試分析物業管理收費理論問題

郭軍

[摘要]對于物業管理來說，收費問題是社會上普遍關注的問題。通過分析當今物業企業發展情況來看，我國物業管理收費理論依然存在著很多漏洞問題，再加上法律層面上的不完善，從而導致物業收費難、服務質量低等情況。基于此，本文重點探究物業收費理論問題，分析當今物業管理收費理論問題，進而提出一些建議。

[關鍵詞]物業管理；收費理論；問題；對策

文章編號：2095 - 4085（ 2018） 03 - 0144 - 02

對于城市中的住宅小區，物業管理對于小區的正常運行起到十分重要的作用。物業管理作為一種近年來興起的新行業，是社會經濟發展和經濟改革下的必然產物。物業管理質量的提高對于人民群眾的生活質量具有重要影響。但是，任何行業在其實際運行過程中都會出現諸多問題，而在物業管理行業中，最容易出現的就是收費問題，這就需要對此類問題深入討論。

1 物業管理收費理論

1.1 服務性收費特點

從本質上來說，物業管理企業具有服務性質，作為一種無形的市場商品，其也具有一般有形商品所不具備的特點。（1）在物業管理中，勞務支出占到收費標準和服務的價格的較高比重。（2）相當一部分收費生產經營存在壟斷性，其服務模式帶有公共性。（3）影響收費價格出現變動的因素較多。（4）因服務生產和消費同時進行，決定了其服務性收費差價較小。

1.2 物業管理收費性質

從性質層面上分析，物業管理收費作為一種經營性收費模式，其主要表現在以下方面。（1）物業公司作為市場中第三方管理企業，既不是政府機關也不是授權單位，更多趨向于企業單位，獨立核算、自負盈虧。（2）物業與業主之間屬于服務和被服務的關系，并不存在管理與被管理，作為企業，物業公司要在市場原則的指導下來維系企業與業主和住戶之間的關系。（3）從收費形式上分析，由于物業企業作為第三方市場管理機構，同時又缺乏財政支持，所以要其在收費時一定要結合市場的實際情況，對于所投入的資金要進行必要的回收。

1.3 物業管理收費特點

（1）收費形式。物業管理收費存在一個十分關鍵的問題，就是收費形式復雜且個體化特點突出。服務對象眾多是其情況復雜化的具體所在，不僅包括住宅小區，同時也包括商業大廈、寫字樓以及工業廠區等場所。業務管理服務存在多元化的同時也存在同類型服務對象之間存在差異性，這是其個體化的突出表現。（2）組合型收費方式。物業收費和物業管理服務之間存在直接的聯系，一般對于一個住宅小區來說，對其開展物業管理服務的內容包括養護、維修、治理、保潔等；（3）收費對象公眾性。物業管理所貫徹的原則是自愿選擇和資源委托，屬于經營性收費形式。對于收費對象來說，被服務對象可以對物業管理企業做出選擇，從而讓二者之間的關系構建在自愿委托的基礎上，但是很多群體中的個體可能出于不自愿，這也是物業管理收費當中出現的一個重要特點。

1.4 物業管理收費政策

物業管理收費必須要堅持誠實守信、合理公開、居民收入相適應等原則。其中，誠實守信的原則體現在，收費合理需要保證服務與價格相符，不能收取過多的服務費用而實施較差的服務，最終以優質的物業管理服務贏得被服務者的認可，并感覺到物有所值。公開原則就是物業公司要對于企業的收支情況進行明示，定期公布賬目情況，在公開透明的環境下贏得業主的信任，創造企業與業主之間的良好關系。

2 物業管理收費現狀

近些年來，我國社會人群和地方政府對物業管理收費問題十分關注，并且政府等相關部門也對于物業管理辦法進行了進一步的明確，對于物業管理收費標準和收費項目等內容做出來具體的規定。但是，當前我國市場情況復雜，各項法規還不夠完善，物業管理模式也存在多樣化，不同的管理模式下存在不同的收費標準，具有一定差異性。其主要表出一下幾個特點。（1）規范物業管理，也就是業主通過招投標形式與物業管理企業簽訂合同，實現物業所有權與經營權的分離，管理者和業主可以進行雙向選擇，從而明確和突出物業公司和業主之間的關系，進而有效提高業物業管理的規范化，但是目前該種方法還沒有得到大范圍的普及。（2）項目開發建設單位組織物業管理公司，其職能主要是對自身所開發的項目進行物業管理。該種方法避免了招投標環節，同時也不會受到市場競爭影響，由于開發商具有雄厚的資金支持，良好的啟動運行條件能夠保證雙方互贏互利，這種物業管理形式也是當今市場中的主流形式。（3）原房管單位作為物業管理公司。企業受到市場經濟和住房制度改革的影響轉制成立物業管理企業，其中，較多的是名稱翻牌，這種模式由于物業起點低、產權情況復雜、體制不夠靈活、產權界定不清等問題，因此所提供的服務項目較少，企業后勁不足，甚至導致很多小區無人管理。

3 解決物業管理收費問題的有效對策

3.1 完善物業管理收費政策法規

任何經濟活動的開展都離不開完善的法律法規，國家建設部門要加強宏觀調控和相關指導，進一步明確物業管理法規政策，并結合當地物業管理收費實際情況，制定出完善、清晰、符合實際情況的物業管理辦法，其辦法不能過于籠統，也不能完全照搬其他，需要保證所制定規范條例的針對性、指導性、可操作性。

3.2 確定收費標準，禁止收費溢價情況

很多物業管理表示收費難問題，雖然不排除很多住戶抱有“就是不繳費”的心理，但是大部分不繳費用戶認為物業服務與收取的費用不成正比。這就需要物業管理企業加強服務和收費之間的分析，對住戶進行調研，充分分析調研結果，同時也要加強市場調研，分析企業形象好、口碑好的物業管理企業服務形式和收費標準，從而不斷完善物業企業自身的收費項目和標準，對于無法在一個地區統一收費的項目要結合市場情況進行調節，保證收費標準更加合理、公正。

3.3 加強物業企業自身建設，做好宣傳工作

物業企業想要發展就必須強化自身的服務質量，進一步提高物業管理人員的綜合素質和業務能力，不斷提升物業管理水平和服務質量。同時，政府也要發揮自身的宏觀調控作用，加強對物業行業的管理和指導。此外，需要加強社會對于物業管理和收費意義的了解，明確自身的權力和責任，理性和自然的接受物業管理的服務，并繳納物業費。

3.4 物業管理收費體制改革

構建物業管理基金或交接啟動資金制度，新開發的居民小區由開發企業按照投資比例的1%～3%，給予物業管理企業作為管理基金或啟動資金。舊小區要從房改售房資金當中抽出一部分作為物業管理資金，物業管理基金為售房資金的25%。

4 結語

綜上所述，物業管理作為當今住宅小區中非常常見的管理形式，但是在物業管理收費中卻遇到了很多困難。這就需要物業管理企業能夠認識到物業服務和收費標準的關系，適當結合當地實際情況對收費進行調整，同時要強化企業自身的建設工作，不斷提高自身的服務質量、規范日常活動行為，這樣才能夠加強企業和業主、住戶的信用關系。

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