廣州市三舊改造

張澤鵬 張潔萍 戴苗 黃琪

[摘要]伴隨著廣東省城市經濟飛速的發展，城市化水平日益提升。城市的深化改革也是勢在必行。早在2008年政府就提出產業轉型、城市轉型和環境再造。繼而使”三舊改造”上升為廣東全省的發展戰略。2009隨著亞運會的展開，三舊改造也在廣州轟轟烈烈的進行。紅磚廠，輕紡交易園，獵德村等案例的成功進一步的推動了改造的力度。

[關鍵詞]舊城改造；城市更新；舊廠房；舊工業；因地制宜；產業轉型

文章編號：2095 - 4085（2018）09 - 0017 - 02

1 背景現狀

“三舊”改造是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮、舊廠房、舊村居。2016年國務院批復《廣州市城市總體規劃（2011-2020年）》（下稱《總體規劃》）?！犊傮w規劃》明確，廣州是廣東省省會、國家歷史文化名城，我國重要的中心城市、國際商貿中心和綜合交通樞紐?！犊傮w規劃》要求，廣州要認真落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，認識、尊重和順應城市發展規律，堅持經濟、社會、人口、環境和資源相協調的可持續發展戰略，提高新型城鎮化質量和水平，統籌做好廣州市城鄉規劃、建設和管理的各項工作。不斷增強城市綜合功能，提高區域輻射帶動能力和國際影響力，逐步把廣州市建設成為經濟繁榮.和諧宜居、生態良好、富有活力、特色鮮明的現代化城市。通過推動廣東省的舊城改造的成功經驗進一步的向全國推廣。

2 面臨困境

廣東省作為全國舊城改造的排頭兵，無論是在經驗上，還是在能力上都面臨著巨大的壓力，不僅實施時間上短暫，而且任務重大。所以各級政府在推動舊城改造，產業轉型，土地集約化上都遇到了不少挑戰。

2.1 指標不明確，規劃依據少，計劃不合理

由于三舊改造處于試驗階段，所以，具體方面的處理都不太明確。有明確的目標，但是沒有具體的規劃計劃和規劃模式。雖然，國家及政府提供相應的支持，但是具體實施的步驟與內容沒有相對應的文件和說明來約束。所以會造成在規劃時依據少，計劃不明確的問題，走許多彎路同時改造的結果不盡人意。

2.2 土地出讓收益問題及分配失衡

隨著三舊改造的進行，土地實現了升值。因為土地用途的變更，使土地的社會經濟價值上升，土地收益上升。所以在收益上政府與土地擁有者對于利益分配上產生分歧。在實際中，由發展帶來的收益歸國家，集體及企國企所有，所以忽略了土地擁有者的直接利益。造成在土地征收中房屋擁有者，村民與企業開發商及政府的矛盾，從而引起一系列的社會問題。

3 創新模式

早在1992年，廣州城市改造在政府的主導下進行，“政府出資，政府建設”，房屋重建，危樓改造，但是，這些都只是解決了局部問題，并沒有改善舊城區的根本情況。直到2006年后對52個城中村再次提出全面改造，在2009年亞運會時許多城中村完成改造方案及審批。對于舊廠的改造也亦步亦趨，涉及土地面積有1434畝?？梢哉f獵德村無疑是成功的典例。該區改造的功能達到了較高的容積率，其中橋東區的安置復建房達到5.2，橋西區的商業容積率達7.98，成功的完成了產業的轉型，更促進了土地集約化的利用。

3.1 加強規劃管控引導，積極推進連片成片改造

（一）將“三舊”改造納入全省各級國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃。進一步調整完善“三舊”改造地塊數據庫，認真開展“三舊”改造專項規劃修編工作。注重各類規劃的對應銜接，充分預留產業發展用地、生態建設用地和公益事業用地，促進城市功能完善和產業轉型升級。

（二）對分散的改造區范圍進行區域整合，形成連片改造，結合存量土地開發利用特點，進行規劃管理，完善總體規劃，積極的推動公益性設施，城市公共空間等的建設。

3.2 相互借鑒，城市更新

歐美發達國家城市化程度遠超我國，但是曾經的他們也面臨著與我們如今同樣的問題。英國倫敦通過確立城市綠帶限制無序延伸，再通過改善環境，引入市場成功的進行產業更新轉移實施城市更新，不僅如此，還通過政府評估克蘭地區的歷史建筑，使用法律手段進行保護，同時結合歷史建筑劃分區域。廣州有著相似歷史底蘊，淵遠的嶺南文化，嶺南建筑以及工業遺存遍布于整個廣州市內，所以，在進行改造的時候，在保護好文化建筑的同時可以結合建筑進行建設。

3.3 著重推進，政策支持

政府應該更加注重城市的三舊改革，加快“三舊”用地審批，加大對產業類改造項目支持力度，合理分配土地增值收益，明確舊村莊改造的供地方式，加強“三舊”改造實施監管，加強“三舊”改造信息公開，兼顧人民群眾的合理建議。

4 總結

三舊改造的趨勢如火如荼，工業區的改造，城市產業結構的轉型是政府著重推動的重點，也是未來城市建設的潮流，更是向全國各地推廣的標桿。所以，無論是政策以及市場改造行業的依舊前景可觀，潛力巨大。