土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響

崔媛媛

[摘要]近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度始終不減，出現(xiàn)炒房熱，泡沫經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象。我國(guó)政府對(duì)此出臺(tái)了一系列相關(guān)政策扣法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中就包括土地供應(yīng)的相關(guān)法律和政策。本文將從土地供應(yīng)政策入手，分析政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到的影響，探討在土地供應(yīng)政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何進(jìn)行相應(yīng)調(diào)控。

[關(guān)鍵詞]土地供應(yīng)政策；房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)價(jià)格；傳導(dǎo)機(jī)制文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 03 - 0071 - 02

房地產(chǎn)關(guān)系著全國(guó)人民的基本生存和居住，但由于炒房團(tuán)、惡意哄抬房?jī)r(jià)、泡沫經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于動(dòng)蕩、不穩(wěn)定的狀態(tài)。我國(guó)政府自2005年以來就頻出重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，以穩(wěn)定和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展建設(shè)，采用由國(guó)家宏觀調(diào)控的土地供應(yīng)政策來控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展節(jié)奏。讓人民買得起房，住得起房。

1 土地供應(yīng)政策的性質(zhì)以及實(shí)現(xiàn)手段

土地供應(yīng)政策實(shí)質(zhì)上就是國(guó)家中央政府主導(dǎo)地方的各級(jí)政府，通過控制全國(guó)范圍內(nèi)或地方轄區(qū)內(nèi)的土地資源的供應(yīng)總量，調(diào)節(jié)土地資源的供應(yīng)方式，改變土地資源的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、運(yùn)行進(jìn)行合理的引導(dǎo)工作和調(diào)節(jié)工作。由于土地供應(yīng)政策不同，所形成的激勵(lì)、約束機(jī)制也就不同，這樣的情況就會(huì)導(dǎo)致國(guó)家政府、組織和個(gè)人分別做出不同的行為和選擇，進(jìn)而土地資源配置效率也會(huì)不同，所以，科學(xué)化、合理化地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，能夠?qū)Ψ€(wěn)定市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作具有積極促進(jìn)的作用。保護(hù)土地資源，優(yōu)化資源配置是土地供應(yīng)政策的直接目標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)積極響應(yīng)由國(guó)家宏觀調(diào)控的土地供應(yīng)政策，通過符合國(guó)家要求的改革發(fā)展，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中協(xié)調(diào)發(fā)展，符合國(guó)民消費(fèi)的基本水平。

2 土地供應(yīng)政策的特點(diǎn)

實(shí)行土地供應(yīng)政策需要結(jié)合我國(guó)當(dāng)前形勢(shì)，在實(shí)際政策推行過程中應(yīng)該著重注意以下特點(diǎn)：首先，政府壟斷城市土地供應(yīng)。唯一土地供應(yīng)者是政府，政府有權(quán)利控制土地供應(yīng)量和政策工具，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和影響。其次，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和發(fā)展有著重要的直接影響。房地產(chǎn)的發(fā)展和規(guī)模已經(jīng)由小變大，在整個(gè)規(guī)模增大的過程中不斷拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，成為重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，影響著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。

3 土地供應(yīng)政策的影響傳導(dǎo)機(jī)制

分析推行土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響，其影響傳導(dǎo)機(jī)制主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響，土地供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。首先，住房的成本包括土地價(jià)格，當(dāng)土地價(jià)格上升后，勢(shì)必會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)成本，而開發(fā)成本的增加會(huì)直接影響開發(fā)投資的規(guī)模和數(shù)量，而投資規(guī)模減小，必然會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量減少，出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況自然會(huì)使房?jī)r(jià)上升。同樣的，如果土地供應(yīng)政策放松，土地價(jià)格下降，成本降低，投資加大，供過于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格自然會(huì)下降。其次，土地的供應(yīng)量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響，具體來說就是土地供應(yīng)量決定著開發(fā)者可開發(fā)的土地量，供應(yīng)量減少，可開發(fā)用地減少，開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，相互抬價(jià)，成本增高，最終導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格提高。反之，土地供應(yīng)量增加，開發(fā)投資量加大，成本降低，最終就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格降低。土地供應(yīng)政策與稅收政策和金融政策等直接性政策不同，國(guó)家進(jìn)行土地供應(yīng)宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響只限于供給方面的影響，而無法對(duì)房地產(chǎn)的需求造成直接的改變，但由于國(guó)家擁有土地所有權(quán)，土地供應(yīng)政策對(duì)供給造成的影響更顯而易見。

4 土地供應(yīng)總量的影響

土地供應(yīng)總量所指的是土地的有效供應(yīng)總量，土地供應(yīng)總量對(duì)于房地產(chǎn)的運(yùn)行和發(fā)展起著基礎(chǔ)型的重要作用，也就是說土地供應(yīng)總量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直接的影響，如果土地得不到使用被閑置或者一直長(zhǎng)時(shí)間被儲(chǔ)備，那么土地供應(yīng)量就只能有一部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，大部分土地將無法得到有效的利用。從土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的具體影響方面來說，主要包含有兩個(gè)方面，首先是土地供應(yīng)的國(guó)家歸屬直接影響了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量，對(duì)于增量型房地產(chǎn)產(chǎn)品而言影響更甚。其次，土地供應(yīng)會(huì)影響房地產(chǎn)生產(chǎn)和預(yù)期。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，其影響力往往具有不同時(shí)效性，因其開發(fā)周期的不同，可能在1-2年內(nèi)才能凸顯出來。但是對(duì)與房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)的影響很快便會(huì)體現(xiàn)出來。

5 房地產(chǎn)市場(chǎng)如何根據(jù)政策做出調(diào)控

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)依靠土地供應(yīng)政策來調(diào)控的性質(zhì)是參與型，而不是主導(dǎo)型，也就是說調(diào)控注意把握參與度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，土地供應(yīng)政策在進(jìn)行具體的實(shí)施過程中就必須要結(jié)合財(cái)政政策和貨幣政策，并且以這種輔助手段來進(jìn)行輔助和推行。并且各項(xiàng)政策之間相互配合，相互協(xié)作，共同作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）當(dāng)前住房的供應(yīng)受土地供應(yīng)時(shí)效的直接影響，因此想要提高政府土地供應(yīng)的效率就需要加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)時(shí)效性的管理工作。

（3）目前在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地形勢(shì)上，土地招拍掛市場(chǎng)還沒有全民推廣開來，仍然處在初步階段，因此要保證市場(chǎng)達(dá)到預(yù)期效果和效率，需要我國(guó)家政府和開發(fā)企業(yè)以及廣大公民的共同努力和作用。

5 結(jié)語

在推行土地供應(yīng)政策的具體過程中，政府應(yīng)該及時(shí)制定合理有效的土地供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀，建構(gòu)科學(xué)的住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。注意結(jié)合市場(chǎng)和實(shí)際保障的關(guān)系、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，科學(xué)確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

參考文獻(xiàn)：

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