說起。該如何挑選波爾多的酒莊，這可是一門學(xué)問??！有很多投資者來法國多次，為了選擇一個(gè)自己滿意的酒莊，可沒有少花精力。所有的酒莊都不可能是十全十美的，除了前期的收購價(jià)格，后期的改造可也得多費(fèi)心思。

首先要明白，為什么收購酒莊？用途是什么？

購買酒莊，購買的是一個(gè)生產(chǎn)葡萄酒的工具，如果沒有酒的產(chǎn)出，一個(gè)酒莊就失去了它的靈魂價(jià)值。投資者買酒莊的原因是多樣化的：擁有一個(gè)法國的城堡，體味法國這個(gè)浪漫國度的生活；又或者是想要經(jīng)營(yíng)葡萄酒商貿(mào)或投資移民等。但是總的來講，就算不為了投資回報(bào)，收支平衡至少也是一個(gè)最低限度的期望值吧。所以，前期的盡職調(diào)查，企業(yè)未來的戰(zhàn)略制定和銷售計(jì)劃對(duì)于收購酒莊就是對(duì)于未來布局的一個(gè)鋪墊。

全盤計(jì)劃的制定，不僅是調(diào)查即將收購的酒莊，買家自己的實(shí)際情況也需要和收購項(xiàng)目有承接點(diǎn)。目的不一樣，需求也不一樣，當(dāng)然對(duì)于酒莊的要求也是不一樣的。不得不說，中國的葡萄酒市場(chǎng)非常大，但顧客對(duì)酒莊的生產(chǎn)以及銷售也是要結(jié)合市場(chǎng)以及消費(fèi)群體的。

酒莊收購之后有什么用途呢？有的中國企業(yè)或者個(gè)人購買酒莊是為了接待客戶或是家人來法國度假使用，有的是為了讓自己在海外有一些投資項(xiàng)目，還有的就是個(gè)人對(duì)葡萄酒的純粹愛好，而絕大部分投資目的少不了地產(chǎn)投資的思維模式，畢竟中國人可是全世界對(duì)土地最有情結(jié)的民族了。

目的搞清楚了，投資就有目標(biāo)了。葡萄園交易的是企業(yè)收購并購項(xiàng)目，不是單單的買塊地那么簡(jiǎn)單。在整個(gè)收購過程中，可以自己交易。當(dāng)然，如果你覺得麻煩，也可以找專業(yè)的葡萄莊園的交易公司，就是所謂的“中介”，葡萄園交易的“中介”和一般的房產(chǎn)中介很不一樣。

個(gè)別專業(yè)的酒莊收購公司不僅包辦收購項(xiàng)目，還有后期相關(guān)售后服務(wù)的提供，如：酒莊管理，人才招聘等，而且還提供很好的中文服務(wù)，在審計(jì)，法律，財(cái)務(wù)，資源等各方面都有很專業(yè)的人士參與其中。在中國買房租房，好的房源基本都掌握在“中介”手里了，在國外，“中介”更是擁有強(qiáng)大的資源和服務(wù)能力。所以如果真要進(jìn)行海外投資的，建議可以找專業(yè)的公司進(jìn)行運(yùn)作，可以節(jié)約時(shí)間，金錢和精力。

酒莊收購的三種模式是什么？

收購酒莊的模式其實(shí)不是我們想象的那么單一。首先講講酒莊出售的三種模式：

a. 城堡帶葡萄園的。這種又要葡萄園好，又要城堡漂亮的，價(jià)格也是相對(duì)于偏高的。因?yàn)閱为?dú)的城堡，好找；單獨(dú)的葡萄園更好找；但是要兩全其美就比較難了。所以考慮“組合拳”的形式也是不錯(cuò)的收購計(jì)劃。

b. 單買城堡，不帶葡萄園，但是有幾公頃的森林公園。地稅和住宅稅大概每年3000歐左右。

c. 單買葡萄田和酒窖。這種基本就沒有高大雄偉壯麗的城堡了，完全就是為了生產(chǎn)葡萄酒而投資的。波爾多這種葡萄田加酒窖的是最多的，如果純粹是為了生產(chǎn)葡萄酒，推薦直接購買葡萄園。

