住宅精裝如何一體化轉型

楊大平

摘 要：隨著房地產行業的發展，以及用戶自身的需求，住宅精裝修逐漸占據更多的市場。而隨著業主維權意識的增加，目前精裝修項目管理也逐漸增加難度。為此，推動住宅精裝一體化設計，成為了當前住宅精裝修項目管理的主流方向，本文就此分析了住宅精裝的一體化轉型戰略與做法。

關鍵詞：住宅精裝；一體化；轉型；方法

1 精裝修住宅項目的特點

住宅精裝修的項目與業主自己裝修的居民房或者商業用的如酒店裝修有較大的差別，也與普通交付的住宅存在顯著的區別，對比來講，住宅精裝項目有三個特點：（1）精裝住宅涉及到的業務更多，包括建筑、室內裝飾、水管布設、暖氣、空調、新風、電氣等多方面的設計與施工；（2）細節方面的項目施工更多，包括裝修中的所有環節；（3）住宅裝修與酒店相比，往往涉及更多的施工種類，且需要有全局調度的問題。

當前，我國的精裝修住宅項目，主要是幾個大型的公司推出了此項業務，不足整個行業住宅項目的十分之一。縱觀整個行業，還缺少高質量的住宅精裝修水平，即使是大型房地產公司推出的精裝修住宅，也經常遭到投訴，用戶反饋意見較差。通常這些投訴的內容主要是精裝修的質量問題，而且這些反饋意見也經常沒能得到及時的回復與完善。這種現象就導致雖然很多用戶有精裝修住宅的需求，但礙于口碑問題，很多用戶還是選擇了普通住宅，導致住宅精裝項目行情低迷，不利于大力發展。

2 住宅精裝修當前分階段實施的問題

詳細分析導致住宅精裝修質量存在問題的原因，主要有三個方面存在不足：

（1）住宅施工時，沒有根據設計好的圖紙中的管線位置、尺寸等進行一一對照的鋪設與施工，導致實際效果與設計效果大相徑庭，甚至不符合相關標準。目前，我國對住宅建設的土建與裝修是兩個相對分離的施工階段。因此，還經常出現在裝修時，對房屋需要進行第二次設計，將此前房屋設計的水、電等線路進行改造。之前基礎土建留下的電路、燈具、甚至窗戶都要重新拆除，再換新的。這種情況導致拆下的舊設備無法賣掉，只能扔了，導致極大的浪費，還會造成環境污染。

（2）同一個住宅建設項目中，土建與裝修是由兩個不同的施工單位承包工作。不同公司往往對施工的標準要求不同，很容易出現協調問題，給管理工作增加了難度。而且這種不同施工單位共同建設完成的精裝住宅在出問題后，很容易導致責任推諉，互相指責的問題。當前，我國對土建項目和裝修項目在同樣的地方可能存在不同的交付質量要求，使用兩個單位施工，很容易出現返工的情況，影響到工程的時間和整體的質量把控。

（3）住宅精裝施工過程中，往往還存在施工現場衛生不符合標準，不環保，裝修垃圾沒有集中處理等，對住宅施工項目甚至周邊的環境都產生一定的環境污染情況。

3 住宅精裝修一體化轉型的做法

為避免上文提出的當前住宅精裝修施工存在的問題，可以通過一體化進行實現。如何從傳統的兩個施工單位轉型成住宅精裝一體化，可以從三個角度進行：

3.1 建筑裝修設計的一體化

一個住宅精裝修的一體化工作，第一步就是裝修設計。要實現一體化工作，首先，應對住宅建設進行設計，考慮好戶型與裝修的初始設計，將房間、戶型、層高等基礎尺寸進行協調完善。并把住宅內管線預留的位置、尺寸、規格要求等進行限定。這是空間制約條件較少，在這一階段進行裝修一體化設計，能夠較好的連接土建與裝修設計之間的聯系，避免出現上文中提到的二次裝修施工導致的材料浪費問題。

