房地產開發項目管理難點探討

林毅

摘 要：隨著當前社會經濟的發展，各種房地產開發項目也已經越來越多，與此同時隨著近年來房價的變化以及國家政策對房地產行業的宏觀調控，使得房地產開發項目管理難度進一步增大，在這個過程中一旦出現失誤便會給投資方帶來經濟利益上的損失，因此注重房地產開發項目管理難點，是保障房地產開發項目在后續能夠全面、合理發展的關鍵。

關鍵詞：房地產；開發項目；管理；難點

1 前言

在當前社會形勢下可以說房地產項目管理水平高低決定著房地產開發項目質量的好壞，在對房地產開發項目進行管理的過程中，不僅要結合工程情況做好對應的預案措施處理，還要對相關政策、市場信息等各方面因素進行對應收集整理工作，而在這個過程中所體現出的房地產開發項目管理難點，一定程度上使得房地產開發項目發展受到較大阻礙。

2 房地產開發項目管理意義

房地產開發項目管理的意義主要是保證對應房地產項目能夠按期完成，實現項目經濟效益最大化，因此其也可看做是對房地產開發項目進行科學合理的分項規劃，通過對應環節有效的管理來保障房地產開發項目能夠在規定設計時間內完成建設。同時在這個過程中，其對項目進展的組織性和協調性也要做進一步的跟蹤記錄工作，確保整個階段各個部門、人員之間的合作關系，保障工作效率；房地產開發項目管理作為讓對應項目實現效益最大化的主要手段，確保工程質量和工期內完成對應建設施工任務，是體現其價值的關鍵，因此房地產開發項目管理一定程度上也可看做是房地產開發項目能夠得以開展運行的前提依據，其對房地產行業持續健康發展有著不可替代的意義。

3 房地產開發項目管理難點

3.1 成本控制缺失

在當前房地產開發項目啟動后對其進行相應建筑設計時，往往由于前期對設計成本控制的忽視，極易使得后續施工建設期成本全面增加。造成這一狀況發生的根源主要是因為房地產開發項目管理的不合理所致，因成本控制與建筑設計在這個過程中通常都是由不同人員分工進行，比如在實際工作中大部分設計人員只是對房屋結構進行對應設計工作，而關于整體工程的造價預算大部分設計人員并沒有具體的客觀認知，因此往往這兩者關系密切的。。通常分成了兩個獨立的部門進行，而在這個過程中由于缺乏溝通交流的渠道，往往導致設計方案必須經過反復修改后才能達到雙方較為滿意的結果，這不僅使得整體工程周期時間無形中增加，其反復修改過后對后續建筑施工質量也造成不利影響，因此這種成本控制上的缺失，也是當前房地產開發項目管理的難點。

3.2 質量管理體系的不健全

房地產開發項目管理，質量管理是極為重要的一項，通常在整個施工過程中質量管理到位，會大大提升工作整個過程的施工安全和人員工作效率，但與此同時由于我國大部分當地產開發項目管理對質量管理的不重視，使得對應質量管理體系至今仍存在各種缺陷，比如對施工材料采購到入場環節的復檢工作缺失，對相關機械設備性能以及施工人員安全意識、安全措施的不重視，都直接導致可能出現不合規材料流入施工現場，各種安全隱患、安全風險不斷上升，從而造成施工質量及最終工程質量出現問題，損害開發商利益同時，甚至對周邊環境造成負面影響，因此質量管理體系的不健全也是當前房地產開發項目管理難點的一種直接體現。

3.3 房地產開發項目的定位失誤

房地產開發項目管理通常在前期要對相關市場進行全面調研工作，以此來明確最終建筑工程方向，從而達到節約工程成本的目的，但就目前的情況來看由于部分開發商過分注重時效性，往往忽視前期市場調研工作的重要性，只是形式化的對數據信息進行大致整理，這便使得在后續進入項目決策階段時，往往缺乏全面的理論支撐，導致最終決策結果較為片面，缺乏一定的合理性。比如對當前各種宏觀調控政策的出臺不能第一時間進行總結，對消費人群定位缺乏精準性，使得最終項目收益出現與預期嚴重不符的現象，以近年來三四線城市房價普遍走低且無法售出的狀況為例，這些都是房地產開發項目管理在前期對市場調研工作忽視及最終決策片面所導致結果，因此房地產開發項目的定位失誤，也是當前房地產開發項目管理難點之一。

3.4 監督體系的不完善

當前房地產開發項目管理過程中，常會出現的采用分包轉包形式使得項目在設計施工過程中的管理難度進一步提升，與此同時由于缺乏對應的監督體系，往往在這個過程中由于各分包單位缺乏一定的協作性，對應管理人員往往要在處理各方利益維護工程進度的上耗費大量精力，這便使得對應管理工作量進一步加大，常會造成管理不均甚至不及時而引發各種各樣矛盾產生，造成工期延長的狀況發生。這也體現出房地產開發項目管理，在監督體系上的缺失，使得對應工作缺乏科學合理的推進補充框架，從而使得房地產開發項目最終建設質量無法保障，對房地產行業的后續整體發展帶來負面影響。

4 房地產開發項目管理對策

4.1 重視成本控制的全面性

對房地產開發項目成本控制進行全面的完善管理工作，結合實際對房地產開發中規模及投資成本較大項目，做各環節分項劃分，明確每一個環節工序的聯系性，從前期策劃階段開始對各個部門進行全面協調溝通工作，增設溝通渠道，加強各部門工作人員的實際交流，減少設計與造價脫節的現象，保證項目工程設計施工合理性同時，最大化提升項目時效性，以此促進房地產開發項目管理效率。

4.2 明確質量管理優先級

房地產開發項目管理必須明確房屋作為一項消費品，其本身質量好壞決定著最終實際經濟效益。因此房地產開發項目管理應明確對質量管理的優先級，站在消費者的角度從考慮房子的質量角度出發，對施工中所用原材料及設施設備應做好全面的檢查和分析工作，在這個過程中對相關工作人員操作要求及施工標準進行全方位分析劃定工作，從合理性出發對各部門施工工序及環節進行全面的測定，以此充分體現出質量管理的價值，使房地產開發項目管理能夠發揮出實質性價值，保證房地產項目工程建設質量。

4.3 房地產開發定位決策

房地產開發項目管理，應在第一時間結合實際做好前期市場調研工作，同時根據最新相關宏觀調控政策，分析比對出具體項目開發方向，以此確立對應消費人群，然后根據所收集各方數據組成全面，精確的房產開發項目方案，同時在這個階段當中開發商業應對房產項目可行性進行多次的不同角度的分析，從技術可行性和經濟可行性的結合上來做全方位梳理，以此達成符合項目方案定位的標準要求。

4.4 加強協調監督工作

將監理部門與管理部門進行全面協調，使兩者在工作中能夠形成配合補充，而不是單純的監督作業，以此來避免權責不清甚至各部門工作中所遇摩擦解決不及時現象，明確監督體系與管理工作兩者的合作性和互補性，從而使房地產開發項目管理能夠得到全面提升和完善[1]。

5 結束語

綜上所述，房地產開發項目管理難點影響著我國房地產行業正常發展，因此針對其難點做好相應解決對此，是保障我國房地產行業發展的關鍵，同時其對我國經濟發展也有著極為有益的促進作用。

參考文獻：

[1] 孫健.施工管理和成本控制在房產項目中的探討[J].江西建材，2015（10）：243～244.