“組合拳”：這種模式也是現(xiàn)在越來越多的買家考慮的。比如在靠近波爾多市區(qū)和機(jī)場(chǎng)，購買一個(gè)漂亮的城堡，方便辦公或者方便客戶下榻城堡居住，然后再去好產(chǎn)區(qū)購買優(yōu)質(zhì)的葡萄田生產(chǎn)葡萄酒，而且這不影響酒莊與葡萄田之間的連帶關(guān)系，并且也是合法的。這樣的話就達(dá)到了兩全其美的效果：畢竟客人來波爾多，他們也不可能天天呆葡萄園里面，更多的是來感受城堡，和波爾多的法式風(fēng)情和文化。本來坐飛機(jī)就要顛簸10幾個(gè)小時(shí)，轉(zhuǎn)機(jī)不算，還要再坐2小時(shí)汽車去偏遠(yuǎn)的城堡，對(duì)于客戶來說會(huì)非常的勞累。所以有投資者就在市區(qū)附近買下的城堡四周種滿可以食用的葡萄，感受另一種葡萄園的風(fēng)格，而把更多的專業(yè)制酒的精力放在了郊區(qū)的葡萄園。

那么收購酒莊的模式又是什么呢？一種是資產(chǎn)收購，另外一種是公司股權(quán)收購。

資產(chǎn)收購購買的是酒莊的土地、城堡以及釀酒的機(jī)器設(shè)備。自己成立一個(gè)在法國的公司，然后把以前酒莊的品牌、員工、庫存、銷售渠道等連同資產(chǎn)納入新公司內(nèi)。

公司股權(quán)收購，看似簡(jiǎn)單，但是要詳細(xì)地了解這個(gè)公司原來的公司狀況，潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如潛在負(fù)債、應(yīng)收賬款和庫存情況等，所以花在做審計(jì)的費(fèi)用有時(shí)候非常大，甚至超過了地產(chǎn)交易稅的錢，消耗在上面的時(shí)間非常長(zhǎng)。所以在波爾多的酒莊收購中，95%的案例都是采用了資產(chǎn)收購的模式。

酒莊出售的理由是什么呢？

酒莊出售的理由大概分為4類：

a. 莊主年紀(jì)大，無后人繼承。這個(gè)其實(shí)占了很大比例，甚至你還會(huì)看到75歲的老莊主，自己在收割季幫忙挑葡萄梗的場(chǎng)面。由于時(shí)代不同，莊主們的孩子大多都做其他的行業(yè)去了，而相對(duì)于酒莊屬于農(nóng)業(yè)，他們的子女大多都比較少地繼承家族產(chǎn)業(yè)。

b. 財(cái)產(chǎn)分割。比如老莊主去世，家里的繼承人一半堅(jiān)持繼續(xù)，另一半堅(jiān)持結(jié)束產(chǎn)業(yè)。平衡不了的時(shí)候，要不就是堅(jiān)持繼承的家人收購對(duì)方的那部分，如果沒有辦法支付高額的費(fèi)用，那就只能出售產(chǎn)業(yè)，然后大家分得各自的那部分。

c. 財(cái)政問題。美國、拉美、澳大利亞等新興的葡萄酒產(chǎn)地產(chǎn)量增加，法國葡萄產(chǎn)業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中很多酒莊因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，不得不出售。

d. 生意轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)在很多酒莊，已經(jīng)不再是家族產(chǎn)業(yè)，很多人致力于葡萄酒行業(yè)，所以到他們退休的時(shí)候，也在出售自己的生意。

在波爾多，絕大多數(shù)需要轉(zhuǎn)讓的酒莊都是家族經(jīng)營(yíng)的酒莊，由于以上原因需要轉(zhuǎn)讓，而對(duì)于這類具備價(jià)值的酒莊轉(zhuǎn)讓者來講，他們并非瀕臨破產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拋售，因此轉(zhuǎn)讓意向信息在絕大多數(shù)情況下并不對(duì)外公開，而是通過專業(yè)的酒莊中介機(jī)構(gòu)私下物色新的投資人。所以能在市面上看到公開轉(zhuǎn)讓或?qū)で筚徺I信息的酒莊，絕大多數(shù)屬于經(jīng)營(yíng)不善或者因資不抵債、破產(chǎn)而需要轉(zhuǎn)讓處理的低價(jià)值酒莊。