3.2 建筑裝修施工的一體化

完成了設計一體化之后，想要實現整體的一體化，還需要確保土建施工、設備安裝、裝修施工三個重要環節是由同一家單位（或同一個責任主體）完成的，這樣的話既能夠在前期就使用更先進的技術，還能夠方便對不同階段的施工質量進行把控，盡量減少對材料的浪費，統一每個施工階段的交付質量要求，提升總體的精裝住宅質量。可以說，建筑裝修施工一體化，將土建設計和裝修設計統一在一起，確保很多具體的裝修也能在土建時考慮到，避免出現土建交付后，裝修時需要重改線路、拆除墻體等重大的施工工程，既能降低工程量，還能提高住宅的質量。

3.3 建筑裝修部品采購的一體化

除了上文提到的設計、設備安裝、裝修等，還應注意采購工作的一體化。采購工作，需要注意的是施工和材料部品的質量統一。眾所周知，建材市場材料眾多，價格也不統一，很難確保每次購置的材料、設備都能價格與質量保持一致，導致交付住宅的質量存在波動，且價格成本過高。為提高采購的一體化，實現成本與質量的和諧，可以統一采購標準，批量下單，并采用現代的物流管理方式，分階段配送，降低現場的庫存，也減少了包裝垃圾導致的環境污染問題。

3.4 建筑裝修項目管理的一體化

在實現土建、設備安裝、裝修、采購一體化的基礎上，還應確保項目管理的一體化。住宅精裝修工程中，住宅部品、施工員工、設備設計、咨詢等都是其中比較主要的環節。在進行一體化管理時，需要注意對不同的施工環節、不同的施工對象采用統一的工業化、標準化、模數化要求，實現資源的統一配置與人員的協同工作。盡量讓住宅精裝工程實現產業化的生產模式，作業從住宅精裝項目工地盡量轉移到生產工廠中，在工地上主要進行裝配工作，提高住宅精裝工程的工業化水平。

4 住宅精裝修一體化轉型后的項目事后控制

要確保住宅精裝修的質量，還應注重項目的事后控制工作。具體操作如下：

4.1 加強審核

審核是在整個項目中，分階段進行的，而不是只在項目完工之后存在。可以說，審核工作對于前一個施工階段來講，屬于事后審核把控性質。而對于下一個施工階段來講，這屬于一種事前把控的工作。對于整個住宅精裝工作來說，屬于是一種事中管理手段。比如，對土建、裝修一體化設計的方案進行審核，確保設計方案不存在紕漏且符合標準要求。通常來講，對不同階段的方案進行審核的越早，越能盡早的發現問題，使得項目管控更好，對后續的工作開展也有良好促進作用。以及，在施工前，還需要審核施工圖、造價、預算等方案，如果超出了招標限額，還需要進行整改。在采購前，還需要審核設計方案與采購清單中的品牌、尺寸、型號等是否一致，費用是否符合要求等。

4.2 樣板引路制度

除了審核這一較為有利的管理方式外，我國使用最多的還是樣板房引路制度。通常在一些大型的公司在建設一個比較大規模的樓盤時，在進行統一的精裝修之前，都會預先搭建數個樣板房。這些房間不只是用來幫助銷售樓盤，更主要是通過樣板房的施工，在統一施工前提前發現房間的結構、水電、戶型等存在的一些此前沒有發現的問題，并能夠及時修正，避免統一施工到一半才發現問題導致的返工、二次裝修施工等導致的巨大財產損失。

5 結論

總之，住宅精裝修工程與普通交付房相比，涉及到的工程施工業務較多，也比較復雜。住宅精裝一體化的戰略轉型，也是未來房地產公司的一個主要的發展方向。在實施過程中，要重視裝修設計、土建設計，裝修施工、設備購置、采購等的一體化，實現多個施工階段的有機統籌，確保各個階段交付質量的一致性，從而實現確保總體住宅精裝質量。

參考文獻：

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