芻議房產測繪中存在的問題

方冬蓮

摘 要：改革開放以來，國家對住房制度改革規定一系列方針政策，從而使住房制度得到有效啟動，房地產市場日益活躍，呈現供求兩旺態勢，極大地提高了城鄉居民的生活質量，取得了舉世矚目的成績。房地產市場的持續高速發展，有效地促進了房地產測繪業的發展。房產測繪是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。其目的是為房地產產權、產籍管理和房地產交易等提供基礎數據和圖檔資料。

關鍵詞：房產；測繪；管理；標準

1 前言

房地產測繪是社會主義建設事業中發展起來的，為城鎮房地產產權產籍管理服務的一門應用技術，是調查和測定房地產自然狀況與權屬狀況的專業測量。本文首先論述了房產測繪的目的和內容，分析研究了房產測繪的定位與管理，就房產測繪的技術標準中的不足及不同標準中的不一致性進行了評述，并指出房產測繪中相關部門應予以的必要協作。本文是個人的一些見解，可供同行參考借鑒。

2 房產測繪的定位與管理問題分析

測繪成果一旦被房產登記機構審核采用便作為登記機構的行政行為，產生法律效力，所以房產測繪不屬中介經營行為，而是一種法定測繪。目前全國各地城市房產測繪管理工作大體分為：三類：一是行業壟斷類：在房產行政管理系統內，權屬管理、測繪管理單位、房產測繪單位為一體。在轄區的房產測繪工作由房產行政主管部門下屬的測繪單位壟斷。二是行業半壟斷類：房產測繪市場在各地方各區縣房管系統下屬的測繪單位間放開，系統外單位不得從事房產測繪工作。三是測繪市場化：房產測繪市場完全市場化放開，地方房產行政管理部門設立房產測繪管理機構，上述情況在實際運行中各有利弊。行業壟斷，其弊端在于沒有競爭，容易導致服務意識淡化，降低工作效率，缺少監管；其有利的一面在于房產行政主管部門對測繪單位的管理上責權利清晰，測繪單位不會受到開發企業的影響。市場放開時，測繪機構之間競爭激烈，相互壓價，成果質量降低，管理上責權利不明確，房產測繪行政管理權在地方測繪主管部門，而相關責任由房產行政主管部門承擔；測繪機構受開發企業制約，給后期的房產產權登記工作帶來很大的風險，因此“測管分離”勢在必行。“測管分離”并非市場化的概念，而是指操作與管理的分離，不能自測自管。行業半壟斷體現了房產測繪為房地產管理服務的宗旨，規范了房產測繪行為，確立了房產測繪的權威性，體現了“測管分離”的指導思想，有利于提高房產測繪成果的質量，又維護了房地產市場的正常秩序，避免了測繪人員流動性大，測繪機構惡意降價競爭，數據成果標準不一致的問題，降低了交易權屬登記部門使用不規范的測繪成果導致的行政風險。

3 房產測繪的依據標準分析

3.1 《房產測量規范》相關內容滯后

隨著房地產市場的迅猛發展，房屋的建筑結構和建筑形式日趨多樣化、復雜化，2000年頒布的國標《房產測量規范》中的大多條款已不再具有指導性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關的辦法或規范以求解決實際工作中遇到的一些新問題，但是沒有相關的上位法為依據而顯得底氣不足。比如新出現的“復式結構”“消防連廊”《規范》中無從查找，《規范》中一些條款模糊不清，會讓不同的人出現不同的理解。比如8.2.1K）“有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算”。可以理解為只要有柱或有圍護結構的門廊、門斗均按其柱或圍護結構的外圍水平投影計算全面積計算。但是8.2.2B）中“獨立柱、單排柱的門廊屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算”。同樣的有柱門廊，出現兩種結果。《規范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規定，產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件達成協議執行，無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。并沒有對其內容給以詳細解釋，執行起來很茫然。隨著《物權法》的實施，業主的建筑物區分所有權已成為不動產物權中的重要權力。

3.2 《房產測量規范》和《建筑工程建筑面積測算規范》不一致

房產行政管理部門用于新建商品房預售、權屬登記的房屋建筑面積測算執行的標準是《房產測量規范》，而規劃部門和建筑設計單位計算房屋建筑面積執行的標準是《建筑工程建筑面積計算規范》，這兩個規范都是國家標準，具有同等的效力，但是在計算面積的標準上存在不同，雖然各自的側重點不一樣，可計算結果導致同樣的房屋因執行規范不同而出現兩個不同的建筑面積。

4 房產測繪中相關部門的協作問題分析

4.1 建設工程規劃許可

我國城鎮規劃實行“一書兩證”的管理制度，即選址意見書，建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是經城鄉規劃主管部門依法審核，建設工程符合城鄉規劃要求的法律憑證。建設單位持注明勘察設計證明的總平面圖、建筑設計平面、立面、剖面圖、基礎圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規劃部門進行審查，經審查批準后核發建設工程規劃許可證，建設工程的具體內容和各項指標在建設工程規劃許可證通知書及規劃附圖中體現。房地產開發企業必須按照建設工程規劃許可證審批的內容開發建設，所以建設工程規劃許可證，通知書及附圖成為受理房產測繪的要件之一。建設工程規劃許可具體內容應該體現審批項目中房屋的層數、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規模以及對建設單位報審的建筑施工圖紙的確認，這樣房產測繪機構才能準確描述房屋各種要素，確定房屋的范圍和數量，為產權登記發證和房產管理提供有法可依的測繪成果資料。

4.2 司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業務時，常常會遇到困難。因為房產測繪工作既有技術性又有政策性，所出具的測繪成果資料為產權登記服務，必須符合房產測量規范及房產登記的相關要求，而實際工作中會遇到各種不同情況，使得房產測繪無法進行。如司法部門，將公共部位直接裁判給某一方，或將某一套房屋判決給多個產權人等，造成測繪業務無法進行，如果部門之間協作配合，共同確定分攤方案和權屬界限，就會避免司法判決后無法進行房產測繪的事情發生。

5 結語

隨著房地產市場快速發展和不斷規范，市場對房產測繪的要求越來越高，房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。

參考文獻：

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