買下一座波爾多酒莊，需要多少錢？

如果已經(jīng)計(jì)劃在波爾多購買酒莊，那必須先了解下目前酒莊的市場(chǎng)價(jià)。今年 6 月，法國鄉(xiāng)村土地管理局（SAFER）就公布了更新版的法國葡萄園購買價(jià)格指南。根據(jù) SAFER 數(shù)據(jù)顯示，2017年法國葡萄園的交易量就達(dá)到了25年來最高！交易總額達(dá)到12.5億歐元（約合98.1億元）。波爾多則是法國葡萄園交易額貢獻(xiàn)第二大的產(chǎn)區(qū)（香檳區(qū)第一，但香檳區(qū)極少有酒莊售出，有的話價(jià)格也十分高昂），2017年交易額為1270萬歐元（約合1億元），不到3%的波爾多葡萄園被轉(zhuǎn)賣，面積大約3000公頃。

波爾多葡萄園面積大約為11.5萬公頃，平均每年有2%的葡萄園在進(jìn)行交易，價(jià)格從普通大區(qū)的 7000歐元/公頃（約合55193.6元），到波美侯（Pomerol）最高價(jià)的 440萬歐元/公頃（約合3469.3萬元）都有。

放眼波爾多，波亞克（Pauillac）產(chǎn)區(qū)的地價(jià)總體來說最為昂貴，達(dá)到每公頃200萬歐元（約合1576.96萬元），這個(gè)價(jià)格已經(jīng)三年都沒有什么變化了。波美侯的地價(jià)緊隨其后，平均每公頃150萬歐元（約合1182.7萬元），較過去幾年有所上升。不僅僅只是波美侯，歷年來，整體價(jià)格基本都在呈上漲趨勢(shì)。

波爾多葡萄園購買價(jià)格

不過，可別被這幾個(gè)有名產(chǎn)區(qū)嚇到，其實(shí)波爾多普通大區(qū)級(jí)的葡萄園價(jià)格并不高。波爾多大區(qū)AOC土地2017年平均價(jià)格1.6萬歐元/公頃（約12.5萬元），也就是說5公頃的葡萄園折合人民幣62萬元！一些相對(duì)便宜的產(chǎn)區(qū)，比如,梅多克（Medoc）法定產(chǎn)區(qū)內(nèi)的葡萄園均價(jià)5.5萬歐元/公頃（約43.4萬元）；格拉芙均價(jià)也只需要3萬歐元/公頃（約23.7萬元）。(具體知名產(chǎn)區(qū)價(jià)格請(qǐng)看圖表)

相關(guān)的收購費(fèi)用和產(chǎn)生費(fèi)用

資產(chǎn)收購模式：收購一個(gè)酒莊，涉及的工作人員是非常多的，律師、公證人、房產(chǎn)專家、葡萄園專家、土地局工作人員、審計(jì)師、會(huì)計(jì)師等。整個(gè)費(fèi)用占購買酒莊資產(chǎn)價(jià)值的13%-15%（包含所有人員的服務(wù)費(fèi)用、盡職調(diào)查費(fèi)用、公證費(fèi)、各種稅費(fèi)），而這部分費(fèi)用中，交易稅即公證稅約酒莊價(jià)值的7%。中介費(fèi)為5%-8%。

成功收購后的費(fèi)用支出，葡萄園種植工人、釀酒師、清潔工、銷售人員、酒莊經(jīng)理、秘書、園丁等，當(dāng)然還有水電氣、地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等，但是還有一部分是設(shè)備維修，葡萄酒生產(chǎn)原料購買的費(fèi)用，酒莊規(guī)模大小不一樣，價(jià)格也是不一樣，但是如果在兩河產(chǎn)區(qū)運(yùn)營(yíng)一個(gè)10公頃左右的酒莊，大概在15萬歐元，是絕對(duì)綽綽有余來支付所有人員和設(shè)備物資等費(fèi)用的，但是前提條件是釀酒和葡萄園的設(shè)施設(shè)備沒有什么大問題，否則購買設(shè)備，也是一筆特別大的費(fèi)用。

公司股權(quán)收購模式：這里產(chǎn)生的費(fèi)用不到200歐元，用來支付律師幫客戶收購酒莊股權(quán)的申請(qǐng)費(fèi)用。很多投資者對(duì)比之下覺得這個(gè)費(fèi)用非常低，應(yīng)該是首選，但不是所有的收購案例都適用于此收購模式，而更直接的原因是，有可能盡職調(diào)查等方面的費(fèi)用會(huì)比一般的房產(chǎn)方面的稅貴很多。